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Nachhaltige Immobilien
Spagat zwischen ESG und Wirtschaftlichkeit
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Nachhaltige Immobilien Spagat zwischen ESG und Wirtschaftlichkeit

Bauprojekt Four in Frankfurt
Bauprojekt Four in Frankfurt: Das Hochhaus-Quartett soll hohen ESG-Anforderungen genügen | Foto: imago images/Jochen Tack

ESG-Aspekte sind längst kein Nice-to-Have mehr, sondern spätestens seit der Transparenz-Verordnung der EU ein notwendiger Bestandteil von Immobilieninvestments. Insbesondere für institutionelle Anleger und Investitionen in Artikel 8 oder 9 Fonds spielt die ESG-Konformität einer Immobilie inzwischen die entscheidende Rolle.

Aber auch Privatinvestoren und Family Offices müssen das Thema in ihre Ankaufsentscheidungen einbeziehen, wenn sie bei einem späteren Verkauf keine Abschläge riskieren möchten. Die verschärfte Berichtspflicht für Unternehmen gemäß der Corporate Sustainability Reporting Directive macht das Thema auch für Unternehmen unumgänglich.

Transaktionsreferenzen fehlen

Die Preisfindungsphase angesichts der höheren Zinsen dauert noch an. An den Top-7-Standorten belief sich das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2023 auf lediglich rund 2,6 Milliarden Euro – ein Minus von rund 72 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Insbesondere institutionelle Investoren zeigen sich momentan noch zurückhaltend.

Dadurch fehlen konkrete Transaktionsreferenzen, die als Anhaltspunkte für den allgemeinen Umgang mit der ESG-Thematik herangezogen werden könnten. Auch um die Preisgestaltung in Bezug auf die ESG-Konformität neben den übrigen Variablen angemessen bestimmen zu können, benötigen wir einen guten Schwung an Transaktionen. 

 

 

 

„E“ steht im Vordergrund, viel Unklarheit bei „S“ und „G“

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Die ESG-Kriterien sind inzwischen unverzichtbarer Bestandteil der Due Dilligence und oft ausschlaggebend für Ankaufs- und Desinvestment-Entscheidungen. Auch für Unternehmen gewinnen sie an Relevanz: Insbesondere die ökologische und soziale Ausrichtung kann im sogenannten War for Talents den entscheidenden Unterschied machen.

Das „E“ für „Environment“ ist von diesen Kriterien am einfachsten mess- und quantifizierbar und wird schwerpunktmäßig betrachtet, wenngleich Optimierungen hier in der Regel am aufwändigsten und kostenintensivsten sind. Viele Investoren achten nun insbesondere darauf, wo sich ihr Asset auf dem Pfad des Carbon Risk Real Estate Monitors befindet. Dieser schätzt die zukünftige Klimaverträglichkeit einer Immobilie ein und definiert Dekarbonisierungsziele, um ein Stranded Asset zu vermeiden. 

 

 


  
Die Vorgaben hinsichtlich der Kategorien „Social“ und „Government“ sind hingegen weniger konkret. Wir beobachten hier großen Interpretationsspielraum und spannende Grenzfälle. So reicht es für eine gute „S“-Performance etwa nicht aus, ein Objekt an einen sozialen Mieter zu vermieten. Die Miete muss zusätzlich deutlich unter Marktniveau sein, um das ESG-Rating positiv zu beeinflussen. Doch auch ein zu einer niedrigen Miete an einen Wohltätigkeitsverein vermietetes Objekt schneidet im Gesamtrating schlecht ab, wenn noch eine alte Ölheizung eingebaut ist.

Kurios sind auch die Diskussionen hinsichtlich der Mieterauswahl. Gilt ein Rüstungsunternehmen angesichts der aktuellen politischen Ereignisse als ethisch bedenklich? Hier fehlen konkrete Messgrößen und klare Definitionen, die Rechtsbestand haben und Investoren so eine verlässliche Bewertung und Vergleichbarkeit von Objekten ermöglichen. Eine Möglichkeit zur Orientierung bieten Zertifizierungen, etwa nach DGNB, LEED und BREEAM. Deren Anzahl hat rasant zugenommen: In Frankfurt beispielsweise ist inzwischen etwa jedes fünfte Bürogebäude mit einem Nachhaltigkeitslabel ausgezeichnet. 

 

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