Im Kundengespräch erhalten Vermögensverwalter häufig den Hinweis, dass sich im Portfolio auch Immobilien befinden. Bei diesen Vermögenswerten sind einige Besonderheiten zu beachten. Wer sich als Vermögensverwalter breit aufstellen möchte, sollte sich mit diesem Bereich befassen.
Günstige Objekte erwerben
In der Vermögensverwaltung sind Immobilien Investitionsobjekte. Damit unterscheidet sich die Betrachtung einzelner Immobilien grundsätzlich von Kriterien, welche von Selbstnutzern als Maßstab angelegt werden. Einige Punkte zählen aber für beide Seiten – wie der Preis. Die Kosten im Immobiliensektor sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Wer den vdp-Preisindex betrachtet, erkennt in den einzelnen Immobilienbereichen sehr starke Preissprünge – teils im zweistelligen Prozentbereich.
Umso wichtiger sind die Immobilienpreise für die Bewertung einzelner Objekte als Investitionsobjekt. Ein Schnäppchen im Bestand muss kritisch durchleuchtet werden. Gibt es vielleicht Mängel an der Bausubstanz? Gerade ältere Immobilien, die energetisch der Zeit hinterherhinken, werden schnell zum Problem.
Kostenfaktoren spielen nicht nur beim Kauf eine Rolle. Auch im Hinblick auf den Neubau darf deren Einfluss nicht unterschätzt werden. Hier sind es Fertigteilhäuser, die relativ kostengünstig in der Erstellung sind. Aber: Investoren müssen sich im Klaren sein, dass dort die Werthaltigkeit anders als für vergleichbare Massivhäuser aussieht.
Neben den Anschaffungs- und Baukosten gehört in die Bewertung ein zweiter Punkt: Wie steht es um die Mieteinnahmen? Das Verhältnis beider Parameter bestimmt, ob ein Investment lukrativ ist. Entwickelt haben sich mehrere Kenngrößen. Über den Mietmultiplikator kann ein Vermögensverwalter auf den ersten Blick prüfen, wann Immobilien als Schnäppchen gelten können. Es muss einfach der Kaufpreis durch die jährlichen Mieteinnahmen geteilt werden.
Die Rechnung ermittelt den Zeitraum, innerhalb dessen die Mieten den Kaufpreis amortisieren. Das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis spielt bei der Bewertung von Immobilien eine sehr wichtige Rolle. Früher hieß es, dass maximal Werte von 20 Jahresmieten als Kaufpreis vertretbar waren. Die Marktentwicklung der letzten Jahren hat diese Faustformel vor allem in begehrten Lagen jedoch unrealistisch gemacht.
Achtung: In besonders teuren Lagen werden die Ergebnisse verzerrt. Generell zeichnet der Mietmultiplikator jedoch ein grobes Bild davon, ob der Preis für ein interessantes Objekt angemessen ist.
Immobilienmarkt richtig einschätzen
Kaufpreis und Mieteinnahmen sind zwei wichtige Kenngrößen, um eine Immobilie zu bewerten. In der Praxis sind jedoch weitere Rahmenbedingungen ausschlaggebend. Hierzu gehören die Entwicklungen am Immobilienmarkt. Entscheidend sind Makro- und Mikrosituation. Im Zusammenhang mit der Makrolage können sich andere Bewertungsergebnisse als im Vergleich zur Mikrolage ergeben.
- Makrolage: Alle großräumig relevanten Faktoren. Hierzu gehört die allgemeine Entwicklung der Stadt oder Region. Werksöffnungen oder Werksschließungen und infrastrukturelle Veränderungen beeinflussen die Lebensqualität der Makrolage. Ändern sich solche Rahmenfaktoren, wird auch der Immobilienwert – und damit die Nachhaltigkeit des Investments – darauf reagieren.
- Mikrolage: Hier geht es um den kleinräumigen Bereich wie das Stadtviertel. Eine zunehmende Aufwertung durch Investitionen erhöhen den Wert einer Immobilie. Auf der anderen Seite können sich auch negative Effekte entfalten – etwa durch eine Zunahme der Kriminalität oder die Schließung von Schulen und Betreuungseinrichtungen.
Für den Vermögensverwalter besteht die Kunst darin, den Immobilienmarkt vor dem Hintergrund der Standortfaktoren richtig zu bewerten.
Stichhaltige Immobilienbewertung
Gekauft wie gesehen – was beim Gebrauchtwagen vielleicht noch funktioniert, kann bei einer Immobilie auf keinen Fall zur Messlatte werden. Ziel des Investments in Immobilien ist eine positive Rendite. Nach Abzug aller Kosten sollte also etwas übrigbleiben. Allein auf Wertsteigerung zu hoffen, ist riskant.
Aus diesem Grund kann sich die Investitionsentscheidung nicht nur an wenigen Rahmenbedingungen orientieren. Es muss stattdessen um eine stichhaltige Bewertung der Immobilie gehen. Nur so lässt sich deren Wert einordnen.
Grundsätzlich haben sich dafür drei Verfahren etabliert:
- Sachwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren.
Beim Sachwertverfahren geht es um Erstellungskosten, Grundstückswert und die Abnutzung – also die Substanz. In der Praxis fließen Aspekte wie Mieteinnahmen nicht mit ein. Eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren betrachtet ähnliche Immobilien. Hieraus werden Rückschlüsse auf die betreffende Immobilie gezogen. Wie der Name vermuten lässt, geht es beim Ertragswertverfahren um die Einnahmen, welche eine Immobilie erzielt. Aus Sicht von Investoren ein sehr wichtiger Bewertungsmaßstab.
Mietermanagement
Bei der Bestimmung der langfristigen Rendite geht es jedoch nicht allein um Mieten und Kaufpreis. Vielmehr sind auch die Mieter eine entscheidende Größe. Optimal ist eine stabile Mietquote. Das bedeutet: Je weniger Fluktuation das Mieterkollektiv aufweist, desto stabiler auch der Cash Flow. Jeder Auszug zieht das Risiko von Leerstand mit sich. Sämtliche in dieser Phase anfallenden „kalten“ Betriebskosten gehen laut einer BGH-Entscheidung zulasten der Vermieter.
Eine Investition in Mietimmobilien sollte daher von einem Mietermanagement begleitet werden. Auch das Problem sogenannter Mietnomaden sollte nicht vernachlässigt werden - denn Mietnomaden können hohe Kosten mit sich bringen. Mietschuldfreiheitsbestätigungen aus früheren Mietverhältnissen sind nur eine Option, um damit umzugehen.
Tipp: Vermögensverwalter sollten gerade beim Mieter-Management mit einer guten Hausverwaltung zusammenarbeiten, anstatt sich das Know-how mühsam selbst anzueignen.
Fazit: Herausforderungen durch Immobilien in der Vermögensverwaltung
Immobilien sind ein beliebtes Investitionsobjekt. Bei der Auwahl sollte es nicht einfach auf einen günstigen Preis ankommen. Um aus Immobilien eine Rendite zu erzielen, sollten darüber hinaus weitere Umstände beachtet werden. Das Management von Immobilien im Anlageportfolio erfordert Zeit. Die Herausforderungen sind insgesamt jedoch lösbar.
