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Smart Building in Berlin Foto: imago images / Jürgen Held
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Immobilienmarkt 2021

Neue Herausforderungen beschleunigen strukturelle Trends

Neil Cable, Head of European Real Estate bei Fidelity 

Abstandsregeln, geringe Kundenfrequenz im Einzelhandel, Arbeiten von zuhause: Die Pandemie hat den Immobiliensektor im Jahr 2020 vor immense Herausforderungen gestellt. Die Auswirkungen werden 2021 anhalten, wobei einige Trends beschleunigt und andere unterbrochen werden.

Einzelhandel in Europa unter Druck

Am auffälligsten ist, dass die Viruskrise die strukturellen Veränderungen des Einkaufsverhalten der Menschen beschleunigt und die Ausgaben im Online-Einzelhandel zulasten der Ladengeschäfte erhöht hat. In Kontinentaleuropa hatten die Verbraucher das Online-Shopping langsamer angenommen als in Großbritannien, den USA und China. Doch im Jahr 2020 machten sie einen Teil dieses Rückstands wett, sodass die Online-Verkäufe zwischen Februar und Mai 2020 um 20,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr stiegen.

Wir erwarten, dass die europäischen Einzelhändler die Zahl ihrer Ladengeschäfte reduzieren und ihren Schwerpunkt auf Online-Portale verlagern werden. Dadurch würden die Leerstandsraten in den Städten und Einkaufszentren außerhalb der besten Lagen steigen und der Druck auf die Immobilienwerte weiter zunehmen. Diese Tendenz wird kurzfristige Investitionen in dem Sektor unattraktiv machen, die Marktliquidität verringern und die Preise weiter drücken. Vielleicht kommt es aber auch zu einem längerfristigen Umdenken bei der künftigen Nutzung dieser Flächen.

Ein Beispiel dafür ist Inditex – der Konzern, zu dem Marken wie Zara und Massimo Dutti gehören. Das Unternehmen gab kürzlich seine Absicht bekannt, künftig 25 Prozent des Gesamtumsatzes über das Internet zu erzielen (gegenüber 14 Prozent im Jahr 2019). Geplant ist außerdem, in den nächsten zwei Jahren 1.000 bis 2.000 Geschäfte zu schließen. Als Teil dieser Strategie investiert Inditex in Geschäfte, die „voll integriert, digital und ökoeffizient“ sind, und schließt kleinere unrentable Geschäfte.

Vor zunehmend schwierigen Zeiten steht das Gastgewerbe. Die EU-Kommission schätzt die Einnahmeverluste für Restaurants und Cafés im Jahr 2020 auf 50 Prozent. Am stärksten betroffen sein werden wahrscheinlich Länder, die vom Tourismus abhängig sind, wie Frankreich, Spanien und Italien.

Die Preise auf dem Immobilienmarkt spiegeln die Viruskrise noch nicht in vollem Umfang wider. Dabei verleiht die Unterstützung der Wirtschaft durch die Regierungen und Notenbanken neben der Nachfrage ertragsorientierter globaler Investoren der Wertsteigerung Auftrieb. Dies hat merkwürdige Auswirkungen zur Folge. In Deutschland beispielsweise sind Gewerbeimmobilien bereits jetzt teurer als vor der Pandemie, während in Großbritannien die Preisanpassungen moderat ausfielen und vielleicht eher das Brexit-Risiko widerspiegeln.

Büroimmobilien: Niedergang und Wiederaufstieg

Die Viruskrise hatte auch enorme Auswirkungen auf die Büronutzung und beschleunigte einen Trend zum Arbeiten von zuhause aus. In Großbritannien erreichte das Arbeiten im „Homeoffice“ im Juni 2020 einen Höchststand von 38 Prozent, so die britische Statistikbehörde.

Trotz der akuten Krise sind wir der Ansicht, dass Büros von zentraler Bedeutung für die Zusammenarbeit und das Unternehmenswachstum sowie für das Wohlergehen der Mitarbeiter sind und uns noch viele Jahre lang erhalten bleiben.

Die Art der Büronutzung kann natürlich unterschiedlich sein. Das Layout der Flächen und die angebotenen Einrichtungen können sich in Zukunft ändern, sodass weniger Schreibtische untergebracht werden und mehr Wert auf einfallsreiche, gemeinschaftlich genutzte Räume gelegt wird. Selbst wenn die Anwesenheit im Büro von fünf Tagen in der Woche auf vier oder drei Tage sinkt, kann die Gesamtnachfrage nach Büroräumen noch steigen, wenn andere Verwendungszwecke dafür gefunden werden und sich die Wirtschaft von der Krise erholt. Diese Trends werden in den einzelnen Marktsegmenten unterschiedlich ausgeprägt sein, was bedeutet, dass Research, aktive Auswahl von Objekten und sorgfältiges Portfoliomanagement wichtiger denn je sein werden.

Auch wenn es keinen Zweifel daran gibt, dass 2020 ein schwieriges Jahr für Gewerbeimmobilien war, halten wir es für möglich, dass wir durch die weltweiten Erfolge bei der Entwicklung eines Impfstoffs zur Bekämpfung des Virus im Jahr 2021 zu einer normaleren Arbeits- und Einkaufsweise zurückkehren könnten.

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