Neue Welten

Deutschland, Europa, Nordamerika – jetzt kommt Asien. Anbieter von Immobilienfonds machen sich auf in die Welt von morgen


3,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche gab es 2006 Degi Research zufolge in Peking. Nur ein Jahr später vermelden die Immobilienexperten der Dresdner-Bank-Tochter schon 5,2 Millionen Quadratmeter für Chinas Hauptstadt. Ein Zuwachs von über 40 Prozent, der nicht nur auf das Konto der nahenden Olympiade geht. . Auch in anderen asiatischen Städten schrauben sich Bürotürme aus der Erde. Der Bürobestand in Indiens Metropole Mumbai ist ebenfalls um mehr als 40 Prozent gestiegen. In Bangkok hat er sich sogar fast verdoppelt, in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen jetzt weit mehr als doppelt so viele Büros wie vor einem Jahr.

„In vielen asiatischen Metropolen gibt es eine extrem hohe Nachfrage nach Bürofläche, aber auch nach hochwertigen Wohnungen. Dafür müssen die Immobilien erst einmal gebaut werden“, sagt Olaf Fortmann. Darin sieht der Geschäftsführer der HCI auch den Grund, warum die neuen Asienfonds fast durchweg Opportunity-Fonds sind. Seit einigen Wochen kündigen immer mehr Emissionshäuser ihren ersten Asien-Immobilienfonds an.

Die Fonds sollen jedoch nicht auf  klassische Core-Immobilien mit langfristigem Mietvertrag setzen, sondern sie investieren in Immobilienentwicklungen oder in sanierungsbedürftige Objekte, die der Risikoklasse Opportunity zuzuordnen sind. Genau genommen investieren die Fonds gar nicht in Immobilien, sondern sie investieren in andere Immobilienfonds, die sonst nur institutionellen Anleger zugänglich sind.

Nur MPC traut sich, ein Direktinvestment anzubieten. Im vierten Quartal will das Hamburger Emissionshaus seinen ersten Indien-Fonds platzieren. Er investiert in die Entwicklung und den anschließenden Verkauf von drei Apartmentanlagen in Bangalore, Ludhiana und Mohali/Chandigarh. Die 3.500 Wohnungen sollen ausschließlich mit Eigenkapital finanziert werden. Baubeginn ist Anfang 2008. Ende 2009 sollen die Wohnungen fertig sein, die geplante Fondslaufzeit beträgt vier Jahre.

Mit kurzen Laufzeiten kalkulieren auch die anderen Anbieter für ihre Fonds – bis zu zehn Jahre sollen sie laufen. Real I.S. hat seinen Fonds bereits im September ins Rennen geschickt. Er soll in mehrere Immobilienfonds investieren. Schwerpunkt ist China und Indien, aber auch Objekte in Japan, Singapur, Südkorea und weiteren asiatischen Ländern sind möglich. Zwei Zielfonds haben die Münchner bereits ausgewählt und 45 Millionen Dollar zugesagt.

In Indien werden sie bei der Fondssuche durch eine Tochtergesellschaft der indischen ICICI Bank unterstützt. Das Fondskonstrukt ist relativ kompliziert, ähnelt jedoch den anderen Asien-Fonds. Der Anleger investiert in eine deutsche GmbH & Co. KG. Diese Fondsgesellschaft kauft Genussrechte der Asia Global Invest, die eigens hierfür gegründet wurde. Diese Gesellschaft wiederum investiert das Genussrechtskapital in Indexzertifikate, die eine zweite neu gegründete Gesellschaft emittiert hat. Diese Indexzertifikate sollen eins zu eins die Entwicklung der Zielfonds abbilden.

„Die Genussrechtsvariante haben wir gewählt, damit wir schon während der Laufzeit Ausschüttungen zahlen können“, erklärt Michael Lang von Real I.S. Ab 2010 kann der Fonds jedes Jahr einer Luxemburger Gesellschaft eine bestimmte Anzahl an Genussrechten andienen. Ausschüttungsprognosen wagt Lang allerdings nicht, ebenso wenig die anderen Initiatoren. Denn die Erträge fließen nicht regelmäßig, sondern meist erst beim Verkauf von Objekten. Wer eine stete jährliche Zahlung benötigt, etwa als Rentenergänzung, sollte sich von den Fonds fernhalten.

Auch CFB hat für den CFB-Fonds 164 Asia Opportunity I eine Zertifikatestruktur gewählt, verzichtet allerdings auf Genussrechte. Der Verkauf kann durch den vorzeitigen Verkauf von Zertifikaten Ausschüttungen leisten. Der Unterschied zum Real I.S.-Fonds: Die Emittentin des Zertifikats ist keine neu gegründete Gesellschaft, sondern die niederländische Bank ABN Amro, einer der größten Zertifikate-Emittenten in Deutschland.

Weiterer Unterschied: Das nicht börsennotierte Zertifikat bildet nur einen Fonds ab, den Lasalle Asia Opportunity Fonds III. Lasalle ist eine Tochter der globalen Immobilienberatung Jones Lang Lasalle und verwaltet ein Immobilienvermögen von 45 Milliarden Dollar. Seit 2002 hat Lasalle bereits 2,2 Milliarden Dollar in Asien investiert.

Der Fonds soll mindestens ein Drittel in Japan anlegen. Ein weiteres Drittel soll in chinesische, vor allem Hongkonger Immobilien fließen, das letzte Drittel nach Singapur, Thailand und Südkorea. So steht es zumindest in den Investitionskriterien im Verkaufsprospekt. Dort steht aber auch, dass die Kriterien nicht verbindlich sind. Lasalle kann sie also jederzeit über den Haufen werfen.  Die Zielrendite des Fonds nach Kosten liegt bei 18 Prozent. Eine übliche Größe, die auch die Zielfonds der anderen geschlossenen Asienfonds in etwa anstreben. Dabei hilft der hohe Einsatz von Fremdkapital. Beim Lasalle-Fonds sollen es bis zu 75 Prozent sein. Die deutschen  Fonds verzichten daher auf zusätzliche  Kredite.

Mit einem geplanten Investitionsvolumen von 273 Millionen Dollar ist der CFB-Fonds zurzeit der mit Abstand größte Asienfonds. Nur IVG will mit mindestens 240 Millionen Dollar mit seinem geplanten IVG Balanced Portfolio Asia ähnlich viel platzieren. Im Gegensatz zu den anderen Fonds soll dieser über Zielfonds auch in weniger risikoreiche Immobilien investieren. Die Skala soll von Core plus bis Opportunity reichen.

Der dritte Fonds, der bei Redaktionsschluss schon einen Prospekt vorweisen konnte, ist der HCI Real Estate Bric+. Er setzt nicht nur auf Asien, sondern auf die vier Bric-Staaten Brasilien, Russland, Indien und China; eventuell sollen Mexiko und Südkorea hinzukommen. Die Bric-Staaten sind nach einer Studie von Goldman Sachs die Schwellenländer mit dem größten Entwicklungspotenzial. Bereits 2040 sollen das Quartett eine stärkere Wirtschaftsmacht als der Verbund der G-6-Staaten USA, Japan, Deutschland, Frankreich, Großbritannien und Italien bilden.

Die Investitionen fließen in mehrere Zielfonds. Für die Auswahl hat sich HCI mit der amerikanischen Townsend Gruppe einen professionellen Partner gesucht. Vier Zielfonds sind bereits fest für insgesamt rund 40 Millionen Dollar gebucht. Das Besondere hier ist das sonst Normale: Der Fonds investiert direkt in die Zielfonds und nicht in ein Zertifikat.

„Die Zertifikatestruktur ist sehr aufwändig und teuer“, erklärt Fortmann. Damit hat er nicht ganz unrecht. Immerhin bekommt ABN Amro beim CFB-Fonds für die Emission (CFB kauft für 250 Millionen Dollar Zertifikate) 3,5 Millionen Dollar, und erhält dann in den ersten acht Jahren jeweils 400.000 Dollar, danach mindestens 300.000 Dollar pro Jahr.

Auch steuerlich gibt es keine Nachteile für den HCI-Fonds. „Die Einkünfte unterliegen als Dividenden dem Halbeinkünfte- und ab 2009 dem Teileinkünfte-Verfahren, bei dem 60 Prozent der Erträge mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind“, so Fortmann. Beim Zertifikatemodell hingegen fällt die 25-prozentige Abgeltungssteuer auf alle Erträge an.

Das gilt damit auch für die geplanten Asien-Fonds von Hannover Leasing, MPC Capital und IVG. Bei allen drei bildet ein Zertifikat die Entwicklung mehrerer Zielfonds ab. Damit gilt dort ebenfalls, dass die Anleger nicht einmal über Ecken an Immobilien beteiligt sind, auf dessen Substanzwert sie im Notfall pochen können, sondern an Schuldverschreibungen in Form von Zertifikaten.

Abseits der Börse sind die geschlossenen Fonds für deutsche Privatanleger jedoch die einzige Möglichkeit, gezielt in den asiatischen Markt zu investieren. Und das ist zurzeit einer der wenigen Immobilienmärkte mit Feuer. Der Bürosektor in Mumbai und Ho-Chi-Minh-Stadt liefert knapp zweistellige Spitzenrenditen. Der Trend geht jedoch klar nach unten.

Mit zunehmender Etablierung werden sich auch die in Asien erzielbaren Ergebnisse den Renditen der westlichen Welt annähern. Und wenn die Nachfrage nach neuen Büros, Wohnungen und Shopping Centern auf ein zunehmendes Angebot trifft, nehmen auch die Chancen der Opportunity-Investoren ab. Renditehungrige Abenteurer sollten also jetzt gen Osten aufbrechen.