Die Fische ziehen vorüber, während andere ins Wasser springen. Alexander Knapp beobachtet sie gelassen vom Ufer aus. „Man kann entweder in den Strom springen oder den Fischen eine Weile zusehen“, sagt der Chef der Immobilienabteilung von Norges Bank Investment Management (NBIM) in einem Interview mit „Bloomberg“. „Wir sind zufrieden damit, den Fischen zuzuschauen und abzuwarten, was passiert.“
Die Fische, von denen Knapp spricht, sind Rechenzentren – jene Anlageklasse, die derzeit zu den gehyptesten im Immobiliensektor zählt. Während Private-Equity-Giganten wie Blackstone Milliarden in den Ausbau neuer Datenzentren stecken, um vom KI-Boom zu profitieren, hält sich der weltgrößte Staatsfonds zurück. Eine bemerkenswerte Enthaltsamkeit in Zeiten, in denen künstliche Intelligenz die Investmentwelt in Aufruhr versetzt.
Strategie ohne Rechenzentren
NBIM hat am Mittwoch seine neue Dreijahresstrategie vorgestellt, die eine grundlegende Neuausrichtung der Immobiliensparte vorsieht. Rechenzentren spielen darin keine zentrale Rolle. Der Fonds verwaltet 2,1 Billionen US-Dollar norwegisches Öl- und Gasvermögen – mehr als jeder andere Staatsfonds weltweit. Aktuell sind etwa 3,3 Prozent der Mittel in Immobilien angelegt, zu gleichen Teilen in börsennotierte Unternehmen und nicht gelistete direkte Beteiligungen.
Bis Ende 2028 will NBIM diesen Anteil auf einen Korridor zwischen 3,5 und 7 Prozent erhöhen. Ein Prozentpunkt zusätzlich entspräche rund 20 Milliarden Dollar. Doch während viele andere institutionelle Investoren massiv in Rechenzentren investieren, bleibt der norwegische Fonds außen vor – zumindest bei direkten Beteiligungen. „Wenn sich die Dinge sehr schnell bewegen, kann man entweder mitmachen oder abwarten“, erklärt Knapp im Interview mit Bloomberg.
Indirekt ist der Fonds allerdings bereits im Geschäft: Über die Beteiligung am US-amerikanischen Immobilienverwalter Digital Realty Trust ist NBIM in technologieorientierte Immobilien investiert. Das Team ist mit diesem Engagement über ein liquides, börsennotiertes Unternehmen zufrieden, während es private Beteiligungen in diesem schnelllebigen Sektor meidet.
Massive Investitionen, unsichere Exits
Die Zurückhaltung hat mehrere Gründe. Die weltweit größten Private-Equity-Immobilieninvestoren wetteifern derzeit darum, neue Rechenzentren zu entwickeln, um den KI-Boom zu nutzen. Sie setzen darauf, dass langfristiges Kapital Schlange stehen wird, um die Einrichtungen zu erwerben, sobald sie gebaut und vermietet sind.
Doch die schiere Höhe der erforderlichen Kapitalausgaben führt zu einem begrenzten Pool potenzieller Käufer. Gleichzeitig birgt das rasante Tempo des technologischen Wandels das Risiko, dass die Anlagen veralten könnten. Eine einzelne Anlage, die Blackstone in Northumberland, England, entwickelt, könnte Gesamtkapitalausgaben von bis zu zehn Milliarden Pfund (13,3 Milliarden Dollar) verursachen.
Für NBIM, das mit unbegrenztem Anlagehorizont agiert, aber klare Renditeziele verfolgt, scheint das Risiko-Rendite-Profil derzeit nicht zu passen.
Enttäuschende Immobilienperformance als Auslöser
Die Neuausrichtung erfolgt nach einer Phase enttäuschender Immobilienergebnisse. Die schwache Performance im Immobiliensektor war einer der Gründe, warum der Fonds im vergangenen Jahr seine Benchmark verfehlte. In einem im Oktober veröffentlichten Brief räumte NBIM ein, dass das Immobilienportfolio „anfällig“ für Marktveränderungen gewesen sei, und kündigte eine Überarbeitung der Strategie an.
Die Umstrukturierung wird die Teams für öffentliche und private Märkte zusammenführen und die Einheit stattdessen nach Sektoren wie Büro, Einzelhandel und Wohnen aufteilen. Der Fokus liegt auf „großen Themen“, erklärt Knapp. „Man schaut sich zuerst den Sektor oder die zugrunde liegende Immobilie an, die man besitzen möchte, und dann in einem zweiten Schritt die Kapitalstruktur.“
„Wir zielen nicht auf Mittelverwendung um der Mittelverwendung willen ab. Wir zielen darauf ab, Rendite für den Fonds zu schaffen, und das ist ein sehr, sehr klares Mandat, das wir haben: Überschussrenditen über unseren Finanzierungskosten zu generieren“, betont Knapp. Die Änderungen seien ein Versuch, sich „an die heutige Welt anzupassen und auch, offen gesagt, an die Entwicklung des Fonds, der etwa doppelt so groß ist wie vor fünf Jahren.“
Wohnen als neues Standbein
Der Fonds fügt Wohnimmobilien als neuen Bereich für seine nicht börsennotierten Investitionen hinzu und strebt eine schrittweise Verschiebung „zu einem ausgewogeneren Gesamtimmobilienportfolio im Laufe der Zeit“ an. Insgesamt sollen Büros, Einzelhandelsimmobilien, Logistik und Wohnen jeweils zwischen 15 und 35 Prozent des Immobilienportfolios ausmachen.
Darüber hinaus will NBIM sein Portfolio an Infrastrukturanlagen im Bereich erneuerbare Energien ausbauen, auch durch Investitionen in „indirekte Strukturen“. Von den bisher zwölf Investitionen des Fonds in diesem Bereich sind zwei Fonds für erneuerbare Energien.
Partner statt Einzeldeals
Die Suche nach den richtigen Partnern wird ein Schlüsselelement der neuen Immobilienstrategie sein. Der Fonds will mit Partnern zusammenarbeiten, die über fundierte Fachkenntnisse verfügen, und nicht mit Generalisten. „Wir müssen mit Leuten zusammenarbeiten, die in ihren Sektoren wirklich gut sind, und unsere Aufgabe ist es, die Partner auszuwählen, anstatt die Deals auszuwählen“, erklärt Knapp. Der Einstieg in Plattformen ist ebenfalls eine Option, obwohl der Fonds nicht alleiniger Eigentümer von Betreibergesellschaften sein wird – „aber wir werden in einigen Fällen Minderheitseigentümer sein.“
Die Überarbeitung ermöglicht dem Fonds auch den Vorstoß in neue Märkte. Die 2010 eingeführte „Städteliste“ für Immobilien von NBIM wird auf ganz Westeuropa und Nordamerika ausgeweitet. Südeuropa steht ebenfalls auf der Liste, sagt Knapp und fügt hinzu: „Zum Beispiel sind Spanien und Italien für uns investierbar.“
Aktuell besitzt NBIM Immobilien in 15 Ländern in Europa und den USA und hat kürzlich sein Büro in Tokio geschlossen. Immobilien und Infrastruktur für erneuerbare Energien sind Teil des aktiven Managements, bei dem der Fonds im Laufe der Zeit Überschussrenditen anstrebt. Der Großteil des Staatsfonds – mehr als 70 Prozent – ist in Aktien angelegt, weitere 27 Prozent in Anleihen, entsprechend maßgeschneiderter Indizes.
Wie Sie den norwegischen Staatsfonds über ETFs nachbauen können, lesen Sie hier.
