2024 zeigte sich der Immobilienmarkt nicht von seiner besten Seite: Nur jedes siebte Konzept aus dem Universum der Kapitalanlageimmobilien konnte unseren Analyseprozess mit knapp 400 Prüfpunkten überstehen. Die Empfehlungsquote sank auf 14,81 Prozent. Noch 2023 lag sie bei 19,30 Prozent. Der Einbruch ist merklich.

Randthema Denkmalimmobilien

Doch was steckt hinter dieser Entwicklung? Die Antwort ist vielschichtig. Die Marktbedingungen, zum Beispiel durch die Zinswende, negative Presse über Bauträgerpleiten und die deutlich gestiegenen Anforderungen an den energetischen Zustand von Immobilien haben sich verändert. Das betrifft grundsätzlich alle Asset-Klassen, also den Neubau, die Bestandsobjekte und auch Denkmalimmobilien.

Denkmalimmobilien sind, auch unabhängig der oben genannten Faktoren zum Randthema worden: Es gibt schlicht und einfach kaum noch geeignete Objekte; die meisten Angebote sind nur noch in Lagen verfügbar, die sich für eine Kapitalanlage nicht eignen. Nicht einmal die mit Denkmälern einhergehenden Steuervorteile können diese Lagen ausgleichen. Im Gegenteil, oft sind die Steuervorteile sogar bereits in den Verkaufspreisen eingepreist. Das Angebot ist an dieser Stelle ausgetrocknet.

Nachgefragter Neubau

Während Neubau, auch mit Blick auf die lange erwartete 5 Prozent degressive Abschreibung, grundsätzlich attraktiv ist, steigen die Probleme in der Bauträgerfinanzierung nach der herausfordernden Situation der vergangenen Jahre. Käufer tun gut daran, Bauträger ganz genau unter die Lupe zu nehmen, mit Blick auf deren Bonität und der Vertriebsstärke.

Kapitalanleger und Vertriebe sollten sich nach Neubauobjekten mit kompakten Grundrissen bis zur Ticketgröße von 350.000 Euro pro Einheit umschauen. Ein Muss ist eine hohe Energieeffizienz durch KfW-Energiehausstandard-40, am besten mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ QNG. Erfüllt das Projekt diese Anforderungen – und kann neben der neuen 5 Prozent degressiven AfA gegebenenfalls sogar die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b genutzt werden, dann ist ein Neubau in den bekannten und wachsenden Metropolregionen ein nachgefragtes und gutes Investment.

Dieser so konfigurierte Neubau ist aber noch eher selten auf dem Markt zu finden und daher sehr nachgefragt.

Problembehaftete Bestandsimmobilien

Bestand, der in die Jahre gekommen ist und energetisch eher schlecht dasteht, gibt es hingegen zuhauf am Markt. Da Investoren eher moderne und nachhaltige Immobilien suchen, verkaufen sich diese Gebäude aber nicht mehr. Mit zu hohen Preisen, dementsprechend zu geringen Renditen und zu großen Kaufpreisvolumina mehr als 400.000 Euro sind diese Objekte aus der Zeit gefallen. Im aktuellen Umfeld müssen Renditen um 4 Prozent erreicht werden, um die gestiegenen Finanzierungskosten zu kompensieren, während vor dem Zinsschock und der Energiediskussion auch schlechte Energieausweise und 2,5 Prozent Rendite funktioniert haben.

Einige Bestandshalter versuchen dennoch den Exit dieser Objekte über das Aufteilergeschäft an Privatpersonen herzustellen – hierbei sollte man Vorsicht walten lassen. Oft werden Preise um die 400.000 Euro für Wohneinheiten verlangt, die weder die Mindestanforderungen an eine notwendige Rendite noch an die zeitgemäße Energieeffizienz erfüllen.

Immobilien, die sich im Bestand dagegen gut verkaufen, bewegen sich häufig im Rahmen von 200.000 bis 250.000 Euro, 4 Prozent Rendite und einer Energieklasse unterhalb von D.

Beliebte Mikroapartments

Bessere Renditen bieten oftmals Mikroapartments. Diese kleinen, oft möblierten Einheiten, die vor allem in Metropolen und urbanen Zentren nachgefragt werden, sind eine Alternative zu herkömmlichen Wohnungen. Besonders interessant sind sie für Fachkräfte aus dem Ausland, die an den administrativen Hürden des klassischen Wohnungsmarkts scheitern. Sie stellen eine der wenigen Möglichkeiten dar, schnell und unkompliziert in Städten wie Berlin, Hamburg oder München zu wohnen.

Die Nachfrage nach Mikroapartments ist so hoch, dass die Vermietungsmanager oftmals mit der Bearbeitung der Anfragen kaum hinterherkommen. Auch während der Corona-Pandemie und auch in der aktuell angespannten Wirtschaftslage ist das Segment stabil geblieben. Der Trend wird sich auch aufgrund des Drucks am herkömmlichen Wohnungsmarkt vermutlich in den kommenden Jahren fortsetzen.

Anleger sollten allerdings darauf achten, nur in angespannten Wohnungsmärkten in Mikroapartments zu investieren. Zu oft entstehen solche Projekte in Städten ohne einen angespannten Wohnungsmarkt. Dort stellt sich die Frage, warum etwa ein Student in Magdeburg ein 20-Quadratmeter-Zimmer für 16 Euro pro Quadratmeter mieten soll, wenn er eine renovierte klassische 50-Quadratmeter-Wohnung für sieben bis acht Euro pro Quadratmeter bewohnen könnte.

Wohnimmobilien im Fokus

Allgemein sollten die Preise für Wohnimmobilien ab 2025 wieder steigen: Es ist davon auszugehen, dass professionelle Investoren an den Markt zurückkehren und die Nachfrage nach sicheren, stabilen Investments im Wohnimmobilienbereich wächst. Der Nachfragerückgang nach Büroflächen und Handelsimmobilien sowie die Unsicherheit im Hotel- und Logistiksektor dürften dazu beitragen, dass Wohnimmobilien wieder vermehrt ins Blickfeld rücken.

Das bedeutet aber auch, dass Projektentwickler wieder die Möglichkeit bekommen, ihre Projekte global, also als Ganzes, an Profiinvestoren zu veräußern. Das Angebot an aufgeteilten Projekten würde entsprechend zurückgehen, was wiederum zu einem Nachfrageüberhang mit steigenden Preisen und einer Renditekompression führen könnte.

Ein weiterer Trend für 2025 könnte das sogenannte Bauen im Bestand (BIB) sein. Immer mehr Immobilienentwickler setzen angesichts gestiegener Kosten auf die Umnutzung und Sanierung bestehender Gebäude anstelle des Neubaus. Die Nachfrage nach Revitalisierungen wird voraussichtlich steigen – vor allem als Reaktion auf den anhaltenden Mangel an Neubauflächen und die gewünschten Umweltanforderungen im Bestand. Es wird hoffentlich am Markt damit einhergehend auch mehr standarisierte Angebote für WEGs bzw. private Kapitalanleger für die Sanierung von Immobilien geben. Denn viele Kapitalanleger unterschätzen immer noch die Kosten und den Aufwand der Sanierung einer Immobilie. Hier wären entsprechende Hilfestellungen, etwa in Form von standarisierten Sanierungskonzepten, Stichwort serielle Sanierung, und einfacheren und verständlichen Förderprogrammen wünschenswert.

Fazit

Die Immobilienbranche steht auch 2025 vor vielen Herausforderungen. Weiterhin hohe Baukosten und Zinsen belasten das Umfeld – wobei sich allerdings eine weitere Senkung der Zinsen abzeichnet. Ökonomische Unsicherheit und ein unklares regulatorisches und politisches Umfeld könnten die Stimmung eintrüben. Nischen wie Mikroapartments könnten in der Gunst der Anleger weiter steigen – dort können noch die notwendigen Renditen jenseits der 4 Prozent erzielt werden.

Allerdings gehen wir nicht davon aus, dass unsere Empfehlungsquote für lohnende Kapitalanlagekonzepte im Immobilienbereich 2025 steigen wird – vieles spricht vielmehr für Stagnation.

Kapitalanleger und Finanzvertriebe sollten ihre Risiken genau in den Blick nehmen, eine detaillierte Analyse wird immer wichtiger. Vor allem sollte das Verhältnis von Kaufpreis und Miete ebenso beachtet werden wie die Wohnungsgrößen, die Anzahl der Räume und die daraus resultierende Vermietbarkeit.

Ebenso notwendig ist eine umfassende steuerliche Beratung hinsichtlich der Abschreibungsmöglichkeiten –  sowie eine gute Beratung mit Blick auf die Finanzierung unter Ausschöpfung aller Fördermöglichkeiten, um das eigene Objekt zu optimieren.

 

Über den Autor:

Jens Rautenberg  ist Geschäftsführer von Conversio – Wahre Werte. Das Unternehmen hat sich auf Analysen des Wohnimmobilienmarkts spezialisiert.