Reicht das für ein Comeback?
Welche offenen Immobilienfonds stabil durch die Krise kommen – und warum
Solides Fundament“, „Sachwertsäule im Portfolio“, „Echte Werte statt Luftschlösser“: Offene Immobilienfonds galten lange als Garant für Stabilität und Sicherheit – das zeigen auch die Werbeversprechen der Anbieter. Doch die Fassade bröckelt.
Die Immobilienkrise und die damit einhergehende Abwertung einzelner Fonds – allen voran der Uniimmo Wohnen ZBI – haben das ganze Fondssegment in Verruf gebracht. Das lässt sich besonders an den Rückgaben ablesen: Anleger haben in Summe bereits 11,8 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen.
Die stabilen Strategien
Ein Blick auf die größten offenen Immobilienfonds zeigt jedoch: Nicht alle mussten in der Krise Abschläge hinnehmen. Drei Faktoren zeichnen die stabilen Strategien aus.
Faktor 1: Zuflusskontrolle
„Wir nehmen nur begrenzt Mittel in unsere Fonds auf, damit wir in keiner Phase zu exponiert kaufen“, sagt Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer Immobilienfondsmanagement bei Deka Immobilien Invest. Damit hätte das Management vermieden, in der Hochpreisphase zu viel Geld einzunehmen und unter Druck zu kommen, sehr teuer zu kaufen oder Qualitätsabstriche zu machen. „Beides ist langfristig nicht gut.“
Diese Strategie zahlt sich aus: Unter den Top Ten der größten offenen Immobilienfonds ist die Deka gleich mit drei Strategien für Privatanleger vertreten, die dem Markttrend – zumindest weitgehend – trotzen. Während Deutschlands größter offener Immobilienfonds, der 18,3 Milliarden schwere Deka-Immobilien Europa, zwar laut Morningstar-Daten auf Zwölfmonatssicht um 347 Millionen Euro schrumpfte, konnte der Deka-Immobilien Global im selben Zeitraum ein kleines Plus von 4 Millionen Euro verzeichnen. Der ebenfalls von Deka gemanagte Westinvest Interselect verzeichnete sogar Zuflüsse von 247 Millionen Euro – und sticht damit deutlich heraus.
„Wir mussten natürlich auch Abwertungen vornehmen“, räumt de Lope Fend ein. Allerdings hätten alle Fonds nur wenige Objekte in der Hochpreisphase zugekauft – damit seien auch die Rückschläge begrenzt und konnten durch andere Investments kompensiert werden. Renditeseitig liegt der Deka-Immobilien Europa bei der Betrachtung über fünf Jahre bei jährlich 2,6 Prozent, der Westinvest Interselect kommt auf 2,8 Prozent, der Deka-Immobilien Global auf 1,8 Prozent. Das Rating-Haus Scope bewertet die ersten beiden Fonds mit A-, dem höchsten aktuell vergebenen Rating. Der Deka-Immobilien Global kommt auf eine Wertung von BBB+.
Faktor 2: Diversifikation
„Je breiter die Diversifikation, desto resilienter ist meist das Produkt“, bestätigt Sonja Knorr, bei der Rating-Agentur Scope für alternative Anlagen zuständig. Große Fonds, die über verschiedene Zyklen hinweg gewachsen sind, seien ganz klar im Vorteil. „Diese Fonds sind meist nicht nur bei Ländern und Nutzungsarten breit aufgestellt, sondern auch hinsichtlich der Größenklassen, Altersstrukturen und Mietvertragslaufzeiten.“ Hinzu kommen „weitestgehend ordentliche Vermietungsquoten“ von über 90 Prozent. Alles in allem senke das die Klumpenrisiken deutlich.
Der 16 Milliarden Euro schwere Hausinvest der Commerzbank-Sachwertetochter Commerzreal – gemessen am Fondsvolumen auf Rang drei – ist dafür ein Paradebeispiel. Zum Portfolio gehören insgesamt 163 Immobilien in 17 Ländern weltweit. Mit 112 Objekten liegt der Schwerpunkt klar auf Deutschland, die Immobilien in der Bundesrepublik machen knapp 50 Prozent des Depotwerts aus. Büros machen 40 Prozent aus, Wohnhäuser 7 Prozent. Weitere Anteile entfallen auf Gastronomie und Handel, Logistik, Hotels und Gesundheitseinrichtungen.
Fondsmanager Mario Schüttauf sieht den Grund für die Stabilität vor allem in der „Qualität des Portfolios“. Die Immobilien im Fonds zeichneten sich durch eine sehr gute Lage aus, ein hoher Anteil verfüge über mehrere Mieter. Besonders das Bürosegment habe sich stabilisierend ausgewirkt: „Hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen bleiben trotz Homeoffice weiterhin stark nachgefragt.“ Das zweite Quartal dieses Jahres sei das beste Bürovermietungsquartal seit 2020 gewesen.
Auf Fünfjahressicht lag der Hausinvest jährlich 2,2 Prozent im Plus. Scope bewertet den Fonds mit A-. Kritische Reaktionen aus dem Vertrieb hätten sich in Grenzen gehalten, so Schüttauf: „Sicher, andere Assetklassen weisen aktuell höhere Renditen auf, allerdings zum Preis einer höheren Volatilität.“
Faktor 3: Liquidität
Dennoch hat die Krise Spuren hinterlassen. In den vergangenen zwölf Monaten floss beim Hausinvest laut Morningstar mehr als eine Milliarde Euro ab. Verkäufe aus Liquiditätsnot habe es aber nicht gegeben. Stand Ende September hätten die freien Mittel bei knapp 2 Milliarden Euro gelegen. Schüttauf: „Das ist mehr als genug Puffer, um die angekündigten Rückgaben, die ja zwölf Monate vorher angemeldet werden müssen, zu bedienen.“ Aktuell würden die Kündigungen zurückgehen. „Dazu passt, dass sich die Anzeichen für ein Ende der Immobilien-Baisse mehren und wir nach und nach in einen neuen Zyklus einsteigen“, gibt sich der Fondsmanager optimistisch.
Die Immobilienkrise betrachtet auch de Lope Fend von Deka nüchtern: „Phasen von Aufschwung und Abschwung gehören auch bei Immobilien zum normalen Geschäft.“ Besonders sei in diesem Fall nur gewesen, dass die Aufschwungphase sehr lang und durch das Niedrigzinsumfeld geprägt war und dadurch eine starke Übertreibung bei den Preisen stattgefunden habe. Die Korrektur durch den schnellen Zinsanstieg sei dann sehr plötzlich gekommen. „Aber wir haben im Vergleich zu anderen Phasen keine massive Überbauung und massive Leerstandsraten.“ Es habe Preiskorrekturen gegeben, aber: „Die Preise sind dort gelandet, wo sie hingehören.“ Die Krise sei nun auch eine Chance, zu guten Konditionen zuzukaufen.
Die Probleme
Für Probleme habe die Krise dagegen bei jüngeren und solchen Fonds gesorgt, die einen Großteil des Portfolios in der Hochpreisphase aufgebaut hätten, erklärt Scope-Analystin Knorr – in diese Kategorie fällt auch der Uniimmo Wohnen ZBI.
Auch kleine Fonds haben es schwer. Das bekam der auf Sachwerte spezialisierte Asset Manager KGAL zu spüren, der mit dem KGAL Immosubstanz im Jahr 2019 einen offenen Immobilienfonds aufgelegt hat. „Das Momentum war von Anfang an nicht wirklich auf unserer Seite“, sagt Matthias Weber, Leiter Retail Business. Seit Corona sei der Fonds, der auf ein Volumen von 65 Millionen Euro kommt, kaum gewachsen, mit vier Objekten erfüllt das Portfolio die Mindeststandards.
Allerdings zeigt sich die Strategie trotz der widrigen Umstände stabil. Über fünf Jahre liegt das jährliche Plus bei 3,2 Prozent – und damit über der deutlich größeren Konkurrenz. Scope hat den Immobilienfonds mit A- bewertet. KGAL-Manager Weber hält die Objektauswahl für den wesentlichen Grund. Im Jahr 2021 kam die vierte Immobilie ins Portfolio. Seither lautet die Devise: abwarten. Diese Strategie habe auch für eine komfortable Liquiditätsquote gesorgt, Rückgaben brachten keine Probleme mit sich. Auf längere Sicht soll der Fonds aber wachsen. Weber glaubt an das Produkt: „Offene Immobilienfonds passen in jedes Portfolio.“
Der Knackpunkt seien in der Tat die Kündigungen der Anleger, sagt Knorr. Je mehr Rückgaben, desto größer der Druck auf das Management: „Wer in diesem schwierigen Marktumfeld verkaufen muss, hat oft auch die höchsten Renditeeinbußen.“ Zwar habe sich der Markt etwas beruhigt. Die Situation bleibe aber herausfordernd – das gilt auch für die Schwergewichte am Markt.
Die Grundsatzkritik
Während die Fondsmanager die Krise als normale Marktphase beschreiben, geht die Kritik von Vermögensverwalter Gottfried Urban, einst Fan der Produkte und mittlerweile scharfer Kritiker, deutlich tiefer. Er sieht einen fundamentalen Konstruktionsfehler: „Ein illiquider Markt als liquides Asset – das passt nicht zusammen.“ Schwankungen am Immobilienmarkt seien in den Fonds nicht zu sehen, denn die Gutachterpreise würden nicht unbedingt den Marktpreisen entsprechen. „Wenn ein Fonds Immobilien schnell verkaufen muss, sind die Gutachterpreise nichts wert.“ Dieses Problem lasse sich auch durch die Kündigungsfrist von einem Jahr kaum abmildern.
Hinzu komme die Renditeproblematik. Hauptproblem sei der teure Vertriebsweg über die Banken: Selbst bei den Produkten, die ein kleines Plus erwirtschaftet haben, bleibe für Anleger nicht viel übrig. Urbans Prognose ist wenig optimistisch: „Auch in den nächsten fünf Jahren dürfte die Rendite unter dem Geldmarkt liegen.“ Wer weiter von den Produkten überzeugt sei, könne sie „mit 5 bis 15 Prozent Abschlag“ an der Börse kaufen. Damit bleibe zumindest ein kleiner Risikopuffer.
Urbans Vorschlag: „Die Produkte institutionalisieren und auf Sicht von 15 Jahren für Privatanleger abwickeln.“ Die Fonds könnten zu Immobilien-Aktienfonds umgewandelt werden, die nur noch an der Börse notiert sind. „Das würde die Bewertung wesentlich transparenter machen.“
Die Fondsgesellschaften halten ihre einstigen Verkaufsschlager dagegen – wenig verwunderlich – für zukunftsfähig. Eine Irebs-Studie im Auftrag von Union Investment soll die Vorteile der Produkte belegen. „Wir sind von den produktimmanenten Vorteilen offener Immobilienfonds überzeugt, dennoch steht die Assetklasse in schwierigen Marktphasen regelmäßig in der Kritik“, sagt Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate – und will mit der Untersuchung Gegenargumente liefern.
Das Forscherteam um Tobias Just und Steffen Sebastian untersuchte ein Multi-Asset-Portfolio aus zwei fiktiven ETFs für Aktien (MSCI World) und Euro-Staatsanleihen sowie sieben offenen Immobilienfonds über einen Zeitraum von 2004 bis 2025. Das zentrale Ergebnis: Über 20 Jahre erzielten offene Immobilienfonds nach Steuern 2,13 Prozent pro Jahr – fast so viel wie Anleihen (2,18 Prozent), aber mit deutlich geringeren Schwankungen als beide Vergleichsgruppen. Aktien kamen auf 9,30 Prozent, schwankten aber erheblich stärker. Die Korrelation mit dem MSCI World lag bei nur 0,10, mit europäischen Staatsanleihen sogar bei -0,02. Diese Eigenschaft mache offene Immobilienfonds zu einem hilfreichen Instrument, um ein Portfolio breiter zu streuen.
Die Studie zeigt allerdings auch deutlich: Der Zeitfaktor ist entscheidend. Bei einem Anlagehorizont von nur einem Jahr sind Investitionen in offene Immobilienfonds aufgrund des typischen Ausgabeaufschlags von 5 Prozent nicht empfehlenswert. Anders sieht es bereits bei fünf Jahren Haltedauer aus. Bei einem 20-jährigen Anlagehorizont – wie er für die Altersvorsorge typisch ist – falle der Ausgabeaufschlag schließlich kaum noch ins Gewicht, so die Autoren.
Zwei Hürden bleiben
Scope-Analystin Knorr sieht vor allem zwei Hürden, die das Comeback der offenen Immobilienfonds bremsen. Zum einen ist der Rechtsstreit um die Risikoklasse des Uniimmo Wohnen ZBI noch nicht entschieden. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte die Einstufung des offenen Immobilienfonds als vergleichsweise sicheres Produkt – Risikoklasse „2“ oder „3“ – im Februar als falsch beurteilt und sich auf die europäische Priips-Verordnung bezogen, die Regelungen zu Anlageprodukten für Kleinanleger enthält. Der Fall liegt nun beim Oberlandesgericht Nürnberg, das zur Klärung kürzlich den Europäischen Gerichtshof eingeschaltet hat.
Ein rechtskräftiges Urteil dürfte Signalwirkung für die gesamte Branche haben, mit einer schnellen Einigung ist allerdings nicht zu rechnen. Für den Vertrieb sei das ein Bremsklotz, sagt Knorr. Sollte das Urteil bestätigt werden, stelle sich für die Berater die Frage nach dem Haftungsrisiko. „In dieser Situation möchte sich niemand falsch verhalten.“
Die zweite Hürde: die Renditen. Die Analystin hält die Fonds zwar weiterhin für sinnvoll, „wenn man sein Portfolio mit Sachwerten diversifizieren will“. Allerdings schneiden viele Alternativen aktuell besser ab. „Die Fonds müssen aus diesem Tal rauskommen und wieder bessere Renditen erzielen.“ Ein Vorteil sei die steuerliche Teilfreistellung, aber: „Letztendlich zählt eine konkurrenzfähige Rendite im Vergleich zu den alternativen Anlageoptionen.“
Einige offene Immobilienfonds werben damit, stets positive Erträge geliefert zu haben, allerdings fielen die Renditen in den vergangenen Jahren mager aus – das gilt auch für die Fonds, die sich in der Krise behaupten konnten.
Reicht das aus, um das Ruder herumzureißen? Analystin Sonja Knorr sieht auch den Gesetzgeber am Zug. Helfen könnte die Einführung eines sogenannten Gating-Mechanismus, wie er für Eltifs möglich ist. Das bedeutet, dass Anbieter pro Quartal nur einen bestimmten Anteil an die Anleger auszahlen. Weitere Rückgabewünsche könnten dann auf das nächste Quartal übertragen werden.
Auch die Beimischung von erneuerbaren Energien sei ein Hebel. Diese Möglichkeit sollte das sogenannte Fondsrisikobegrenzungsgesetz schaffen, dass sich derzeit noch im Gesetzgebungsprozess befindet. Knorr: „Das wäre insbesondere zur Diversifikation sinnvoll, aber auch eine Möglichkeit zur Renditesteigerung“.
Jüngst haben sich die Rückgaben zwar verlangsamt. Angesichts des fehlenden Neugeschäfts bleibt vielen Fondsmanagern aber derzeit nur, den Bestand zu verwalten und für ausreichend freie Mittel zu sorgen. Die Branche wird noch einige Zeit mit Unsicherheit leben müssen – und mit der Ungewissheit, ob alle Strategien überleben. Und auch wenn einige Fonds stabil aus der Krise hervorgehen: Damit sich das Versprechen „echte Werte statt Luftschlösser“ auch in Zukunft erfüllt, müssen noch einige Hürden aus dem Weg geräumt werden.
