Offene Immobilienfonds „Büroimmobilien bleiben ein stabiler Anker im Portfolio“
DAS INVESTMENT: Die KGAL war vielen Privatanlegern als Initiator geschlossener Beteiligungen ein Begriff, seit 2013 lag dann der Fokus auf dem institutionellen Geschäft. Warum jetzt ein offener Immobilienfonds für Privatanleger?
Matthias Weber: Das ist richtig, die KGAL hat sich in den letzten Jahren auf das institutionelle Geschäft konzentriert. Der Fokus bei der Entwicklung neuer Produkte wurde aber nicht ausschließlich auf dieses Segment gelegt. Im Gegenteil: Unser Ziel war es, in das Privatkundengeschäft zurückzukehren, und zwar über ein Produkt mit Portfoliostruktur. So können wir die Abhängigkeit vom Zyklus eines einzelnen Assets vermeiden und unser Wissen und unsere Erfahrung als internationaler Immobilien Asset Manager voll entfalten. Genau das ermöglicht unser offener Immobilienfonds mit Langfristcharakter.
Im Bereich der offenen Immobilienfonds ist die KGAL eine neue Marke. Stellt Sie das im Vertrieb vor besondere Herausforderungen?
Weber: Eine Vielzahl von Vertriebspartnern, etwa im Bankensegment oder bei den freien Finanzdienstleistern, kennt die Marke KGAL noch aus früheren Zeiten, und sie ist dort sehr positiv besetzt. Ein vollkommen neu lancierter Fonds bringt uns eher Vorteile. Wir haben beispielsweise keine sogenannten Altanleger, also Anleger, die bereits vor dem 22. Juli 2013 investiert waren und Anteile von bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr ohne Kündigungsfrist zurückgeben dürfen. Unser Asset Management muss daher geringere Liquiditätsquoten vorhalten, was sich bei der aktuellen Zinssituation positiv auf die Rendite niederschlägt und im Vertriebsgespräch natürlich ein überzeugendes Argument ist.
Viele offene Immobilienfonds haben ein Luxusproblem. Sie können sich vor Geld kaum retten. Wo liegen die Gründe dafür, und wird das Interesse anhalten?
Weber: Ein wichtiger Auslöser für die hohen Zuflüsse ist natürlich die andauernde Niedrigzinsphase. Offene Immobilienfonds sind per se ein bei Privatkunden sehr gefragtes Produkt. Die 2013 eingeführten Regeln bezüglich Halte- und Kündigungsfristen haben diese Fonds deutlich stabiler und planbarer gemacht. Institutionelle Anleger können diese nicht mehr als kurzfristige Liquiditätsanlage nutzen. Dies stärkt die Attraktivität der Assetklasse für die private Vermögensanlage. Offene Immobilienfonds sind wieder ein fester Bestandteil in der Anlageberatung, sowohl bei Banken als auch bei freien Finanzdienstleistern. Je nach Anlageziel werden sie zu unterschiedlichen Prozentsätzen den Portfolios beigemischt. Die so generierte anhaltende Nachfrage können die Großen der Branche allerdings zum Teil nicht mehr bedienen, auch um im Interesse der Altanleger ihre Performance nicht zu verwässern. Das schafft Platz für neue Produkte im Markt.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Dann läuft der Vertrieb sozusagen von allein?
Weber: Das wäre schön. Das Interesse im Markt ist groß, aber die Voraussetzungen für den Vertrieb mussten erst geschaffen werden. Die Anbindung an verschiedene Orderplattformen ist für uns als neuer Anbieter eine umfangreiche administrative und technische Aufgabe, die auf beiden Seiten Kapazitäten beansprucht. Wir arbeiten mit Hochdruck daran, dass bald der gesamte Markt seine Order für unseren Fonds platzieren und wir die Bestände entsprechend verprovisionieren können. Darüber hinaus wollen wir unser bestehendes Netzwerk an Vertriebspartnern, die uns als Anbieter geschlossener Fonds kennen, von unserem neuen Anlageinstrument überzeugen. Da hilft uns unsere Erfahrung aus dem institutionellen Geschäft. Vertrauen aufzubauen geht nur über maximale Transparenz.
Welche Rolle spielt die Digitalisierung im Vertrieb Offener Immobilienfonds?
Weber: Der Digitalisierung kann sich kein Bereich entziehen. Sie verschlankt Abläufe und Kommunikationswege, im Asset Management ebenso wie im Vertrieb, sie steigert die Effizienz und erweitert die Möglichkeiten, mit potenziellen Anlegern in Kontakt zu treten. Dennoch wird der offene Immobilienfonds aktuell hauptsächlich über Intermediäre an den Kunden herangetragen. Im Kontext von Robo-Advisors sind diese Produkte aufgrund der eingeschränkten Fungibilität nur schwer einsetzbar. Die jüngere Generation sucht allerdings nicht unbedingt die klassische Investmentberatung. Hier gilt es entsprechende Lösungen zu entwickeln, um auch diese Zielgruppe passgenau anzusprechen.
