Offene Immobilienfonds „Büroimmobilien bleiben ein stabiler Anker im Portfolio“
Der KGAL Immosubstanz investiert in europäische Gewerbeimmobilien. Warum haben Sie gerade diesen Fokus gewählt?
Weber: Der Fonds ist ein Produkt für den langfristigen und stabilen Vermögensaufbau. Daher konzentrieren wir uns auf Gewerbeimmobilien in Kerneuropa mit Fokus auf Deutschland und Österreich sowie auf das Untersegment Büroimmobilien. In diesen Märkten sind wir seit über 50 Jahren zuhause und bestens aufgestellt. Auch wenn sich derzeit ein Konjunkturabschwung in Deutschland abzeichnet, so sind die Leerstandraten im Bürosegment so niedrig wie seit rund 25 Jahren nicht mehr. Wer heute in den deutschen Top-7-Standorten große zusammenhängende Büroflächen anmieten will hat ein Problem. Es gibt sie einfach nicht. Auch der Neubau kann die Nachfrage so schnell nicht auffangen. Daher dürfte der Büroimmobilienbereich in den nächsten Jahren ein stabiler Anker bleiben. Nichtsdestotrotz haben wir auch alle anderen Gewerbesegmente im Blick, und wenn wir lohnenswerte Opportunitäten sehen, werden wir diese nutzen.
Ihre ersten beiden Gewerbeimmobilien im Fonds sind aber keine Büros, sondern Handelsobjekte.
Weber: Ja, das ist richtig. Bei den ersten beiden Immobilien im Fonds handelt es sich um zwei Handelsobjekte aus dem Bereich Nahversorger, ein Rewe- und ein Edeka-Markt. Beide Objekte verfügen über langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern. Eine signifikante Verlagerung der Lebensmittelnahversorger in den Bereich des Onlinehandels sehen wir aktuell nicht. In den letzten Wochen konnte zudem das erste Büroobjekt für den Fonds erworben werden. Das Objekt hat ein Volumen von ca. 40 Mio.€, liegt in einer sehr guten Lage in Wien und ist ebenfalls langfristig vollvermietet.
Sie sagten, der Fokus liegt auf Kerneuropa. Kommt Großbritannien für den Fonds nicht in Frage?
Weber: Großbritannien ist einer der transparentesten Immobilienmärkte, das ist sicherlich ein Vorteil. Allerdings birgt dieser Markt aufgrund der Brexit-Problematik ein hohes Unsicherheitsrisiko in sich, das nicht zur Anlagestrategie unseres Fonds passt. Wir haben uns daher entschieden, in der Aufbauphase des Fonds keine Objekte in Großbritannien ins Portfolio zu nehmen. Wir beobachten die politische und wirtschaftliche Entwicklung genau und werden zu gegebener Zeit mögliche Optionen sorgfältig prüfen.
Aussichtsreiche Immobilien sind derzeit schwer zu bekommen. Aus welchen Quellen wollen Sie ihren Fonds speisen?
Weber: Aufgrund unserer Erfahrung im institutionellen Bereich können wir auf ein belastbares internationales Netzwerk im Markt zurückgreifen. Zudem sind wir aufgrund des noch geringen Fondsvolumens vor allem an kleineren Immobilien interessiert, im Bereich von 15 bis 40 Millionen Euro. Solche Objekte sucht zurzeit nicht jeder. Viele Wettbewerber richten ihr Augenmerk eher auf Immobilien in dreistelliger Millionenhöhe.
Wie stellen Sie sicher, dass die Cash-Quote gering bleibt?
Weber: Mit den ersten Mittelzuflüssen konnten die ersten beiden Objekte angebunden werden. Bei der Wiener Büroimmobilie hat zunächst die KGAL das Objekt gekauft, und wir überführen diese Immobilie nun schrittweise im Rahmen eines Share-Deals in den Fonds. Auf diese Weise halten wir die Cash-Position im Fonds relativ niedrig.
Zum Schluss die wichtigste Frage: Mit welchen Renditen planen Sie?
Weber: Wir wollen im oberen Drittel der Wettbewerber im Markt dabei sein. Unter diesen Voraussetzungen streben wir eine BVI-Rendite im Bereich von 3,2 bis 3,5 Prozent im Jahr an, ohne dabei, und das ist uns wichtig zu erwähnen, eine Aufwertung der Immobilien im Portfolio vornehmen zu müssen.
