Für jeden, der ein offenes Ohr für Geldanlagethemen hat, waren in letzter Zeit gerade Immobilienfonds ein sehr präsentes Thema. Und unter den Immobilienfonds vor allem die offenen Immobilienfonds, also jene Fonds, die auch Privatanleger mit kleineren Anlagesummen anziehen wollen.

Offene Immobilienfonds halten stets mehrere Immobilienobjekte in ihrem Portfolio und sorgen so für eine breitere Streuung, als wenn ein Anleger – im Rahmen eines geschlossenen Fonds etwa - in ein einzelnes Objekt investieren würde. Zielobjekte sind oft Gewerbeimmobilien wie Bürohochhäuser, Einkaufszentren oder Hotels, aber auch Wohnimmobilien.

Die Fonds waren in letzter Zeit unter Druck geraten: Mit den gestiegenen Leitzinsen wurde es auch für die Fondsbetreiber schwieriger, Geld für die oft kreditfinanzierten Immobilienkäufe aufzunehmen und für auslaufende Kredite eine angemessene Anschlussfinanzierung zu finden.

Hinzu kommen die veränderten Arbeitsgewohnheiten, die vor allem Vermietern von Büroobjekten zu schaffen machen: Durch den Trend zum Homeoffice werden weniger Büroflächen benötigt. Einzelhandelsunternehmen wiederum leiden unter dem Trend zum Internetshopping und den durch die Inflation klammen Kassen ihrer Kunden – was wiederum negativ auf die Vermietungssituation der jeweiligen Immobilien zurückschlägt.

Offene Immobilienfonds: langjähriger Höhenflug vorbei 

Im Ergebnis müssen offene Immobilienfonds, die vor allem von Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Objekte profitieren wollen, leiden. Die Situation ist noch relativ neu. Denn viele Jahre lang befand sich der Immobilienmarkt in einem wahren Höhenrausch. Verlässlich floss das Geld vieler Kleinanleger in offene Immobilienfonds, wo es sich ebenso verlässlich vermehrte.

Durch die Zinswende im vergangenen Jahr und die hartnäckige Inflation hat sich der Wind jedoch gedreht. Mittlerweile müssen Betreiber um das Vertrauen von Anlegern kämpfen.

Den Fondskursen sind etwaige Probleme nicht unbedingt sofort anzusehen: In den Fonds zählt bei der Ermittlung der Anteilspreise die Bewertung der Objekte durch Gutachter. Diese erfolgt mindestens einmal pro Jahr, die Anteilspreise korrigieren daraufhin. Börsentäglich bewegen sich die Preise dagegen kaum, beziehungsweise steigen sie möglicherweise auf dem Papier auch noch dann, wenn der Fonds eigentlich in Schwierigkeiten steckt. Der Preistrend wird zunächst weiter fortgeschrieben.

Ein feinfühligeres Barometer sind die Börsenkurse. In einem kürzlich erschienenen Artikel dieses Portals sind wir den teils 15 Prozent umfassenden Differenzen zwischen Anteilspreisen der Fondsgesellschaften und der Börsen auf den Grund gegangen.

Aktuell investieren – das Für und Wider 

Auch der für die Verbraucherseite schreibende Finanztip-Chefradakteur Hermann-Josef Tennhagen hat die Probleme offener Immobilienfonds kürzlich in einem Gastbeitrag für den Spiegel thematisiert. Tenor seiner Analyse: Privatanleger täten besser daran, ihre Anteile an offenen Immobilienfonds zu verkaufen, selbst wenn ihnen das einen Verlust einbringt. Nur sehr abgebrühte Spekulanten könnten sich überlegen, ob sie den Spread zwischen den Fondskursen der Immobilienfondsgesellschaften und den Börsen nicht ausnutzen und gerade jetzt Anteile über die Börse erwerben sollten – um sie später womöglich mit Gewinn an die Fondsgesellschaften zurückzugeben. Das sei jedoch aufgrund der gesetzlichen Haltefrist nur mit einem Jahr Versatz möglich und insgesamt ein sehr riskantes Geschäft.

Die Anbieter offener Immobilienfonds, wie Union Investment, Commerz Real oder Kanam Grund, trommeln dagegen weiter für eine Anlage in sogenanntes Betongold, das trotz Widrigkeiten weiterhin ein sehr solides Investment sei.

Offenbar sah sich jetzt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) veranlasst, das Thema aufzugreifen. Die Behörde will sich seit dem Amtsantritt des aktuellen Bafin-Chefs Mark Branson im Jahr 2021 stärker auf den Verbraucherschutz fokussieren. In einem Beitrag auf ihrer Internetseite erläutert die Behörde die wichtigsten Features offener Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds in Stichpunkten:

  • Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds haben offene Immobilienfonds in der Regel ein wesentlich höheres Volumen.
  • Sie erlauben ein Investment ohne vorher festgelegte Laufzeit.
  • Die dort vorgeschriebene Anlage in mehrere Immobilien streut das Risiko. Zusätzlich kann ein Mix aus unterschiedlicher Nutzungsarten und Regionen für ein noch ausgewogeneres Risikoprofil sorgen.
  • Die Fonds bieten jedoch keine Garantie vor Wertverlust, im Extremfall droht auch Totalverlust des eingesetzten Gelds.
  • Risiken für offene Immobilienfonds sind Mietausfälle, Leerstände und mittelbar auch die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie Wechselkursrisiken bei Investments außerhalb des Euroraums.
  • Im äußersten Fall kann der Gesetzgeber festlegen, dass die Gesellschaft Fondsanteile vorübergehend nicht zurücknehmen muss, Anleger kommen dann nicht an ihr Geld.
  • Fondsanteile lassen sich über die emittierenden Gesellschaften oder über Börsen handeln, die Kurse können voneinander abweichen.
  • Anders als an der Börse legen Investments bei den Fondsgesellschaften direkt den Anlegern gesetzliche Haltefristen auf: Es muss mindestens zwei Jahre investiert und ein Verkaufswunsch muss ein Jahr im Voraus angekündigt werden. Verkauft wird zu dem dann gültigen Anteilspreis.
  • Sparpläne, auch mit niedrigen Anlageraten, sind möglich.
  • Kosten können diverse anfallen: Aufnahmeaufschlag, möglicher Rücknahmeabschlag, Kosten für Verwaltung, Verwahrung, Management, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Transaktionskosten, mögliche erfolgsabhängige Vergütung.
  • Die Informationen zum Fonds stehen im Verkaufsprospekt, eine Kurzübersicht gibt das Basisinformationsblatt. Fondsgesellschaften müssen Anleger regelmäßig über die Fondsentwicklung informieren.
  • Bei vorausgegangener Finanzberatung müssen dabei die Geeignetheit des Investments für den jeweiligen Anleger dokumentiert und ihm genaue Informationen über die Kosten ausgehändigt werden.
  • Fondsgesellschaften und Fonds, die in Deutschland aufgelegt wurden, unterstehen der Bafin-Aufsicht, sonst den jeweiligen nationalen Behörden.
  • Vertriebsangehörige werden hierzulande je nach Lizenz von der Bafin oder Industrie- und Handelskammern beziehungsweise Gewerbeämtern beaufsichtigt.

Hier geht es zu dem vollständigen Bafin-Informationen zu offenen Immobilienfonds >>