Wie sicher sind offene Immobilienfonds? Dieses Thema wird seit der Immobilienkrise kontrovers diskutiert. Ein Auslöser war die Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI von Union Investment, der im Sommer auf einen Schlag 17 Prozent seines Werts verlor. Verbraucherschützer haben aufgrund niedriger Risikokennzahlen Klage gegen die Union-Investment-Tochter ZBI eingereicht. Eine Anlegerin geht gerichtlich zudem gegen die Volksbank vor, die ihr den Fonds verkauft hat.
Nun hat die branchenkritische Bürgerbewegung Finanzwende ein Gutachten vorgelegt, das die Vorwürfe gegen offene Immobilienfonds untermauert. Der Verein hat dafür die zehn größten Produkte ausgewertet, die an der Börse gehandelt werden und auch für Kleinanleger erhältlich sind. In diesen Fonds, die den Angaben zufolge 80 Prozent des Marktes ausmachen, würden „erhebliche Risiken“ schlummern, so die zentrale Kritik. Denn die Bewertung der Immobilien basiere auf Schätzungen, die bei einem Verkauf womöglich gar nicht erzielt würden.
Dass die Gutachter, die die Immobilien bewerten, von den Fondsanbietern selbst beauftragt werden, sei ein klarer Interessenkonflikt. „Dadurch entsteht häufig eine Diskrepanz zwischen der Wertentwicklung der Fonds und der tatsächlichen Marktentwicklung“, heißt es in dem Bericht. So hätten die untersuchten Fonds zwischen Oktober 2021 und März 2024 laut Rechenschaftsberichten insgesamt einen Wertanstieg um 1,6 Milliarden Euro verbucht. Allerdings seien die Immobilienpreise am Markt im gleichen Zeitraum stark gesunken.
Finanzwende: Fondsanbieter lassen Immobilienfonds sicherer aussehen als sie sind
Umgekehrt hätten die Fonds zwischen 2008 und 2015, als die Immobilienpreise durch die Decke gingen, Wertverluste verzeichnet. Finanzwende schließt daraus, dass Fondsanbieter „die Spielräume bei der Bewertung nutzen, um ihre Fonds stabiler – und damit sicherer – aussehen zu lassen als sie sind“. Mit der Risikokennziffer von 1 oder 2 werde suggeriert, dass offene Immobilienfonds fast so sicher seien wie Staatsanleihen.
„Banken und Sparkassen verkaufen diese Fonds häufig gezielt an sicherheitsbewusste Kunden“, sagt Michael Möller, Referent für Verbraucherschutz bei Finanzwende. „Für genau diese Kunden sind sie aber oftmals das falsche Produkt – die vermeintliche Sicherheit ist mitunter reine Illusion.“
Ein weiterer Kritikpunkt: Wer über eine Bank Anteile an einem offenen Immobilienfonds kauft, zahlt zu viel. „An den Börsen lagen die Preise für Fondsanteile in den vergangenen Jahren zumeist deutlich unter denen, die in Bankfilialen verlangt wurden“, heißt es in dem Bericht. Im Zeitraum von Oktober 2021 bis März 2024 hätten Anleger dadurch etwa 1,2 Milliarden Euro zu viel für ihre Anteile gezahlt. Besonders betroffen seien Kunden der Sparkassen und Volksbanken. Verschärft werde diese Situation durch die hohe Kostenstruktur der Produkte: So zehren die Kosten im Schnitt laut Finanzwende-Gutachten 77 Prozent der erwarteten Erträge auf.
Strengere Vorgaben für Risikoeinstufung von Immobilienfonds gefordert
Der Verein fordert die Finanzaufsicht Bafin auf, strengere Vorgaben für die Risikoeinstufung der Fonds durchzusetzen. Ein weiterer Hebel sei eine unabhängige Auswahl von Gutachtern durch neutrale Dritte, um Interessenkonflikte zu vermeiden. „Banken und Sparkassen verkaufen hier falsche Sicherheitsversprechen, in riesigem Ausmaß. Anleger sollten sich auf die offiziellen Risikoeinstufungen verlassen können“, so das Fazit von Möller.
In offenen Immobilienfonds stecken nach Zahlen des Fondsverbands BVI Anlegergelder von 125 Milliarden Euro. Die Immobilienkrise hatte den Produkten stark zugesetzt. Anleger zogen viel Geld ab. Einer Auswertung des Analysehauses Barkow Consulting zufolge flossen in den vergangenen 14 Monaten 4,8 Milliarden Euro ab. Zuletzt waren die Mittelabflüsse jedoch rückläufig. Ob dies schon die Trendwende sei, lasse sich aber noch nicht sagen. Da für Anleger eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gilt, könnte es eine weitere Welle von Rückflüssen geben, meinen Experten.
