Offene Immobilienfonds Fondsobjekte werden immer größer und älter

Blick über München. Die bayerische Landeshauptstadt ist ein bei Immobilieninvestoren beliebter Standort. | © Getty Images

Blick über München. Die bayerische Landeshauptstadt ist ein bei Immobilieninvestoren beliebter Standort. Foto: Getty Images

Offene Publikums-Immobilienfonds, die auf Gewerbeimmobilien setzen, investieren zunehmend in größere Objekte. Der Immobilienbestand in den Portfolios wird auch immer älter. Die Analyseagentur Scope hat ermittelt, dass 2014 eine entsprechende Immobilie noch einen mittleren Verkehrswert von 79 Millionen Euro hatte. Ende 2018 waren es schon 101 Millionen Euro.

Insgesamt schlummern in den Portfolios der 15 hiesigen offenen Immobilien-Publikumsfonds mit Gewerbe-Schwerpunkt aktuell Objekte im Wert von 82 Milliarden Euro. Der Anteil der 200 bis 500 Millionen Euro schweren Objekte ist in den vergangenen fünf Jahren stark gewachsen. 2014 machten sie durchschnittlich ein Viertel der Fondsportfolios aus, Ende 2018 waren es bereits 31 Prozent. Noch deutlicher ist der Wandel bei den sehr großen Objekten mit einem Verkehrswert von mehr als 500 Millionen Euro spürbar. Ihr Anteil hat sich in dem Zeitraum von 4 Prozent auf 9 Prozent fast verdoppelt.

Parallel dazu stoßen die Fonds vermehrt ihre kleineren Objekte ab: Immobilien mit weniger als 50 Millionen Euro Verkehrswert machen statt ehemals 16 Prozent nur noch 9 Prozent der Portfolios aus.

So viel Immobilienvolumen liegt in den Portfolios offener Gewerbe-Immobilienfonds

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Das Phänomen der zunehmend teuren Objekte lasse sich laut Scope nur unzureichend mit deren jährlicher Wertsteigerung erklären. Denn die Bestandsimmobilien hätten seit 2014  nur rund 1 Prozent jährlich zugelegt.

Verantwortlich für den Wandel in den Immobilien-Portfolios seien vielmehr neue Anlageziele der Fondsmanager, sagen die Analysten. Grund für den Trend zu größeren Objekten sei deren bessere Verfügbarkeit am Markt: Weniger Konkurrenz durch andere Investoren mache die Auswahl hier leichter – könne beim späteren Verkauf allerdings auch die Suche nach Käufern erschweren, gibt Scope zu bedenken. Größere und dafür weniger Objekte im Portfolio verringerten außerdem den Verwaltungsaufwand für die Investoren.

Zusammen mit der Größe ist laut Scope auch das Alter der Gewerbeimmobilien in der Fonds-Portfolios gestiegen. Vor allem der Anteil der 15 bis 20 Jahre alten Objekte habe sich signifikant erhöht – im Beobachtungszeitraum von 11 auf 22 Prozent. Im Gegenzug gebe es weniger Objekte, die jünger als 10 Jahre sind.

Die Fonds investierten laut Scope gegenwärtig stark in Projektentwicklungen und Revitalisierung älterer Objekte – was deren wirtschaftliches Alter dann wiederum senke. Jüngere Immobilien zögen geringere Instandhaltungskosten nach sich, daher bevorzugten vieles Investoren solche Objekte.  Den vergleichsweise größten Anteil an jüngeren Immobilien halten Scope zufolge die Milliarden-Fonds von Union Investment Uniinstitutional Real Estate, Uniimmo:Deutschland und Uniimmo:Europa.