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Warum die hohen Zinsen offenen Immobilienfonds zu schaffen machen
Das Leitzinsniveau in der Eurozone ist aktuell so hoch wie seit Ende 2001 nicht mehr – und auf absehbare Zeit werden die Zinsen auch erst einmal nicht fallen. Für offene Immobilienfonds wird dies zum Problem: Durch die stark gestiegenen Zinsen sind andere Anlageformen attraktiver, neue Mittel sind schwerer zu bekommen – besonders für Fonds, die stark in Büroimmobilien investiert haben. Durch flexibles Arbeiten sind diese weniger gefragt.
Ende August lag das Netto-Mittelaufkommen, also der Saldo von Zu- und Abflüssen, für sämtliche Fonds bei 1,3 Milliarden Euro und damit deutlich niedriger als in den vergangenen Jahren, wie das Analysehaus Scope ermittelt hat. Zum Vergleich: 2019 hatten offene Immobilienfonds ein Mittelaufkommen von 10,2 Milliarden Euro – ein absoluter Spitzenwert. Und im vergangenen Jahr waren es immerhin noch 4,7 Milliarden Euro.
Einzelne Immobilienwerte wurden bereits gesenkt
Für 2023 soll das Netto-Mittelaufkommen zwar noch positiv bleiben – 2024 könnte dann jedoch die Kehrtwende folgen und der Saldo ins Negative drehen, da die Zuflüsse voraussichtlich weiter gering ausfallen und Fondsanteile zurückgegeben werden.
Dass es bei offenen Immobilienfonds auch Phasen negativer Nettomittelaufkommen geben kann, ist allerdings nicht ungewöhnlich. Aus diesem Grund schreibt der Gesetzgeber eine Mindestliquidität in Höhe von 5 Prozent vor.
Viele Fonds haben dafür jedoch deutlich über diese Mindestliquidität hinausgehende Cash-Bestände angehäuft, derzeit sind über alle Fonds 18,3 Milliarden Euro verfügbar. Falls jedoch weitere Mittel abfließen sollten und dadurch eine noch höhere Liquidität benötigt wird, könnte es passieren, dass Fondsmanager Immobilienverkäufe in Betracht ziehen. Im Fokus stehen laut der Analysten hierbei vor allem kleinere Objekte mit einem Wert von weniger als 100 Millionen Euro im Fokus.
Doch nicht nur die Mittelzuflüsse sind zurückgegangen – auch einzelne Immobilienwerte wurden bereits gesenkt. Das Analysehaus geht davon aus, dass diese Entwicklung weiter fortschreiten wird, je mehr Transaktionen im Immobilienbereich durchgeführt werden. Dies hätte dann auch sinkende Fondsrenditen zur Folge und der Renditeunterschied zwischen einzelnen Fonds wird sich dabei vergrößern.
Anteil der Büroimmobilien in den Fonds gesunken
Besonders im Fokus der offenen Immobilienfonds stehen die Segmente Logistik, Nahversorgung und Wohnen. Der Hotelmarkt hat sich nach Corona ebenfalls erholt. Moderne Büroimmobilien und gut positionierte Shopping-Center werden auch zukünftig Bestandteil der Portfolios bleiben. Das Bürosegment spielt mit 52 Prozent weiterhin eine bedeutende Rolle – im Vergleich zu 2006 (71 Prozent) ist der Wert jedoch deutlich gesunken.
Im Vorteil sieht das Analysehaus hier breit aufgestellt Fonds, die in verschiedene Nutzungsarten und Länder investiert haben, da diese geringere Risiken aufweisen. Ebenso Fonds mit hohen Vermietungsquoten, langlaufenden Mietverträgen und geringen Kreditquoten. Neue Chancen sehen die Experten durch die Möglichkeit, Anlagen für erneuerbare Energien in das Portfolio mit aufzunehmen.
Zum Äußersten wird es aus Sicht von Scope jedoch eher nicht kommen: Fondsschließungen, und seien sie auch nur zeitweilig, hält das Analysehaus für unwahrscheinlich.
