Anlageexperten Gerd Kommer und Felix Großmann Offene Immobilienfonds – Illusion trifft auf Wirklichkeit
In Deutschland sind Offene Immobilienfonds seit über 60 Jahren ein populäres Anlageprodukt, weil sie den Anbietern zufolge „das begrenzte Risiko der Sachwertanlage Immobilie“ mit „soliden Langfristrenditen“ verbinden. In diesem Beitrag zeigen wir, dass Offene Immobilienfonds in Wirklichkeit, ganz gewiss kein begrenztes Risiko haben und ihre Renditen eher unattraktiv sind. Zusätzlich gehen wir der Frage nach, warum Offene Immobilienfonds – trotz ihrer wenig vorzeigbaren Renditen – bei deutschen Privatanlegern so beliebt sind.
Offene Immobilienfonds (nachfolgend der Kürze halber OIFs) sind Investmentfonds, die an Privatanleger vermarktet werden und die die Anlegergelder in Immobilien investieren. Die Immobilien liegen zumeist in Deutschland oder in Westeuropa. Überwiegend handelt es sich um Gewerbeobjekte (Büros, Handel, Logistik, Hotels, Kliniken, Parkhäuser), bei einigen wenigen OIFs auch um Wohnimmobilien. Das typische OIF-Immobilienportfolio ist nur gering nach Standorten, Mietern und Nutzungsarten diversifiziert. OIFs dürfen bis zu 40 Prozent ihres Immobilienportfolios über Fremdkapital (Kredite) finanzieren (30 Prozent dauerhaft plus 10 Prozent kurzfristig).
In Deutschland existieren derzeit 31 OIFs, die Ende September 2021 zusammen erstaunliche 9 Prozent des Marktwertes aller in Deutschland vertriebenen gut 9.000 Publikumsfonds (einschließlich ETFs) ausmachten.
Alternativen zu OIFs aus Anlegersicht
Oft werden in diesem Zusammenhang Direktanlagen in Einzelobjekte genannt. Vermutlich ist diese Vorstellung wirklichkeitsfremd. Eine Direktanlage macht den entsprechenden Privathaushalt zum Vermieter und Immobilienbewirtschafter – mit weitreichenden kompetenzmäßigen, zeitaufwandsmäßigen, steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen. Der Unterschied zu einem „passiven“ OIF-Investment ist groß.
Auch so genannte Geschlossene Immobilienfonds gelten in der Immobilienwelt als Alternative zu OIFs. Geschlossene Immobilienfonds waren in den vergangenen 30 Jahren in Summe ein Renditedesaster, das nur noch von dem bei Geschlossenen Schiffs-, Flugzeug- und Filmfonds übertroffen wurde. Wir werden uns in einem künftigen Beitrag mit dem Anlegerfiasko Geschlossener Fonds auseinandersetzen.
Eine echte und realistische Alternative zu OIFs sind Immobilien-Aktien-ETFs. Bei ihnen fließen die Anlegermittel in die Aktien börsennotierter Immobilienfirmen, wie beispielsweise der Vonovia SE (Düsseldorf), dem größten Eigentümer von Mietwohnungen in Europa.
