Eine neue Hiobsbotschaft aus Richtung der offenen Immobilienfonds: Anfang der Woche wertete die Fondsgesellschaft Union Investment den ehemals beliebten Privatanleger-Fonds Uniimmo: ZBI Wohnen ab. Um knapp 17 Prozent rauschte der Rücknahmepreis für Fondsanteile am Dienstag nach unten, von 50,74 Euro auf 42,26 Euro.
Die Abwertung kam, nachdem Immobilienexperten die rund 1.000 im Portfolio enthaltenen Objekte neu eingeschätzt hatten, im Rahmen einer Sonderbewertung, wie das Fondsanalysehaus Morningstar schreibt. Im Ergebnis korrigierte Union Investment den Anteilspreis nach unten. Der Fonds wird von der ZBI Zentral Boden Immobilien in Erlangen gemanagt, einer Unternehmenstochter von Union Investment.
Für Immobilienfonds sind abrupte Preissprünge nicht ungewöhnlich. Die Objekte in den Fonds-Portfolios werden nicht börsentäglich, sondern nur in Abständen unter die Lupe genommen, ihr Verkehrswert wird dann dem jeweils aktuellen Rahmen angepasst. Im Uniimmo: ZBI Wohnen erfolgt die Bewertung laut Union Investment vierteljährlich. Der Anteilspreis der Fonds ergibt sich aus der Summe der Vermögenswerte und der Anzahl der ausgegebenen Fondsanteile.
Außerordentliche Korrektur
Ungewöhnlich ist jedoch der deutliche Sprung, den der Uniimmo: ZBI Wohnen hinlegten: Ein Einbruch von 17 Prozent von einer Bewertung zur nächsten ist auch im Immobilienuniversum ein außergewöhnliches Minus.
Union Investment begründet den Absturz gegenüber der „Süddeutschen Zeitung“ mit „exogenen Einflussfaktoren“. Diese hätten zu einer „unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt“. Der Fonds könne sich „trotz operativ positiver Entwicklung dem Markt nicht entziehen“. Dieser habe unter der Corona-Pandemie sowie dem Ukraine-Krieg gelitten. Beide fachten die Inflation an und sorgten in der Folge für einen steilen Anstieg der Leitzinsen im Euroraum. Ein solches Umfeld gilt als besonders ungünstig für Immobilieninvestments: Die Kredite, an denen der Markt stark hängt, werden teurer, Immobilienfonds dadurch in ihrem Handeln eingeschränkt. Der Markt für Wohnimmobilien sei „seitdem in eine Schockstarre gefallen“, rechtfertigt sich Union Investment.
Noch Ende März hatte die Fondsgesellschaft in ihrem Halbjahresbericht den Fonds als besonders sicheres Investment angepriesen: „Wenngleich die Wertentwicklung des Fonds derzeitigen Unsicherheiten der Märkte unterliegt, bleibt Wohnen ein Grundbedürfnis und sorgt als Sachwert für Sicherheit.“ Ein hohes Maß an Sicherheit suggeriert auch die Einstufung des Fonds auf der siebenstufigen SRI-Skala in Stufe zwei.
Mit der Abwertung beim Uniimmo: ZBI Wohnen geriet jetzt also auch ein Fondsvehikel, das vor allem auf Wohnimmobilien setzt, in die Bredouille. Zuvor hatte als erstes der offene Immobilienfonds Leading Cities Invest seine Anteilspreise nach unten korrigiert. Dessen Managementgesellschaft Kanam Grund wertete diese im vergangenen November um rund 10 Prozent ab. Im Gegensatz zum Uniimmo: Wohnen investiert der Leading Cities Invest schwerpunktmäßig in Gewerbeobjekte, vor allem Büroimmobilien.
Das Segment Wohnen wird dagegen von vielen Marktteilnehmern als sichereres Terrain wahrgenommen. So stellte das Fondsanalysehaus Scope kürzlich fest, dass in offenen Immobilienfonds der Trend weg von Büroobjekten hin zur Nutzungsart Wohnen zeigt. Der Wohnanteil in den Fonds-Portfolios habe sich 2024 gegenüber dem Vorjahr in etwa verdoppelt, er sei dort erstmals die dominierende Nutzungsart. Immerhin 63 Prozent der Fondsbetreiber planten, ihre Investments in Wohnimmobilien weiter auszubauen.
Jeder zweite offene Immobilienfonds erhielt zuletzt Downgrade
Insgesamt hat das Segment jedoch zu leiden: Erst Anfang dieses Monats hatte die Ratingagentur Scope elf von 22 in Deutschland gelisteten offenen Immobilienfonds in der Bewertung herabgestuft. Scope begründete das mit der schlechten Performance und dem gestiegenen Risiko der Fondskategorie: Unsicherer Rahmen, höhere Zinsen, neue Bedürfnisse von Immobiliennutzern. Zudem machten gestiegene Nachhaltigkeitsanforderungen die Objekte teurer.
Das Beratungsunternehmen Barkow Consulting hatte zuvor festgestellt, dass im ersten Quartal 2024 mehr als 2 Milliarden Euro aus dem Fonds-Segment abgeflossen sind. Die Abflüsse in dem Umfang waren ein Novum – denn offene Immobilienfonds waren in der langen Niedrigzinsphase der 2010er Jahre ein äußerst beliebtes Investment gewesen.
Aus aktuellem Anlass hat sich auch das Analysehaus Morningstar die Situation der offenen Immobilienfonds angesehen: „Im Mai verzeichneten neun der zehn größten Fonds Abflüsse, zumeist im zweistelligen Millionenbereich“, weiß Morningstar-Analystin Antje Schiffler. Aus dem Uniimmo: ZBI Wohnen etwa flossen allein im Mai 10,49 Millionen Euro ab. Spitzenreiter bei den Abflüssen im Mai war der Grundbesitz Euro RC der DWS. Er verlor sogar mehr als 100 Millionen Euro. Einziger Gewinner des Monats war der Westinvest Interselect aus dem Hause Deka Investments. Der Fonds setzt auf Objekte in Europa und ist zu zwei Dritteln in Büroimmobilien investiert. Der Fonds konnte 21,11 Millionen Euro hinzugewinnen.
Mit Blick auf die Abflüsse bei offenen Immobilienfonds ist allerdings zu bedenken: Die Anteilsrückgaben spiegeln lediglich die Anlegerentscheidungen von vor einem Jahr wider: Denn für offene Immobilienfonds gilt eine 12-monatige Rückgabefrist. Erst mit diesem Vorlauf nehmen die Emittenten Fondsanteile wieder zurück. Diese seit 2013 existierende Regel soll dafür sorgen, dass die naturgemäß weniger liquiden Immobilienfonds nicht kurzfristig in Geldnöte geraten und Anleger dann etwa nicht mehr auszahlen könnten.
Scope erwartet sinkende Vermietungsquoten
Diese Gefahr soll zumindest beim Uniimmo: ZBI Wohnen nicht gegeben sein. Laut Union Investment hält der Fonds aktuell 13 Prozent Liquidität – was weit über der gesetzlichen Mindestquote von 5 Prozent liege, wie die Gesellschaft betont.
Die Vermietungsquoten, ein weiterer wichtiger Indiktator für das Wohlergehen von Immobilienfonds, bezeichnete die Analyseagentur Scope Anfang Juni noch als „auf einem soliden Niveau“ befindlich. Sie liegen demzufolge bei durchschnittlich 93,7 Prozent. Allerdings rechnen die Analysten im weiteren Jahresverlauf auch hier mit einem Rückgang.
Insgesamt geben offene Immobilienfonds derzeit ein kümmerliches Bild ab. Denn auch ihre Anlageergebnisse sehen alles andere als rosig aus. „Die Performance der offenen Immobilienfonds war angesichts des Marktumfeldes entsprechend durchwachsen“, heißt es von Morningstar. Am besten habe noch der Uniinstitutional European Real Estate abgeschnitten. Der Fonds, der wie der Uniimmo: ZBI Wohnen ebenfalls von Union Investment stammt, hat seit Jahresbeginn um 1,33 Prozent zugelegt. Besonders schlimm erwischte es dagegen den genannten Uniimmo: ZBI Wohnen selbst: Er erwirtschaftete von Jahresbeginn bis 26. Juni ein Minus von 20,26 Prozent.
Die Analyseagentur Scope hatte Ende April ermittelt, dass offene Immobilienfonds auf Jahressicht ein durchschnittliches Plus von 0,5 Prozent gemacht hatten. Für das gesamte Jahr 2024 erwartet Scope hingegen weiter sinkende, im Branchenmittel sogar leicht negative Renditen.
Immerhin könnten die erwarteten Korrekturen den offenen Immobilienfonds auf lange Sicht nicht unbedingt schaden. Im Gegenteil: Nach Bewertungskorrekturen könnten sich die Fondsbetreiber neu positionieren, skizziert man bei Scope. „Wenn die Renditeerwartungen attraktiver sind, werden die Fonds wieder relevante Zuflüsse generieren können“, heißt es dort. Allerdings rechne man damit nicht vor 2025 – und auch nur, „sofern es nicht zu weiteren Verwerfungen in den Märkten kommt“.
In die Karten spielen könnte dem Segment, dass offene Immobilienfonds nach Willen der Bundesregierung bald auch zu bis zu 15 Prozent in Erneuerbare-Energien-Anlagen wie zum Beispiel Solarparks investieren können. Scope sieht darin eine neue Möglichkeit zur „Diversifikation sowohl auf Einnahmenbasis als auch auf Risikobasis“.
