Es gibt Wahrheiten, die niemand gern ausspricht. Eine davon lautet: Die offenen Immobilienfonds haben ein Problem. Nicht nur ein kleines, vorübergehendes Problem, sondern ein grundsätzliches. Ein systemisches sogar.
Jahrzehntelang galten sie als das Nonplusultra der soliden Geldanlage. Betongold für jedermann, sicher wie das Amen in der Kirche. Banker empfahlen sie guten Gewissens, Sparer kauften sie voller Vertrauen. Das Versprechen klang verlockend: die Stabilität einer Immobilie kombiniert mit der Flexibilität eines Fonds.
Nur war es eben genau das – ein Versprechen.
Die große Illusion
Das erste Problem liegt in der Bewertung. Immobilien sind keine Aktien, die sekündlich an der Börse gehandelt werden. Ihr Wert wird von Gutachtern festgelegt – einem Menschen, der durch ein Gebäude läuft und eine Zahl in ein Formular schreibt. Diese Zahl soll dann den "wahren" Wert widerspiegeln.
Aber was ist der wahre Wert einer Immobilie? Der Preis, den ein Gutachter definiert? Oder der Preis, den jemand tatsächlich zu zahlen bereit ist? Die Differenz kann beträchtlich sein – besonders in turbulenten Zeiten.
Hinzu kommen die Transaktionskosten. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, zahlt Notar, Makler, Grunderwerbsteuer. Schnell sind 2 bis 5 Prozent weg, bevor überhaupt der erste Euro Gewinn gemacht wurde. Bei Fonds mit vielen Objekten multipliziert sich das Problem.
Die Sache mit dem Risiko
Noch problematischer ist die Risikoklassifizierung. Viele offene Immobilienfonds werden in Risikoklasse eins oder zwei eingestuft – auf derselben Stufe wie Staatsanleihen oder Sparbücher. Das suggeriert eine Sicherheit, die in der Realität nicht existiert. Zumal bei der Risikoeinstufung Immobilien nur alle 3 Monate geschätzt werden.
Jede Immobilie ist ein kleines Unternehmen mit allen Unwägbarkeiten, die dazu gehören. Ein Bürogebäude kann leer stehen, ein Einkaufszentrum überflüssig werden, ein Hotel geschlossen werden. Das ist nicht ungewöhnlich – es ist Business. Aber es passt nicht zu Risikoklasse eins.
Die Corona-Pandemie hat das schmerzhaft verdeutlicht. Plötzlich arbeitete die halbe Republik von zu Hause. Unternehmen reduzierten ihre Büroflächen, alte Gebäude wurden zu Ladenhütern. Was gestern noch als sichere Anlage galt, entpuppte sich als hochriskante Wette auf die Zukunft der Arbeitswelt.
Das Dilemma der Berater
Für Finanzberater entsteht dadurch eine Zwickmühle. Wie erklärt man Kunden, dass ein Produkt, das jahrzehntelang als sicher galt, plötzlich riskant ist? Wie rechtfertigt man eine Empfehlung, wenn die Grundannahmen nicht mehr stimmen?
Die Branche reagiert, wie sie immer reagiert: mit Durchhalten. Man hofft, dass sich die Lage beruhigt, dass die Kunden bleiben, dass das Problem von selbst verschwindet. Es ist das Prinzip Hoffnung – angewandt auf Milliardenvermögen.
Aber Hoffnung ist keine Anlagestrategie.
Die strukturelle Falle
Das eigentliche Problem ist struktureller Natur. Offene Immobilienfonds versprechen etwas, was sie nicht halten können: jederzeit verfügbare Liquidität bei gleichzeitig stabilen Preisen. Das funktioniert, solange mehr Geld rein- als rausfließt. Sobald sich das Blatt wendet, kommt das System an seine Grenzen.
Dabei hätten die Warnsignale früher erkannt werden müssen. 2008 haben wir das schon einmal erlebt. Anleger zogen ihr Geld ab, Fonds mussten Immobilien notverkaufen, Milliarden gingen verloren. Die Branche lernte daraus – oberflächlich. Kündigungsfristen wurden eingeführt, neue Regeln zur Mindesthaltedauer entwickelt. Aber das Grundproblem blieb bestehen. Langfristige Anlagen werden durch kurzfristige Mittel finanziert. Wenn die Anleger in Panik geraten und gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollen, wird es eng.
Jetzt erleben wir es wieder. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: 9,4 Milliarden Euro haben Anleger in weniger als zwei Jahren aus den Fonds abgezogen. Allein im März flossen netto 870 Millionen Euro ab – ein Rekord der unrühmlichen Art. Das ist nicht mehr normale Fluktuation, das ist Flucht.
Der Homeoffice-Schock
Büroimmobilien, einst das Rückgrat der Fonds, werden im Zeitalter von Homeoffice zur Problemzone. Unternehmen haben gelernt, dass sie mit weniger Bürofläche auskommen. Die, die sie noch brauchen, wollen moderne, flexible Arbeitsplätze – nicht die Betonburgen der 80er Jahre.
Für die Immobilienfonds ist das ein Problem. Ihre Portfolios sind voller Bürogebäude, die plötzlich niemand mehr haben will. Verkaufen ist schwierig, Mieter zu finden noch schwieriger. Die schöne Rendite schrumpft zur Kostenfalle.
Zeit für Ehrlichkeit
Was bleibt? Zunächst einmal Ehrlichkeit. Immobilienfonds sind nicht sicherer als andere Kapitalanlagen, sie sind nur anders riskant. Wer das nicht wahrhaben will, macht sich und seine Kunden etwas vor.
Dann braucht es eine ehrliche Risikoklassifizierung. Ein Produkt, das binnen Monaten 20 Prozent verlieren kann, gehört nicht in Risikoklasse eins. Punkt.
Und schließlich braucht es Alternativen. Wer heute 2 bis 3 Prozent Rendite sucht, findet sie auch bei Unternehmensanleihen oder Staatsanleihen – ohne die Bewertungsillusion und mit besserer Liquidität.
Das Ende einer Ära
Die Zeit der offenen Immobilienfonds als Volksanlage geht zu Ende. Das ist schmerzhaft, aber unvermeidlich. Zu oft hat die Branche Sicherheit versprochen, wo keine war. Zu oft mussten Anleger die Rechnung zahlen. Und wer einmal falsch beraten wurde, wird zukünftig skeptischer sein – und das ist gut so. Denn nur kritische Anleger können dafür sorgen, dass sich solche Märchen nicht wiederholen.
Vielleicht ist das auch eine Chance. Eine Chance für transparentere Produkte und realistischere Erwartungen. Nicht jeder braucht Immobilien im Depot. Und wer sie haben will, sollte wissen, worauf er sich einlässt.
Dies ist ein persönlicher Kommentar, der ausschließlich die subjektive Meinung und Sichtweise des Autors widerspiegelt. Die hier dargestellten Ansichten, Interpretationen und Schlussfolgerungen repräsentieren nicht notwendigerweise die Position oder offizielle Haltung des Unternehmens.
