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Offene Immobilienfonds: Scope-Analystin ordnet Kritik ein

Die Krise am Häusermarkt hat offenen Immobilienfonds zugesetzt – und Anleger aufgeschreckt. Wie sicher sind die als konservative Portfoliobausteine vertriebenen Produkte wirklich? Diese Frage steht seit der deutlichen Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI von Union Investment im Fokus der Diskussion. Auf einen Schlag musste der knapp 4 Milliarden schwere offene Immobilienfonds einen Wertverlust von 17 Prozent verkraften. Investoren fühlen sich getäuscht und wollen klagen. In einem Gutachten kritisierte die Bürgerbewegung Finanzwende jüngst auch die Bewertungspraxis und Kostenstruktur der Fonds.
Nicht alle Immobilienfonds sind von Abwertungen betroffen
Sonja Knorr beobachtet als Analystin bei der Ratingagentur Scope den Markt der offenen Immobilienfonds seit vielen Jahren. Anlegern rät sie, bei den Produkten genau hinzuschauen. Aktuell seien einige der Fonds von Abwertungen ihres Gebäudebestands betroffen. „Das betrifft besonders Immobilien, die in der Hochpreisphase der Märkte, also zwischen 2019 und 2022, erworben wurden“, erklärt die Fondsexpertin.
Das Problem: Wollen viele Anleger ihre Anteile zurückgeben, müssen die Fonds Gebäude verkaufen, um die entsprechenden Mittel bereitzustellen. Das gelinge jedoch oft nicht zu den Preisen, die in den Büchern stehen. Abwertungen seien in solchen Fällen notwendig, „denn die Fonds dürfen keine Gebäude zu einem Preis verkaufen, der deutlich unter dem Buchwert liegt“, sagt Knorr.
Ob Fonds ihre Immobilien in diesem Jahr abwerten müssen, hänge also vor allem davon ab, wie viele Anleger aussteigen wollen. Die Abwertungen würden die Fonds aber nicht gleichermaßen betreffen. „Anleger sollten deshalb nicht alle Produkte über einen Kamm scheren“, stellt die Scope-Analystin klar.
Trotz der noch immer schwierigen Situation habe sich der Immobilienmarkt beruhigt. Die Lage stabilisiere sich nach den Zinssenkungen etwas. Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise nicht weiter sinken und auch die Käufe nehmen wieder zu – wenn auch „auf einem deutlich reduzierten Niveau im Vorkrisenvergleich“.

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Gut vermietete Gebäude bleiben wertstabil – trotz Marktschwankungen
Dass die Bewertung der Immobilien im Fonds auf Schätzungen basiere, die bei einem Verkauf womöglich gar nicht erzielt würden, sorgt für Kritik. „Offene Immobilienfonds müssen ihre Objekte viermal im Jahr von unabhängigen Gutachtern bewerten lassen“, erklärt Knorr. Die Gebäude würden also regelmäßig beurteilt. Die Gutachter achten dabei auf nachhaltig erzielbare Mieten und Werte. „Ein Gebäude mit einer guten Vermietungssituation zum Beispiel behält seinen Wert, weil die Einnahmen durch die langfristige Vermietung gesichert sind“, so die Scope-Expertin.
Dadurch würden kurzfristige Ausschläge der Marktpreise für Bestandimmobilien – nach oben wie nach unten – keine Berücksichtigung finden. „Diese Bewertungspraxis, die gesetzlich vorgegeben ist, hemmt volatile Ausschläge des Fondsvermögens und glättet die Wertentwicklung der Fonds über längere Zeiträume“, sagt Knorr.
Offene Immobilienfonds verkaufen – ja oder nein?
Anlegern, die ihre Anteile nun zurückgeben wollen, empfiehlt sie, die Vorteile und Nachteile in der aktuellen Marktphase genau abzuwägen. Denn durch die zwölfmonatige Kündigungsfrist erhalten sie nicht den derzeitigen, sondern den in einem Jahr geltenden Preis ihrer Anteile.
„Trotz der momentanen Herausforderungen behalten offene Immobilienfonds ihre Berechtigung als Baustein in einem diversifizierten Depot – aber als Langfristinvestment und nicht als Tagesgeldersatz“, so das Fazit der Analystin. Für Anleger gebe es nur wenige Möglichkeiten, mit überschaubaren Beträgen in Immobilien zu investieren – „die Fonds sind eine davon“.