Das Forscherteam um Tobias Just und Steffen Sebastian hat dabei sowohl die Rolle offener Immobilienfonds in einem Altersvorsorgeportfolio als auch die Ursachen der Zu- und Abflüsse von Anlegergeldern untersucht. Während in das fiktive Portfolio Immobilienfonds verschiedener Anbieter eingeflossen sind, wurden die Mittelflüsse von sechs Union-Investment-Fonds herangezogen – drei Privatanleger-Fonds sowie drei institutionelle Strategien.
Verlustrisiko bei offenen Immobilienfonds besonders niedrig
Für den ersten Teil ihrer Analyse untersuchten die Forscher ein Multi-Asset-Portfolio aus zwei fiktiven ETFs für Aktien (MSCI World) und Euro-Staatsanleihen sowie sieben offenen Immobilienfonds über einen Zeitraum von 2004 bis 2025. Zentrales Auswahlkriterium für die Fonds war den Angaben zufolge das Volumen.
Neben Deka-Immobilien Europa und Deka Immobilien Global, Hausinvest, Uniimmo Deutschland und Uniimmo Europa sowie Grundbesitz Global floss auch der SEB Immo Invest, der gerade aufgelöst wird, in die Analyse ein. Nicht Teil der Untersuchung war dagegen der Uniimmo Wohnen ZBI, der im Zentrum der Kritik steht.
Das Ergebnis: Die Immobilienfonds schneiden bei verschiedenen Sicherheitskennzahlen besonders gut ab. Besonders deutlich zeige sich das bei der Analyse der sogenannten Shortfall-Risiken, also der Wahrscheinlichkeit, mit einer Anlage Verluste zu erleiden. Zwar sinkt diese Wahrscheinlichkeit auch bei Aktien und Anleihen mit zunehmender Haltedauer und tendiere langfristig gegen null. Offene Immobilienfonds erreichen diesen Punkt jedoch laut Analyse deutlich früher.
Hinzu kommt, dass sich bei offenen Immobilienfonds auch der durchschnittliche Verlust im Verlustfall mit steigender Haltedauer der Null annähert, während dieser Wert für Aktien und Anleihen zunächst leicht steigt und dann konstant bleibt. Mit anderen Worten: Je länger man in offene Immobilienfonds investiert bleibt, desto geringer wird nicht nur die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts, sondern auch die Höhe eines möglichen Verlusts.
Insgesamt seien zudem die Schwankungen bei offenen Immobilienfonds deutlich geringer als bei Aktien und Anleihen – bei einer mit festverzinslichen Anlagen vergleichbaren Rendite. Auf 20 Jahre gerechnet erzielte das fiktive Aktienportfolio nach Steuern eine durchschnittliche Rendite von 9,30 Prozent pro Jahr, Anleihen kamen auf 2,18 Prozent, offene Immobilienfonds auf 2,13 Prozent.
Kurzfristige Anlage in offene Immobilienfonds ist „nicht rentabel“
Die Untersuchung zeigt allerdings auch deutlich: Der Zeitfaktor ist entscheidend. Bei einem Anlagehorizont von nur einem Jahr sind Investitionen in offene Immobilienfonds aufgrund des typischen Ausgabeaufschlags von 5 Prozent nicht empfehlenswert. Anders sieht es laut Untersuchung bereits bei fünf Jahren Haltedauer aus.
Die gesetzliche Mindesthaltefrist der Fonds liegt ohnehin bei zwei Jahren. Anleger können ihre Anteile in dieser Zeit lediglich über die Börse verkaufen. Bei einem 20-jährigen Anlagehorizont – wie er für die Altersvorsorge typisch ist – falle der Ausgabeaufschlag schließlich kaum noch ins Gewicht, so die Autoren.
Ein weiterer Vorteil sei die unabhängige Entwicklung von Aktien und Anleihen. Über den 20-jährigen Untersuchungszeitraum lag die Korrelation mit dem MSCI World bei nur 0,10 und mit europäischen Staatsanleihen sogar bei -0,02. Diese Eigenschaft mache offene Immobilienfonds zu einem hilfreichen Instrument, um ein Portfolio breiter zu streuen.
„In der Vergangenheit waren offene Immobilienfonds nach mehreren Risikokennziffern sicherer als andere Anlageklassen. Sie sind also – rechnerisch nachweisbar – ein wesentlicher Bestandteil bei langfristiger Anlagestrategie. Kurzfristige Anlagen in offene Immobilienfonds sind hingegen nicht rentabel“, fasst Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung, zusammen.
Institutionelle Anleger reagieren schneller auf wirtschaftliche Veränderungen
Das Forschungsteam hat darüber hinaus analysiert, wie sich wirtschaftliche Veränderungen wie Zinserhöhungen auf offene Immobilienfonds auswirken. „Die Fonds reagieren uneinheitlich auf Veränderungen der gesamtwirtschaftlichen Faktoren. Dies ist nachvollziehbar, da die Objekte in den Fonds geografisch anders verteilt sind“, so Tobias Just. Der Professor für Immobilienwirtschaft hält eine Streuung über mehrere Fonds für sinnvoll, „weil so die Schockabsorption im Portfolio verbessert werden kann“.
Die institutionellen Fonds laufen den Publikumsfonds zudem zeitlich voraus. Im Klartext: Institutionelle Investoren reagieren schneller auf makroökonomische Veränderungen als private Anleger. „Im Falle makroökonomischer Schocks reagieren die Zu- und Abflüsse von institutionellen Fonds schneller. Die Bewegungen dort lassen sich darum tendenziell als Frühindikator für Privatanleger nutzen“, heißt es in der Studie.
Offene Immobilienfonds unter Druck
Seit dem Absturz des Uniimmo Wohnen ZBI im vergangenen Juni steht das gesamte Fondssegment unter Druck. Insgesamt haben Anleger aus den Fonds neuesten Zahlen zufolge 11,8 Milliarden Euro abgezogen. Den Angaben zufolge stecken aber noch etwa 118 Milliarden Euro in deutschen offenen Immobilien-Publikumsfonds. Jüngst waren die Mittelabflüsse leicht rückläufig.
Neben der meist niedrigen Risikoklasse - über die im Fall des Uniimmo Wohnen ZBI auch vor Gericht verhandelt wird - stehen auch die Kosten der Produkte in der Kritik. Viele Anbieter halten dagegen, dass ihre Fonds seit Jahrzehnten stabile Renditen liefern – bei geringen Schwankungen.
Analyse kontert Kritik
Sind offene Immobilienfonds besser als ihr Ruf?
