Offene Immobilienfonds stehen unter Druck. Anleger haben Zahlen der Beratungsgesellschaft Barkow Consulting zufolge bereits 11,8 Milliarden Euro aus den Produkten abgezogen – jüngst gingen die Rückgaben jedoch leicht zurück. Daten des Ratinghauses Morningstar zeigen, welche offenen Immobilienfonds in den vergangenen zwölf Monaten besonders stark von Abflüssen betroffen waren.

Mit fast -700 Millionen Euro liegt der im Juni vergangenen Jahres stark abgewertete Uniimmo Wohnen ZBI nur auf Rang vier des Negativ-Rankings. Drei offene Immobilienfonds – Grundbesitz Europa, Hausinvest und Uniimmo Europa – haben in diesem Zeitraum sogar mehr als eine Milliarde Euro verloren. Wie gehen die Anbieter damit um und wie stellen sie ihre Strategien jetzt auf? 

Die 3 offenen Immobilienfonds mit den höchsten Abflüssen*

  1. Grundbesitz Europa: -1.396 Millionen Euro
  2. Hausinvest: -1.143 Millionen Euro
  3. Uniimmo Europa: -1.083 Millionen Euro

*Abflüsse vom 1. Oktober 2024 bis 30. September 2025 (Quelle: Morningstar; Stand: 29. Oktober 2025) 

Liquiditätspuffer durch Verkäufe 

„Wir haben die hohe Qualität unseres Immobilienportfolios genutzt, um durch Verkäufe die Liquiditätsreserven auszubauen und damit Handlungsspielräume für den beginnenden neuen Marktzyklus zu schaffen und die Rückgaben zu bedienen“, heißt es dazu in einem Statement von Union Investment Real Estate. Im laufenden Jahr habe sich das Fondsmanagement – bezogen auf die drei offenen Gewerbe-Immobilienfonds Uniimmo Europa, Uniimmo Deutschland und Uniimmo Global – von 23 Gebäuden im Wert von 1,9 Milliarden Euro getrennt.

Bei allen drei Fonds seien die Brutto-Liquiditätsquoten mit 13 bis 14 Prozent „auskömmlich“ und lägen damit deutlich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität in Höhe von 5 Prozent. „Die Rückgabewünsche können demnach bedient werden.“ Mit einem Volumen von mehr als 12 Milliarden Euro gehört der Uniimmo Europa nach wie vor zu den größten offenen Immobilienfonds am Markt.

Christian Bäcker, Leiter des Portfoliomanagements für den Bereich Immobilien Europa bei der DWS und damit zuständig für den Grundbesitz Europa, erklärt: „Während wir in Zeiten von Nettomittelzuflüssen diese in Immobilien investieren, verkaufen wir in Zeiten von Nettomittelabflüssen Immobilien – wir verhalten uns da wie jeder andere Investmentfonds auch.“ Laut Halbjahresbericht wurde zwischen dem 1. Oktober 2024 und zum 31. März 2025 der Verkauf von sieben Immobilien abgeschlossen. Aktuell kommt der Fonds auf ein Volumen von 6 Milliarden Euro – und gehört damit weiterhin zu den Top Ten. 

Weitere Informationen
Quelle Fondsdaten: FWW 2025

Mit den Rückgaben sei zu rechnen gewesen, meint Bäcker: „Generell haben Immobilieninvestitionen in der Zeit sehr niedriger bis negativer Zinsen profitiert und sind stark gewachsen. Daher war zu erwarten, dass in einem Umfeld normalisierter Zinsen ein Teil dieser investierten Gelder wieder aus Immobilien herausgeht und in andere Anlageklassen umgeschichtet wird.“ Es sei jedoch davon auszugehen, dass der überwiegende Teil dieser in die Grundbesitz-Fonds investierten Gelder in den vergangenen zwei Jahren bereits abgezogen wurde. 

Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt biete Chancen, allerdings bremsen die Rückgaben. Bäcker: Die Aussichten seien positiv, getrieben durch „attraktive Fundamentaldaten“, daher „würden wir aus Sicht eines Investmentmanagers derzeit gerne investieren, sehen unsere Hauptaufgaben aber in der Umsetzung unserer Kundenwünsche.“ 

Auch beim Commerzreal-Fonds Hausinvest habe es Verkäufe gegeben, „aber nicht aus Liquiditätsnot“, sondern als Teil des langfristigen Strategie, sagt Fondsmanager Mario Schüttauf. Zum 30. September 2025 habe die Liquidität bei knapp zwei Milliarden Euro gelegen – „mehr als genug Puffer, um die angekündigten Rückgaben, die ja zwölf Monate vorher angemeldet werden müssen, zu bedienen.“ Mit einem Fondsvolumen von mehr als 15 Milliarden Euro zählt der Hausinvest nach wie vor zu den Top 3 der größten offenen Immobilienfonds.

Immobilienmarkt stabilisiert sich 

Derzeit sei wahrzunehmen, dass die angekündigten Rückgaben zurückgehen. Schüttauf: „Dazu passt, dass sich die Anzeichen für ein Ende der Immobilien-Baisse mehren und wir nach und nach in einen neuen Zyklus einsteigen.“ 

Ähnlich der Ausblick von Union Investment: „Die gewerblichen Immobilienmärkte stabilisieren sich aufgrund der gesunkenen Zinsen.“ Die Attraktivität von Immobilien gegenüber alternativen Assetklassen habe wieder zugenommen, die Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien sei weitgehend abgeschlossen. Hinzu komme: „Auch die Finanzierungskosten liegen vielfach wieder unter den Anfangsrenditen, was Immobilieninvestments ebenfalls wieder attraktiver macht.“ 

Zwar sei die Lage in einigen Segmenten – wie US-Büroimmobilien – schwierig, die grundlegenden Trends an den Immobilienmärkten seien jedoch intakt. Büroimmobilien sollen Schwerpunkt der offenen Gewerbe-Immobilienfonds des Anbieters bleiben. Objekte aus den Bereichen Hotel, Logistik, Einzelhandel, aber auch Datencenter und Wohnimmobilien können beigemischt werden.  

Kommen die Anleger zurück? 

Auch beim Grundbesitz Europa bleibe die Investmentstrategie mit Fokus auf Wohnimmobilien und nur einem geringen Büro-Anteil unverändert, sagt Christian Bäcker. Die Fundamentaldaten seien mit geringen Leerständen bei großer und teilweise auch weiter steigender Nachfrage und gleichzeitig sehr geringer Neubautätigkeit eindeutig. „Wir prognostizieren hier deutlich steigende Mieten – insbesondere im Wohnimmobilienbereich und bei Top-Büroimmobilien.“ Damit dürften auch die Anleger zurückkommen, meint Bäcker.

Hausinvest-Fondsmanager Mario Schüttauf gibt sich ebenfalls optimistisch: „Offene Immobilienfonds behalten ihre Daseinsberechtigung in einem breit diversifizierten Anlegerportfolio.“ Stärken seien Stabilität und geringere Schwankung im Vergleich zu Aktien- oder Rentenprodukten.

Seit Einführung der Anlageform mehr als 50 Jahren habe es immer wieder auch schwierigere Phasen gegeben, „teilweise mit viel weitreichenderen Folgen als in den vergangenen Monaten“. Nichtsdestotrotz: Um zukunftsfähig zu bleiben, müssten sich die Produkte weiterentwickeln und „ihr Anlagespektrum mit Blick auf Nachhaltigkeit und moderne Nutzungskonzepte erweitern“. 

Die 10 Immobilienfonds mit den höchsten Abflüssen auf Jahressicht finden Sie – inklusive aktueller Kennzahlen – auf den folgenden Seiten. Sortiert sind die Fonds nach der Höhe der Abflüsse.