Offene Immobilienfonds: So reagieren Anbieter auf das Stofög

Wind- und Solaranlagen im Portfolio eines Immobilienfonds? Das neue sogenannte Standortfördergesetz, kurz Stofög, macht es möglich. Vor wenigen Wochen hat der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Nach den neuen Regelungen können offene Immobilienfonds erstmals bis zu 15 Prozent ihres Wertes in erneuerbare Energien investieren, konkret in Anlagen zu Energieerzeugung, -Umwandlung -Transport oder -Speicherung von Strom beziehungsweise Wärme.

Darunter fällt etwa das Betreiben von Solaranlagen auf Hausdächern sowie Ladesäulen. Aber auch Investitionen in Freiflächenanlagen – unabhängig von Portfolioimmobilien – sind möglich, etwa auf gepachteten Grundstücken.

„Fonds können nun beispielsweise Photovoltaik‑Aufdachanlagen erwerben, betreiben und Strom ins Netz einspeisen oder an Mieter liefern“, erklärt die Scope-Analystin Sonja Knorr. Möglich mache das eine Änderung des Steuerrechts: So stellt das Stofög sicher, dass die aktive unternehmerische Bewirtschaftung erneuerbarer Energieanlagen den Investmentfondsstatus nicht gefährde. Maßgeblich sei allein die Art der Stromerzeugung, nicht die Nutzung. Der Strom könne an Mieter abgegeben, ins Netz eingespeist oder an Dritte verkauft werden.

Scope: Milliarden für erneuerbare Energien 

Analystin Knorr rechnet mit einem Schub für erneuerbare Energien: Grundsätzlich könne „Kapital im zweistelligen Milliardenbereich investiert und für erneuerbare Energien mobilisiert werden“. Die Regelungen gelten sowohl für den Immobilienspezialfondsmarkt in Deutschland, der auf ein Volumen von knapp 180 Milliarden Euro kommt, als auch für Immobilienpublikumsfonds mit 113 Milliarden Euro Gesamtvolumen.

Allerdings schränkt Knorr ein, bräuchten die Fonds Mittel für Investitionen. Dieser Spielraum dürfte durch den aktuellen Verkaufsdruck vieler Produkte eingeschränkt sein. „Im Vorteil sind die Produkte, die diese Chancen aktuell wahrnehmen können.“ Ein Ziel könnte etwa sein, die Immobilien im Portfolio weitgehend eigenständig mit Strom zu versorgen. Das würde sich für die Mieter lohnen, den Wert einer Immobilie steigern und käme damit auch den Anlegern zugute.

Commerz Real: „Meilenstein für offene Immobilienfonds“

Könnte die Neuregelung dazu beitragen, Vertrauen wiederzugewinnen und die Anlageklasse der offenen Immobilienfonds – auch aus Renditesicht – wieder attraktiver zu machen? „Ja, das sehe ich so“, sagt Mario Schüttauf, Fondsmanager des Hausinvest von Commerz Real – Top drei unter den größten Fonds des Segments. Es wäre die zweite Weiterentwicklung der Anlageklasse nach der Internationalisierung in den 1980er Jahren – abgesehen von der Reform des Investmentrechts im Jahr 2013, betont Schüttauf.

Für Commerz Real ist das neue Gesetz so auch „ein Meilenstein zur Weiterentwicklung der Anlageklasse offene Immobilienfonds“. Schüttauf will die neuen Möglichkeiten „so rasch wie möglich“ ausschöpfen. Die Commerzbank Sachwerte-Tochter kann dabei auf jahrzehntelange Erfahrung zurückgreifen. Das Unternehmen investiert den Angaben zufolge seit dem Jahr 2005 in Solarenergie, Windkraftanlagen kamen 2016 dazu. Aktuell verwaltet Commerz Real in Deutschland und Europa mehr als 50 Solarkraftwerke und 40 Windparks für private und institutionelle Investoren – ein Teil davon im Eltif Klimavest.

Ziel sei, die Immobilien im Portfolio mittel- bis langfristig selbst mit Strom zu versorgen, erklärt Schüttauf. Dafür gebe es bereits konkrete Pläne. Dadurch verbessere sich die Attraktivität der Immobilien im Fonds. Das wirke sich positiv auf die Nachfrage aus und letztlich über den Cash-Flow auch auf die Rendite. Allerdings schränkt Schüttauf ein: „Wir sollten hier aber keinen Renditeturbo erwarten. Das wäre Illusion und passt auch nicht zur Strategie eines offenen Immobilienfonds.“

Neben der Nachrüstung bestehender Gebäude plant er, für das Hausinvest-Portfolio Anlagen zur Produktion von erneuerbaren Energien, zum Beispiel Wind- und Solarparks, zu erwerben: „Hierzu sind wir in Gesprächen mit potenziellen Verkäufern.“

Union Investment: Fokus auf Nachrüstung 

Auch Union Investment hat bereits konkrete Pläne und setzt zunächst auf Nachrüstung: In einem ersten Schritt liege der Fokus auf Photovoltaikanlagen, „die auf den Dächern von fondseigenen Immobilien installiert werden“, erklärt Carolin Köllner, Gruppenleiterin Immobilienprojektmanagement Strategie und Services. Union Investment stellt mit dem Uniimmo Deutschland und dem Uniimmo Europa zwei Fonds unter den fünf größten Produkten.

„Je nach Immobilie und Fonds kommen dabei unterschiedliche Modelle der Durchführung infrage, beispielsweise Verpachtung des Daches, der Photovoltaik-Anlage oder des kompletten Eigenbetriebs“, so Köllner weiter. Auch Investitionen in freistehende Anlagen wären künftig denkbar.

Die Regelung sei eine „strategische Chance, um unser Immobilienportfolio zukunftsfähig auszurichten, Erträge für Anleger zu steigern und aktiv zur nachhaltigen Transformation beizutragen“. Anleger könnten von Investitionen in Infrastruktur und erneuerbare Energien als zusätzliche, langfristig stabile Ertragsquellen profitieren.

Deka: Keine konkreten Pläne 

Mit der Deka gibt sich dagegen einer der größten Anbieter offener Immobilienfonds zurückhaltender: „Wir haben diesbezüglich noch keine konkreten Pläne“, heißt es in einem Statement des Unternehmens. Die Deka verwaltet Milliarden in offenen Immobilienfonds – allein 18 Milliarden Euro stecken im größten Branchenprodukt Deka-Immobilien Europa.

Investitionen mit Bezug zu Bestandsimmobilien, wie zum Beispiel Photovoltaikanlagen, könne man sich „gut vorstellen“, so das Unternehmen weiter. Das sei eine sinnvolle Ergänzung zu unseren Immobilieninvestitionen, die von vor Ort produzierter Energie profitieren könnten. „Damit können unsere Fonds ihr bewährtes Rendite-Risiko-Profil beibehalten.“ Freiflächenanlagen will die Deka aber nicht ins Portfolio holen: „Änderungen darüber hinaus, wie beispielsweise Ankäufe von Wind- oder Solarparks, planen wir nicht.“