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Scope gibt Update zu Marktumfeld und Ratings offener Immobilienfonds
Vom Anlegerliebling zum Problemfall: Offene Immobilienfonds waren in der Niedrigzinsphase bei Anlegern sehr gefragt gewesen. Die Immobilienbranche profitierte von günstigen Krediten, Immobilien galten als stabiles und lukratives Asset – sie machten eine phantastische Wertsteigerung durch.
Das endete abrupt, als die großen westlichen Notenbanken infolge des Ukrainekriegs von ihrem Nullzinskurs abrückten. Mit den höheren Leitzinsen verteuerten sich auch die Kredite, mit denen Immobilienfonds regelmäßig wirtschaften. Zusätzlich schnellte die Inflation in die Höhe und machte dem Immobiliensektor zu schaffen. Mit dem Ergebnis, dass die einstigen Lieblinge unter den Publikumsfonds zu einem problembehafteten Asset wurden, das Anleger tendenziell eher loswerden wollten. Laut dem Analysehaus Barkow Consulting sind seit der vergangenen Zinswende rund 2,1 Milliarden Euro netto aus offenen Immobilienfonds abgeflossen. Insgesamt verwalten die Fonds des Segments aktuell rund 130 Milliarden Euro, wie die Fondsratingagentur Scope ermittelt hat.
Scope hat sich jetzt die Marktlage für das Segment angesehen – und gleichzeitig seine Ratings für 21 von 22 hiesigen offenen Immobilienfonds erneuert. Dabei fielen die Bewertungen 2024 durchwachsen aus: Elf Fonds rutschten gegenüber dem Vorjahr in der Note ab, neun hielten sich konstant. Lediglich bei einem einzigen Produkt, dem Uniimmo: Global von Union Investment, kamen die Analysten zu einem besseren Ergebnis. Er konnte sich von bb- auf bb+ verbessern. Damir liegt er in seiner Kategorie jedoch weiter unter dem Durchschnitt.
Im Mittel kamen die Fonds mit der Rating-Note bbb+ davon – ein „ausgewogenes Niveau“, wie es Scope diplomatisch bezeichnet.
Als Gründe für das Abrutschen nannten die Analysten in einem Videoauftritt die schlechtere Performance und das höhere Risiko, das sie der Kategorie mittlerweile beimessen. Der politische und wirtschaftliche Rahmen ist unsicherer geworden, die Zinsen höher, die Bedürfnisse von Immobiliennutzern haben sich geändert: Es werden weniger Büroflächen benötigt, Einzelhandelsimmobilien leiden unter dem wachsenden Internethandel. Zudem machen gestiegene Nachhaltigkeitsanforderungen die Objekte teurer.
Wohnimmobilien gefragter
So ging auch in offenen Immobilienfonds der Trend zuletzt weg von Büroobjekten hin zu der Nutzungsart wohnen. Der Wohnanteil in den Fonds-Portfolios habe sich 2024 gegenüber dem Vorjahr in etwa verdoppelt, 46 Prozent des Investitionsvolumens floss zuletzt in Wohnimmobilien, hat Scope beobachtet. Viele Büro- und Logistikimmobilien wurden dagegen verkauft. In dem Bereich erwarten die Analysten in den kommenden Jahren zudem weiter sinkende Vermietungsquoten.
Laut Umfrage des Analysehauses planen in den kommenden drei Jahre immerhin 63 Prozent der Fondsbetreiber, weitere Wohnobjekte hinzuzukaufen. 56 Prozent wollen in Büros investieren, nur 50 Prozent in Logistikobjekte. Damit sei der Bereich Wohnen erstmals die dominierende Nutzungsart in offenen Immobilienfonds, stellen die Analysten fest.
Insgesamt dominierten in den Immobilien-Portfolios offener Immobilienfonds zuletzt die Verkäufe: Erstmals seien diese höher als die Ankäufe gewesen, stellen die Analysten fest. Und viele Asset Manager peilen weitere Verkäufe an, vor allem von Objekten in Deutschland wollen sie sich trennen. Wichtiger Grund: Die Investoren benötigen Liquidität, um Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben wollen.
Keine Fondsschließungen erwartet
Den Abzug von Anlegergeld bezeichneten die Anbieter in der Scope-Umfrage auch als mit Abstand größtes Risiko für die Fonds – nach Abwertungen und dem Risiko von Fonds-Schließungen. Dass es allerdings wirklich so weit kommt und einige offene Immobilienfonds aufgrund der schwierigen Lage abgewickelt werden müssten – damit rechnen weder die Anbieter noch die Scope-Analysten. Denn anders als in der Vergangenheit gebe es mittlerweile Haltefristen, die die Risiken der Anbieter abfedern und das Segment stabil halten sollen, erinnert Scope. So müssen Anleger ihren Verkaufswunsch seit einer Gesetzesänderung 2013 mittlerweile zwölf Monate im Voraus anmelden. Fondsanteile müssen seitdem mindestens 24 Monate gehalten werden. Das verhindert – im Gegensatz zu früheren Krisen –, dass die Fonds bei massenhaften Anteils-Rückgabewünschen in kürzester Zeit in Schieflage kommen können.
Im gesamten Segment der offenen Immobilienfonds sieht es trotzdem nicht rosig aus. Auch wenn die Anbieter insgesamt gut aufgestellt seien – mit stabiler Geschäftsführung, fähigen Anlageexperten und oftmals einer Bank im Hintergrund, wie die Analysten betonen – rechnet kein Haus aktuell damit, dass in der nahen Zukunft die Anlegergelder wieder sprudeln werden. Fast die Hälfte geht laut Scope-Umfrage dagegen von weiteren leichten Geldabflüssen in der Größenordnung bis minus 10 Prozent aus. Jeder Vierte erwartet auch höhere Abflüsse – bis minus 25 Prozent. Ebenso viele rechnen mit sehr moderaten Zuflüssen von bis zu 5 Prozent.
Bei den Renditen sehen die Anbieter etwas positiver in die nahe Zukunft, als es die Scope-Analysten tun. Die Asset Manager erhoffen sich im laufenden Jahr ein bis zwei Prozent Plus – während Scope von einer Null oder sogar einem leichten Minus ausgeht.
