Immobilienfonds: Die 30-Prozent-Grenze wird zur Fessel

Die Gewinner gegen den Trend

Nur sechs der 26 untersuchten Fonds schafften es, ihre Liquiditätsquote zu erhöhen. Besonders bemerkenswert sind die Entwicklungen bei:

• Leading Cities Invest: Plus 7,6 Prozentpunkte auf 19,1 Prozent
• UniImmo: Global: Plus 6,1 Prozentpunkte auf 17,7 Prozent
• UniImmo: Wohnen ZBI: Plus 3,8 Prozentpunkte auf 15,5 Prozent
• UniImmo: Europa: Plus 2,9 Prozentpunkte auf 16,3 Prozent

Diese Fonds haben offenbar rechtzeitig gegengesteuert und durch geschickte Objektverkäufe oder zurückhaltende Investitionspolitik ihre Liquiditätspuffer ausgebaut.

Die Sorgenkinder

Am anderen Ende des Spektrums stehen Fonds mit zum Teil dramatischen Liquiditätsverlusten:

• Deka-ImmobilienMetropolen: Minus 11,2 Prozentpunkte auf 21,0 Prozent
• UniInstitutional German Real Estate: Minus 9,1 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent
• Realisinvest Europa: Minus 8,4 Prozentpunkte auf 10,0 Prozent
• KGAL Immosubstanz: Minus 6,9 Prozentpunkte auf 24,7 Prozent

Trotz der starken Rückgänge weisen einige dieser Fonds noch immer überdurchschnittliche Liquiditätsquoten auf. Der UniInstitutional German Real Estate hingegen bewegt sich mit 7,9 Prozent in einem kritischen Bereich.

Hier die Liquiditätsquoten der 26 offenen Immobilienfonds im Überblick:

Änderung 2024 gegenüber 2023 in Prozentpunkten

Die Deka erklärt zur Liquiditätsquote des Deka-ImmobilienMetropolen: "Richtig ist, dass der Fonds zu den wenigen Fonds gehört, die auch in der jetzigen Marktphase die Kraft haben, Ankäufe zu tätigen. Der Fonds verfügt weiterhin über Nettomittelzuflüsse und profitiert besonders von antizyklischen Ankäufen. Unsere Liquidität ist daher nicht gesunken, weil wir Abflüsse haben, sondern weil dies einer der ganz wenigen OIFs ist, der im Jahr 2024 Objekte angekauft hat. Dies ist der Grund, warum die Liquiditätsquote des DIM, wie von Scope ausgewiesen, gesunken ist."

Insgesamt habe der Fonds im Betrachtungszeitraum vier Ankäufe im Gesamtvolumen von mehr als 260 Millionen Euro getätigt. Im Einzelnen handele es sich um die Ankäufe Hotel „Ruby Zoe“  (London), das Büro- und Einzelhandelsensemble „My Little Nation” (Paris), das Bürohaus “Tervueren II” in Brüssel und das Objekt “Green Square Logistics” in Aalsmeer bei Amsterdam.

Die 30-Prozent-Grenze wird zur Fessel

Die gesetzliche Begrenzung der Fremdkapitalquote auf 30 Prozent des Fondsvermögens bei offenen Immobilienfonds in Deutschland ist eine regulatorische Maßnahme zum Anlegerschutz. Sie soll sicherstellen, dass diese Fonds in ihrer Struktur konservativ bleiben und in Krisenzeiten nicht in Liquiditätsprobleme geraten.

Die gesetzliche Begrenzung der Fremdkapitalquote auf 30 Prozent des Fondsvermögens erweist sich zunehmend als Damoklesschwert. Die Spanne unter den 26 betrachteten Fonds reicht von null Prozent (UniInstitutional German Real Estate) bis 29,9 Prozent Grundbesitz Fokus Deutschland).

Sieben Fonds haben diese Grenze bereits weitgehend ausgeschöpft (über 27 Prozent):

1. Grundbesitz Fokus Deutschland: 29,9 Prozent
2. Leading Cities Invest: 29,8 Prozent
3. UniImmo: Global: 28,6 Prozent
4. KGAL Immosubstanz: 28,5 Prozent
5. KCD-Catella Nachhaltigkeit: 28,2 Prozent
6. UBS (D) Euroinvest Immobilien: 27,8 Prozent
7. Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private: 27,1 Prozent

Hier die Fremdkapitalquoten der 26 offenen Immobilienfonds im Überblick:

Änderung 2024 gegenüber 2023 in Prozentpunkten

Das Dilemma der Fondsmanager

Die Kombination aus sinkenden Immobilienwerten und der gesetzlichen Kreditobergrenze führt zu Spannungen. Wenn Immobilienwerte fallen, steigt automatisch die relative Fremdkapitalquote – selbst ohne neue Kreditaufnahme. Gleichzeitig müssen die Fonds bei Objektverkäufen die damit verbundenen Kredite zurückführen, was den dringend benötigten Liquiditätszufluss schmälert.

„Die für Immobilieninvestments moderate Fremdfinanzierungsquote sichert einerseits die Stabilität“, analysiert Scope. „Auf der anderen Seite wird die Flexibilität der Fonds beschnitten, weil der Handlungsspielraum dadurch sehr eng ist.“

Drei Hauptfaktoren setzen die Branche unter Druck:

1. Attraktive Alternativanlagen: Das gestiegene Zinsniveau macht Anleihen, Fest- und Tagesgeld zu ernsthaften Konkurrenten
2. Imageprobleme: Schwierigkeiten einzelner Fonds, insbesondere das Gerichtsurteil zum UniImmo: Wohnen ZBI bezüglich der Risikoklassifizierung, verunsichern Anleger
3. Immobilienmarktschwäche: Die Abkühlung der Immobilienmärkte erschwert profitable Verkäufe

Durststrecke ohne Ende?

Die Prognosen für 2025 bleiben verhalten. Scope erwartet, dass die Liquiditätsquoten „auf diesem Niveau bleiben beziehungsweise weiter leicht sinken“ werden. Die Fremdkapitalquoten dürften hingegen nicht deutlich steigen – schlicht, weil viele Fonds bereits am gesetzlichen Limit operieren. Die Rückgaben dürften laut Scope „auf einem hohen Niveau verharren“, während gleichzeitig kaum neue Mittel zufließen. Die Unsicherheit über die Risikoklassifizierung offener Immobilienfonds hemmt den Vertrieb erheblich.

Die starren regulatorischen Rahmenbedingungen, konzipiert für stabile Marktphasen, erweisen sich in volatilen Zeiten als kontraproduktiv. Eine Diskussion über Reformen – etwa flexiblere Fremdkapitalobergrenzen oder erweiterte Liquiditätspuffer – wird unausweichlich.  

Für Investoren gilt es, genau hinzuschauen. Fonds mit Liquiditätsquoten unter 10 Prozent und gleichzeitig hoher Fremdkapitalquote bergen erhöhte Risiken. Positiv zu bewerten sind hingegen Fonds, die trotz des schwierigen Umfelds ihre Liquidität ausbauen konnten.