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Neues Gesetz in Deutschland

Offene Immobilienfonds sollen flexibler werden

Das Fondsstandortgesetz, das voraussichtlich Anfang August 2021 in Deutschland in Kraft treten wird, verschafft offenen Immobilien-Publikumsfonds mehr Flexibilität. Dies betrifft vor allem die Strukturierung von Investments, wenn diese indirekt über Objektgesellschaften erworben werden. Teilweise kommen in der Praxis auch so genannte doppelstöckige Strukturen zum Einsatz, bei denen ein Fonds eine Objektgesellschaft hält, die ebenfalls an einer Objektgesellschaft beteiligt ist. Erst letztere besitzt die Immobilie.

Der Grund für diese Strukturen ist in der Regel steuerlicher Natur. Bislang waren solche doppelstöckigen Strukturen nur bei Auslandsimmobilien zulässig. Künftig sind sie auch bei Immobilien-Investments in Deutschland erlaubt. Mit der Neuregelung erhalten die Fonds mehr Flexibilität. Bei guten Immobilien ist der Wettbewerb aktuell sehr stark und es ist wichtig, dass auch offene Immobilien-Publikumsfonds schnell reagieren und verschiedene Strukturen ankaufen können. Eine weitere Lockerung gibt es bei den Regeln zu Gesellschafterdarlehen.

Dabei handelt es sich um Kredite, die der Fonds an seine Objektgesellschaften vergibt. Diese dienen in der Regel der Optimierung der Steuern und der Cashflows. Hier lag die Grenze bislang bei 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilien der jeweiligen Objektgesellschaft. Diese Grenze fällt künftig weg, wenn der Fonds 100 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft in Besitz hat. 

Unter dem Strich bringt das Fondsstandortgesetz für die Publikumsfonds geringfügige Verbesserungen. Die KVGs gewinnen mehr Freiheiten bei der Strukturierung, was verschiedene – teilweise steuerliche – Vorteile bringt. Die großen und wesentlichen Regeln für Publikumsfonds bleiben unverändert. Dies gilt für die 30-Prozent-Grenze bei der Fremdfinanzierung sowie für die Regeln zur Kündigungsfrist und zur Mindesthaltedauer. Auch die Regeln zu den Anlagegrenzen – beispielsweise zur Diversifikation oder zum Maximalanteil von Projektentwicklungen – bleiben unverändert.

Eine weitere Veränderung ist, dass die Verschmelzung von Fonds künftig leichter möglich ist. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss in diesem Fall kein formales Umtauschangebot aussprechen, sondern darf die Fonds zusammenlegen. In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Fondsfusionen. Aus Sicht der KVG ist die Neuregelung zu begrüßen, da sich der bürokratische Aufwand reduziert. Aus Sicht der Anleger bedeutet diese Änderung allerdings, dass sie zukünftig bei geplanten Zusammenlegungen genau prüfen müssen, was das Ergebnis für sie bedeutet und gegebenenfalls von ihren Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch machen. In der Praxis ist dies allerdings eher ein Thema für Wertpapierfonds. Die aktuell am Markt angebotenen Immobilienfonds sind vergleichsweise unterschiedlich und weitere Zusammenlegungen derzeit eher unwahrscheinlich.

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