Offene Immobilienfonds stehen seit der Zinswende unter Druck. Anleger haben jüngsten Zahlen der Beratungsgesellschaft Barkow Consulting zufolge bereits mehr als 16 Milliarden Euro aus den Produkten abgezogen. Die radikale Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI hatte im Juni 2024 für Schlagzeilen gesorgt und viele Investoren aufgeschreckt. Um die Risikoeinstufung des offenen Immobilienfonds wird vor Gericht gestritten. Aktuell liegt der Fall beim beim Europäischen Gerichtshof (EuGH), der bei der Auslegung von Rechtsnormen für Klarheit sorgen soll.

Der Vertrauensverlust zeigt sich auch im Neugeschäft: Bereinigt um Sparpläne und automatische Wiederanlagen von Ausschüttungen gibt es laut Barkow Consulting weiterhin „so gut wie keinen Fondsabsatz“. Zwar seien die Nettomittelabflüsse bei Publikumsimmobilienfonds nach dem Negativrekord im Dezember leicht zurückgegangen. Den aktuellsten Daten zufolge lagen sie im März jedoch immer noch bei 668 Millionen Euro.

Bringen die Fondsschließungen die nächste Kündigungswelle? 

Entscheidend werde sein, ob es in den nächsten Monaten zu einer deutlichen Besserung komme oder sich die hohen Abflüsse verfestigen. Die Analysten von Barkow Consulting halten es zudem für möglich, dass die Kündigungen als Reaktion auf die Fondsschließungen noch einmal zugenommen haben. Das würde sich dann – aufgrund der zwölfmonatigen Kündigungsfrist – Anfang des kommenden Jahres in den Mittelflüssen widerspiegeln. 

Die Flut der Rückgaben hat Folgen. Drei offene Immobilienfonds haben in diesem Jahr bereits die Rücknahmen ausgesetzt. Zwei Produkte setzen auf die seit kurzem gesetzlich verankerten Liquiditätstools. Die Rückgabe von Fondsanteilen ist damit zwar noch möglich, aber nur gegen Gebühr. 

Auch auf Ertragsseite bleibt die Entwicklung ungewiss. Zwar berichten viele Investoren von einer Belebung am Immobilienmarkt. Die Nachwirkungen der Zinswende und die schwierige Lage am Gewerbeimmobilienmarkt fordern die Branche jedoch weiterhin heraus. Jüngst lag die Wertentwicklung des Segments im Minus – und auch die Aussichten sind eher trüb: Für 2026 erwarten die Analysten von Scope mittlere Renditen zwischen -0,5 und -1,5 Prozent.

Grund genug für eine Bestandsaufnahme: Welche sind die derzeit größten offenen Immobilienpublikumsfonds am Markt und wie steht es um die Wertentwicklung? Morningstar hat für DAS INVESTMENT die Top Ten ausgewertet, die Sie auf den folgenden Seiten finden. Die Charts basieren auf Performance-Daten von FWW (Stand: 24. Juni 2026).