Von den Anbietern offener Immobilienfonds, die seit Monaten aus Liquiditätsnot ihre rückzugswilligen Anleger nicht mehr auszahlen wollten, habe der erste über sein weiteres Vorgehen entschieden, meldet die „Frankfurter Allgemeine“. Ergebnis: Der Fonds solle vorerst für weitere neun Monate geschlossen bleiben.
15 Jahre alte Gruselgeschichte
Diese Horrornachricht ist zwar keineswegs Science-Fiction, sondern real – allerdings zum Glück für derzeitige Anteilseigner offener Immobilienfonds bereits mehr als 15 Jahre alt.
Was war damals passiert? Ab Herbst 2008 hatten zahlreiche offene Immobilienfonds die Rücknahme von Fondsanteilen für bis zu zwölf Monate ausgesetzt. Die Botschaft der Fondsgesellschaften: Dies geschehe zum Schutz der Anleger, da die Anbieter zum Erfüllen der Rückgabewünsche Immobilien verkaufen müssten, und dies während einer internationalen Finanzkrise nur mit erheblichen Abschlägen möglich sei. Konkret lag es wohl an einer enormen Flut von Anteilsrückgaben der institutionellen Kundschaft, die diese Fondskategorie als praktischen Geldparkplatz nutzte und damals dringend Liquidität brauchte.
- Asset-Schwerpunkt: Immobilienfonds
- Auflegung: 28.07.2017
- Ertragsverwendung: ausschüttend
- Fondsgesellschaft: ZBI Fondsmanagement AG
- ISIN: DE000A2DMVS1
- Max. Ausgabeaufschlag: 5,00%
- Maximal Drawdown seit Auflage: 21,83%
- Performance YTD: -20,26%
- Performance 1 Woche: 0,00%
- Performance 1 Monat: -16,71%
- Performance 3 Monate: -18,15%
- Performance 1 Jahr: -21,78%
- Performance 3 Jahre: -19,32%
- Performance 5 Jahre: -16,49%
- Performance 10 Jahre: -
- Sharpe Ratio 5 Jahre: -0,51
- Sum. lfd. Kosten: 1,90%
Der Ablauf war meist chaotisch, unter dem Strich schauten insbesondere private Anleger in die Röhre und mussten jahrelang auf ihr Kapital verzichten, um dann schließlich nur einen Restwert zu bekommen. So hat beispielsweise Morgan Stanley die Schließung seines P2 Value wiederholt verlängert und das Portfolio mehrfach abgewertet. Im Herbst 2010 startete eine dreijährige Liquidierung, erst danach zahlte der US-Asset-Manager seinen Anlegern schließlich Geld aus.
Die Rekord-Abwertungen sind noch immer unübertroffen. Mehr als 8 Milliarden Euro sollen Anteilseigner damals auf diese Weise allein mit den 17 als solides Investment angebotenen offenen Immobilienfonds hierzulande verloren haben, die zwangsweise ihre Objekte auf den ausgebrannten Markt werfen mussten.
Um zu verhindern, dass sich dieses Debakel wiederholt, modellierten die Regulierer die Fondskategorie neu: So können Investoren ihre Anteile frühestens nach 24 Monaten zurückgeben und müssen dabei dann eine zwölfmonatige Rückgabefrist einhalten. Damit fallen die Produkte in den Bereich alternativer Investments, als hochregulierte Ucits-Fonds müssten sie auch börsentäglich handelbar sein.
Auf einen Streich 17 Prozent Minus
Umso überraschender dürfte es nun für Anleger sein, dass trotz dieser radikalen Sicherheitsmaßnahmen mit dem Uni Immo Wohnen ZBI (ISIN: DE000A2DMVS1) ein knapp 5 Milliarden Euro schwerer Immobilienfonds plötzlich rund 800 Millionen Euro weniger wert ist. Fondsanbieter Union Investment – das Portfolio managt die in Erlangen ansässige Tochter ZBI – senkte den Anteilspreis im Juni gleich um 17 Prozent ab. Vorausgegangen war, dass Experten die rund 1.000 Immobilien des Fonds im Rahmen einer Sonderbewertung neu eingeschätzt hatten.
Droht ein ähnliches Desaster bei weiteren Fonds dieses Typs? Anders als Wettbewerber – die meist europa- oder weltweit in Immobilien aller Art inklusive Büros, Lager und Infrastruktur investieren – konzentriert sich der Uni Immo: Wohnen ZBI weitgehend auf Wohnobjekte. Und das auch noch zuvorderst hierzulande, wo die Preise viele Jahre dank niedriger Darlehenskosten von einem Höchststand zum nächsten eilten.
Diese ambitionierten Preise sind mit dem wieder höheren Zinsniveau nicht mehr zu erzielen, von einigen Top-Lagen vielleicht abgesehen. Union Investment zufolge eine überraschende Entwicklung: „Beginnend mit der Corona-Pandemie, spätestens mit Beginn des Ukraine-Krieges, veränderten sich die Faktoren für Wohnimmobilien drastisch und führten zu einer neuen, unvorhersehbaren Situation.“
Dabei ist die Lage wenig erstaunlich: Die strauchelnden Wohnungspreise füllen schon seit dem Ende der Nullzinspolitik die Schlagzeilen, und viele Anleger suchen längst den Ausgang. Das Fondsvolumen offener Immobilienfonds sinkt seit 2022. Im Mai floss bereits zum zehnten Mal in Folge Kapital ab. In Summe entspricht der Aderlass 2,6 Milliarden Euro. Mit netto 463 Millionen Euro zogen Anleger im Mai allerdings weniger Geld ab als noch im April.
Das Fondsanalysehaus Scope attestiert offenen Immobilienfonds in einer aktuellen Studie, dass sie dem Bild des glänzenden Betongolds nicht mehr genügen. Die 22 betrachteten Fonds haben 2023 im Schnitt eine Rendite von lediglich noch 1,2 Prozent erzielt, mit einer Bandbreite von plus 3 bis minus 10 Prozent. Sorgen vor einer Kettenreaktion teilen die Scope-Analysten trotz abkühlendem Anlegerinteresse und durchwachsener Performance nicht, da sie die Lage anderer offener Immobilienfonds als stabiler einschätzen.
Analysten bescheinigen vorausschauendes Liquiditätsmanagement
Zwar verzeichnen Anbieter auf breiter Front steigende Anteilsrückgaben und müssen entsprechende Auszahlungen an die Anleger wuppen. Damit die Liquidität dadurch nicht zu weit absinkt, muss der Fonds Objekte veräußern. Den Experten zufolge haben Fondsgesellschaften aber auch schon in den vergangenen zwei Jahren vorausschauend mehr Liquidität geschaffen, indem sie erfolgreich Immobilien veräußern konnten: „Auch wenn einzelne Rücknahmestopps nicht ausgeschlossen sind, sollte die überwiegende Zahl der Fonds in diesem Jahr die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können.“
Alle Anleger dürfte dies nicht beruhigen. Offene Immobilienfonds gelten als risikoarm und sollen stabile, wenn auch eher übersichtliche Wertzuwächse liefern. Zweifel daran hatte Union Investment noch im Frühjahr beiseite gewischt und den Fonds in ihrem Halbjahresbericht auch mit Blick auf das enge Universum deutscher Wohnimmobilien „als Sachwert für Sicherheit“ angepriesen, da das „Wohnen ein Grundbedürfnis“ bleibe. Auch deswegen kam das dicke Minus des Uni Immo Wohnen ZBI für viele überraschend.
Drohen weitere Schocks? Immobilien sind anders als etwa Aktien nicht laufend an der Börse handelbar, stattdessen werden die Objekte im Portfolio regelmäßig neu bewertet, etwa vierteljährig. Damit dürfte Anteilseignern auch angesichts der einjährigen Kündigungsfrist klar sein: Entscheiden sie sich nach dem jüngsten Fiasko nun auszusteigen, realisieren sie nicht nur das Minus wegen der aktuell schlechten Lage, sondern zudem noch mögliche weitere Abwertungen der kommenden zwölf Monate. Stattdessen durchzuhalten dürfte Anlegern jedoch ebenso schwerfallen wie etwa auf taumelnden Aktienmärkten.
Zumal Experten an einer raschen Rückkehr zu den enormen Preisanstiegen der vergangenen Jahre noch zweifeln. Die Saure-Gurken-Zeit auf dem Immobilienmarkt durchzustehen kann sich aber durchaus auszahlen, denn wertlos werden die Objekte nicht. Im Gegenteil: Der immense Bedarf bleibt offensichtlich, in deutschen Ballungsräumen gibt es einen enormen Mangel an Wohnungen. Dagegen kann die Rückgabe der Anteile einen Teufelskreis ähnlich 2008 anstoßen, indem sie Fondsmanager zu weiteren Verkäufen zwingt. Anleger sähen dann noch weniger von ihrem Geld wieder.
Hier finden Sie alle Fonds, die europaweit und weltweit direkt in Immobilien investieren.
Offene Immobilienfonds unter Druck
Keine Panik, verkaufen kann auch teuer werden
