Offene Immobilienfonds hatten zuletzt keine gute Phase: steigende Zinsen, sinkende Bewertungen, weniger Bürofläche benötigt. Die Analyseagentur Scope hat sich nun die Vermietungsquoten der Objekte in den Fonds angesehen: Dort gibt es zwar nur einen leichten Rückgang, dennoch bleibt das gesamte Umfeld herausfordernd.
Neubauwohnungen und Büros in Berlin: Offene Immobilienfonds verzeichnen ein weiteres Jahr in Folge sinkende Vermietungsquoten.| Foto: Imago Images / photothek
Ein weiteres Mal ist die Vermietungsquote, die offene Immobilienfonds hierzulande aufweisen, leicht gesunken. Das ergab eine aktuelle Analyse von Scope. Die Researcher des Hauses haben sich 27 in Deutschland angebotene Immobilien-Publikumsfonds angesehen. Dabei haben sie einen besonderen Blick auf die Vermietungssituation geworden. Die Immobilien aller Fonds zusammengenommen haben einen Verkehrswert von rund 120 Milliarden Euro.
Scope stellt fest: Nachdem die Vermietungsquote 2019, im Jahr vor der Corona-Pandemie, einen Höhepunkt erreicht hatte, ging es bergab. Nicht erdrutschartig, aber merkbar. Zu 96 Prozent waren die Fonds-Objekte 2019 demnach noch vermietet gewesen. Mit Beginn der Pandemie reduzierte sich diese Quote, bis sie zum vergangenen Jahreswechsel bei nur noch 93,7 Prozent lag – nach Verkehrswertvolumen gewichtet, das heißt, kleinvolumige Fonds zählen weniger stark. Scope verrät auch, dass man erst eine Vermietungsquote von 98 Prozent als „Vollvermietung“ ansehen würde.
Bei Büroimmobilien hätten die schwachen konjunkturellen Aussichten und neue Nutzungsgewohnheiten die angespannte Lage auf dem Mietmarkt zuletzt noch verschärft. „Büromieter zögern mit Flächenanmietungen, überdenken ihren Flächenbedarf oder reduzieren diesen bereits“, beobachten die Scope-Analysten.
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Ein weiteres Mal ist die Vermietungsquote, die offene Immobilienfonds hierzulande aufweisen, leicht gesunken. Das ergab eine aktuelle Analyse von Scope. Die Researcher des Hauses haben sich 27 in Deutschland angebotene Immobilien-Publikumsfonds angesehen. Dabei haben sie einen besonderen Blick auf die Vermietungssituation geworden. Die Immobilien aller Fonds zusammengenommen haben einen Verkehrswert von rund 120 Milliarden Euro.
Scope stellt fest: Nachdem die Vermietungsquote 2019, im Jahr vor der Corona-Pandemie, einen Höhepunkt erreicht hatte, ging es bergab. Nicht erdrutschartig, aber merkbar. Zu 96 Prozent waren die Fonds-Objekte 2019 demnach noch vermietet gewesen. Mit Beginn der Pandemie reduzierte sich diese Quote, bis sie zum vergangenen Jahreswechsel bei nur noch 93,7 Prozent lag – nach Verkehrswertvolumen gewichtet, das heißt, kleinvolumige Fonds zählen weniger stark. Scope verrät auch, dass man erst eine Vermietungsquote von 98 Prozent als „Vollvermietung“ ansehen würde.
Bei Büroimmobilien hätten die schwachen konjunkturellen Aussichten und neue Nutzungsgewohnheiten die angespannte Lage auf dem Mietmarkt zuletzt noch verschärft. „Büromieter zögern mit Flächenanmietungen, überdenken ihren Flächenbedarf oder reduzieren diesen bereits“, beobachten die Scope-Analysten.
Besser sieht die Lage in jenen Fonds auf, die erst 2019 oder später aufgelegt wurden. Dort lag die Vermietungsquote zum jüngsten Jahreswechsel bei 97,4 Prozent (gewichteter Durchschnitt). Allerdings hätten diese Fonds mit zusammen 3,4 Milliarden Euro nur ein sehr geringes Verkehrswertvolumen und fielen daher wenig ins Gewicht, merkt man bei Scope an.
„Vermietungsquoten vergleichsweise solide “
Den höchsten Vermietungs-Rückgang erlebte mit minus 4,5 Prozentpunkten der Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private. Am meisten hinzugewinnen konnte der Uni-Immo von Union Investment, der mit 92,2 Prozent jedoch unter dem Branchendurchschnitt blieb.
Die Scope-Analysten meinen: Trotz aller Krisen sind die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds vergleichsweise solide geblieben. Anders sah es etwa im Krisenjahr 2011 aus, damals waren die Objekte nur zu 91,8 Prozent vermietet.
Auch die Vertragssituation sei nicht unbedingt schlecht, betonen die Analysten. Zum vergangenen Jahreswechsel sollten die Mietverträge in 21 der 27 Fonds, zu denen Daten vorlagen, durchschnittlich noch mehr als sechs Jahre laufen.
Durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienfonds in Deutschland
„Die Vermietungsquote hat einen großen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der bedeutendsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds“, betonen die Scope-Analysten. Leerstehende Immobilien erwirtschafteten nicht nur keine Erträge, sondern verursachten obendrein Kosten. Deutliche Einbrüche bei den Vermietungsquoten würden zudem das Ranking der Fonds herunterziehen.
Im aktuellen Umfeld haben es nach Meinung der Analysten zum Beispiel Bürogebäude in B-Lagen und schlecht aufgestellte Shopping Center besonders schwer. Bei Wohnimmobilien sei die Mietnachfrage wegen des beschränkten Angebots dagegen ungebrochen: Hier droht den Fonds kein Ungemach.
Weitere Erkenntnisse von Scope
Für das laufende Jahr rechnet Scope mit weiter leicht sinkenden Vermietungsquoten. Negativ könnte es sich etwa auswirken, wenn Gesellschaften voll vermietete Objekte verkauften, um Liquidität für Anteilsrückgaben zu gewinnen. In dem Fall steige im verbleibenden Portfolio die Leerstandsquote an. Die Anbieter-Gesellschaften seien zudem dadurch belastet, dass viele ihre Objekte auf Nachhaltigkeit umrüsteten. Zudem könnte es in naher Zukunft weitere Unternehmensinsolvenzen geben, glaubt man bei Scope. Auch das würde sich negativ auf die Vermietungsquoten auswirken.
Der Trend zum Homeoffice lasse zwar die Nachfrage nach Büroflächen einbrechen. Moderne, zentral gelegene Büroobjekte litten jedoch nicht darunter. Insgesamt betrachtet werde der Büroflächenbedarf in deutschen Metropolen jedoch einbrechen, schätzt man bei Scope. Auch die Nachfrage nach Büroimmobilien in den USA werde mittelfristig weiter zurückgehen. Schwierige Zeiten durchlebten außerdem die Shopping-Center – angesichts des expandierenden E-Commerces.
Offene Immobilienpublikumsfonds – sortiert nach Vermietungsquote 2023
