Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate, verantwortet das Fondsmanagement für Privatkundenprodukte.

Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate, verantwortet das Fondsmanagement für Privatkundenprodukte.

Offene Immobilienfonds von Union Investment

Herr Kutscher, wie steigern Sie die Rendite Ihrer Offenen Immobilienfonds?

Etwas Leerstand, kurzlaufende Mietverträge, notwendige Umbauarbeiten: Welche Mängel dürfen Spitzen-Immobilien mittlerweile beim Kauf mitbringen, um die Fondsrendite zu steigern?

Reinhard Kutscher: Wir nehmen keinen strategischen Shift vor - wir bleiben ein klassischer Core-Investor. Bei unseren Transaktionen gehen wir aber ein kalkuliert höheres Risiko ein, mit dem Ziel, die in der Fondstrategie festgelegte geografische Diversifikation in engen Märkten zu erreichen. Hierzu gehört zum Beispiel der Kauf von Projektentwicklungen. In Hochpreisphasen für uns ein in vielen vergangenen Marktzyklen bewährtes Instrument. Projektkäufe bieten neben dem Kostenvorteil die Möglichkeit, die Kaufobjekte im Sinne unseres Qualitätsverständnisses während er Bauphase zu beeinflussen. Beim Projektkauf entfallen zudem die Bieterverfahren, die die Kaufpreis zusätzlich in die Höhe treiben. Die Renditen liegen etwa ein halbes Prozent über denen, die ein fertig gebautes Objekt erwirtschaftet. Beim Thema Hotel haben wir bereits früh begonnen, breiter in die neuen, jungen Segmente wie Budgethotellerie zu diversifizieren.

Inwiefern kommen mittlerweile beziehungsweise künftig Immobilien an B-Standorten für Ihren OIF in Frage? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Wir haben den Anteil an Investments in Mittelstädten erhöht, um dem Preisdruck auszuweichen. In B-Städten wie Bremen, Hannover, Leipzig, Birmingham oder Breslau, aber auch Austin oder Minneapolis, haben wir uns hervorragende Objekte gesichert, die auch langfristig eine hohe Ertragsstabilität versprechen.

Planen Sie für ein Mehr an Rendite Investments in Projektentwicklungen und Hotels bzw. sind Sie hier bereits aktiv? Wenn ja, welche Kriterien müssen erfüllt sein?

Die Ertragssituation ist in unseren Offene Immobilienfonds so gut wie lange nicht, bei der Wertentwicklung schreiben wir bedingt durch die Mietentwicklung eine leicht schwarze Null. Das hilft der Performance. Bezogen auf die Liquidität hätten wir in der Tat gerne geringere Quoten. Da wir aber kaum Kassenbestände haben, sind die Strafzinsen, die von einigen Banken verlangt werden, für uns kein Problem. Ein Stückweit müssen wir die derzeitigen Preise mitgehen, entscheidend ist aber für uns, dass die Basis für die Investition – die Mietvertragssituation, das Potential des Standortes auf der Ertragsseite – stimmen. Dieses Credo haben wir bei unseren Investments auch 2014 sehr konsequent befolgt.

Die Niedrigzinsphase wird das Immobilien-Marktumfeld noch längerfristig prägen. Unser Investmentprofil wird noch breiter werden – das heißt weitere regionale Diversifikation, neue Standorte. Auch mit dem Hotel- und Shoppingcenter-Segment befinden wir uns auf globalem Kurs. In diesem Kontext werden wir auch unser Risikomanagement weiter entwickeln.

Welchen Einfluss hat die Suche nach höheren Renditen auf Ihre Asset Allocation auf Länderebene? In welchen Märkten außerhalb der EU wollen Sie Ihr Engagement ausweiten beziehungsweise haben Sie es bereits ausgeweitet?


Wir werden primär in den klassischen Märkten wachsen, in denen wir uns gut auskennen, das heißt Nordeuropa, Amerika und Japan. Wir könnten uns aber auch in Portugal, Spanien, Türkei, Tschechien und Irland gezielte Investments vorstellen. Interessant sind derzeit für uns besonders die polnischen B-Städte.

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