Union Investment ist zurück auf der Käuferseite: Für den Uniimmo Deutschland (ISIN: DE0009805507), mit rund 15 Milliarden Euro der größte offene Immobilienfonds des Hauses, hat die Fondsgesellschaft vor kurzem das Fachmarktzentrum Kållered Retail Park in Göteborg erworben. Der Kaufpreis lag bei rund 80 Millionen Euro. Verkäufer ist das schwedische Unternehmen Ingka Centres, das zur Ikea-Muttergruppe Ingka gehört.
Der Deal markiert eine Wende: Rund drei Jahre lang hatte Union Investment bei den Immobilienfonds für Privatanleger vor allem verkauft, um Liquidität zu sichern. Für die Spezialfonds ist der Asset Manager bereits seit Ende 2025 wieder als Käufer aktiv.
Profitable Verkäufe hätten die Grundlage geschaffen, einen Teil der Erlöse nun gezielt zu reinvestieren – der Uniimmo Deutschland solle damit breiter und resilienter aufgestellt werden, erklärt Investmentchef Karim Esch. Weitere Ankäufe seien in Prüfung, gleichzeitig wolle man die Mittelflüsse im Blick behalten und auch künftig Verkaufschancen nutzen.
Ist Union Investment ein Einzelfall – oder ein Signal für eine breitere Trendwende am Markt? Hört man sich bei den großen Anbietern offener Immobilienfonds um, zeigen sich große Unterschiede.
Deka: „aktivster Käufer am Markt“
Die Immobilientochter der Deka – die mit dem Deka Immobilien Europa (DE0009809566) den größten Fonds am Markt stellt – ist nach eigener Einschätzung „derzeit der aktivste Ankäufer unter den großen Anbietern von offenen Immobilienfonds in Deutschland“. Im vergangenen Jahr gab es 20 Verkäufe, zwölf Objekte wurden für die Fonds angekauft. „Wir nutzen die aktuelle Marktlage konsequent aus, um die Qualität in unseren Fonds weiter zu stärken“, so Matthias Danne, Asset Management-Vorstand der Deka, bei der Vorstellung der Jahreszahlen im Februar. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen bei 2,7 Milliarden Euro.
Auch in diesem Jahr hat Deka bereits mehrere Immobilien erworben. Zu den jüngsten Deals zählen der Erwerb der Tour Deloitte in Montréal für den Deka Immobilien Metropolen (DE000DK0TWX8) sowie der Kauf des Bürogebäudes Stirling Square in Londons durch den Westinvest Interselect (DE0009801423) im Juni.
„Unsere Fonds profitieren von unserer konsequenten Mittelzuflusssteuerung, dem Fokus auf Immobilien in sehr guten Lagen und dem Verzicht auf Projektentwicklungen“, heißt es von der Deka. Der Asset Manager begrenze die Zuflüsse in seine offenen Immobilienfonds, um in keiner Marktphase zu exponiert kaufen zu müssen. Damit vermeide das Management, in der Hochpreisphase zu viel Geld einzunehmen und unter Druck zu kommen, sehr teuer zu kaufen oder Qualitätsabstriche zu machen. „Beides ist langfristig nicht gut“, so Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer Immobilienfondsmanagement bei Deka Immobilien, kürzlich im Gespräch mit DAS INVESTMENT.
Erlöse aus Verkäufen – etwa dem Schönhauser Tor in Berlin-Mitte – fließen laut Deka in Reinvestitionen statt in die Bedienung von Rückgaben. Die Liquiditätsquoten der Immobilienpublikumsfonds liegen zwischen 15 und 20 Prozent, der Nettomittelabsatz war zum Ende des ersten Quartals 2026 mit rund 100 Millionen Euro positiv – ein Kontrast zum sonstigen Marktumfeld. Entsprechend optimistisch fällt die Prognose aus: „Für 2026 erwarten wir ein leicht höheres Transaktionsvolumen mit einer ähnlichen Größenordnung bei An- und Verkäufen“, teilt das Unternehmen mit.
DWS: überwiegend auf Verkäuferseite
Zurückhaltender äußert sich die DWS zu ihren Grundbesitz-Fonds. Man sei weiterhin überwiegend auf der Verkäuferseite aktiv, heißt es – Gründe seien bestehende Rückgabeverlangen, die Weiterentwicklung der Portfolios und der Abbau von Fremdkapitalquoten. „Einen konkreten Zeitpunkt für die Rückkehr zu einer breiteren Ankaufstätigkeit zu nennen, ist im aktuellen Umfeld schwierig“, so ein Unternehmenssprecher. Einzelne Zukäufe seien auch in jüngerer Zeit erfolgt.
Der größte offene Immobilienpublikumsfonds des Unternehmens, der 5,2 Milliarden Euro schwere Grundbesitz Europa (DE0009807008), hat zwischen Oktober 2024 und März 2026 den Geschäftsberichten zufolge insgesamt 15 Immobilien veräußert – zugekauft wurde nicht. Daten von Morningstar zufolge haben Anleger aus dem Fonds auf ein Jahr gesehen, Stand Ende Mai, mehr als 1,2 Milliarden Euro abgezogen.
Weiterführende Experten-Insights
Dabei sieht die DWS im aktuellen Marktumfeld durchaus Chancen – vor allem in den Segmenten Wohnen, Logistik und moderne Büroimmobilien in Top-Lagen, wo sich die Renditeprofile nach den Anpassungen der vergangenen Jahre verbessert hätten. „In diesen Bereichen treffen eine robuste Nutzernachfrage, ein begrenztes Angebot und eine rückläufige Neubautätigkeit aufeinander“, heißt es.
Weiterführende Experten-Insights
Die Liquiditätsquoten der Fonds lägen oberhalb der regulatorischen Mindestanforderung, Immobilienverkäufe blieben aber weiterhin ein wichtiger Bestandteil des Liquiditätsmanagements. „Das Fondsmanagement passt die Verkaufsprogramme an die jeweiligen Marktbedingungen an.“
Commerz Real: kaum Bewegung beim Hausinvest
Abwartend zeigt sich Commerz Real. Im Geschäftsjahr 2025/26 hat der Hausinvest (DE0009807016) – zweitgrößter offener Immobilienfonds am Markt – den Angaben zufolge drei Immobilien verkauft und keine erworben. „Wir halten uns angesichts der Marktlage mit Ankäufen eher zurück. Gleichwohl sondieren wir die relevanten Märkte weiter, gehen aber sehr selektiv vor“, so das Unternehmen. Für die kommenden zwölf Monate sei kein Strategiewechsel absehbar.
Im vergangenen Geschäftsjahr lagen die Abflüsse bei etwa einer Milliarde Euro. Commerz Real rechnet mit einer ähnlichen Entwicklung im laufenden Jahr. Die Liquiditätsquote liegt aktuell bei knapp 11 Prozent, was laut Commerz Real ausreiche, um sowohl Rückgaben zu bedienen als auch punktuell Chancen zu nutzen.
Allerdings ist man beim Hausinvest, was aktuelle Marktchancen angeht, zurückhaltend: „Wir nehmen eher wahr, dass die Vorstellungen von Verkäufern und Käufern vielerorts noch nicht zusammenpassen. Das wirkt sich hemmend auf das Transaktionsvolumen am Markt insgesamt aus.“
Verpasste Chancen als Problem – auch für kleinere Fonds
Ganz anders äußerte sich jüngst Oliver Weinrich, Fondsmanager des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (DE000A2H9B00), der kürzlich die Rücknahme von Anteilen gestoppt hat. „Als Manager blutet einem das Herz, wenn man Objekte auf dem Tisch liegen sieht, für die man vor drei Jahren einen guten Preis geboten hat und dann dreifach überboten wurde – und heute wird genau dieses Objekt zu einem deutlich niedrigeren Preis angeboten“, so Weinrich im Gespräch mit DAS INVESTMENT.
Er sei den Anlegern verpflichtet, und wenn die das Geld nicht bereitstellen, könne man „nichts machen“. Die verpassten Chancen sieht Weinrich jedoch als großes Problem. Welche Performance dadurch verloren gehe, lasse sich nicht messen.
Zukaufen oder abwarten?
Wie sich große offene Immobilienfonds jetzt aufstellen
