Der Zinsanstieg in den vergangenen Jahren war für Sparer ein Segen. Statt Strafzinsen endlich wieder Festgeldzinsen bis zu 4 Prozent. Teils sogar über der Inflationsrate. Für Immobilienbesitzer sind hohe Zinsen in der Regel dagegen negativ, da die Rendite bei Immobilien erst durch den Einsatz einer gehörigen Portion – teils 60 Prozent und mehr – Fremdkapital rentabel wird.
Wenn der Zinssatz für Schulden höher wird, müssen sich auch Immobilienbesitzer, die bereits die Schulden abbezahlt haben, auf niedrigere Immobilienpreise einstellen, denn die Rentabilität für einen potenziellen Käufer ist sonst nicht marktgerecht. Unter 3,5 Prozent Mietrendite wird aktuell kaum ein Objekt verkauft.
Immobilienmarkt im Umbruch:
Real Estate Investment Trusts (Reits) reagieren, Fonds zögern
Diese Anpassung an das neue Marktniveau haben Aktien-Reits, das heißt Beteiligungen an Aktienimmobiliengesellschaften, sehr schnell vorgenommen. Die großen deutschen Vermieter, wie Vonovia oder LEG, mussten herbe Rückschläge an der Börse hinnehmen. Die angepassten Kurse waren die Folge der Zinserwartungen der Marktteilnehmer, was durch den laufenden Kauf und Verkauf von Aktienanteilen transparent wurde.
Bei offenen Immobilienfonds dagegen funktioniert die Preisgestaltung anders. Mehr über den Rückspiegel, das heißt als Vergangenheitsbetrachtung. Hier bewerten von dem Fonds beauftragte Gutachter anhand der aktuellen Erträge beziehungsweise auf Basis vergleichbarer Transaktionen den Immobilienbestand. Da nun aber gerade bei gewerblichen Immobilien die Käufer und Verkäufer bei den rückläufigen Preisen nicht zueinander gefunden haben, gab es kaum Transaktionen. Damit konnten die Gutachter die Bewertung der Immobilien noch auf Basis länger zurückliegender Transaktionen, also noch zu Niedrigzinszeiten, bewerten. Die neuen Preise schlagen deshalb erst mit deutlichem Verzug in der Bewertung der Fonds, wie zum Beispiel Uniimmo Europa (ISIN: DE0009805515) oder Deka Immobilien Europa (ISIN: DE0009809566), durch.
Börsenkurse vs. Gutachterwerte: Dilemma für Fondsanleger
Parallel zu den täglichen Fondspreisberechnungen auf Basis der Gutachterbewertungen haben die meisten offenen Immobilienfonds auch eine Börsenhandelbarkeit, zum Beispiel über Hamburg oder Frankfurt. Diese Börsenkurse sind dazu gedacht, dass Anleger auch kurzfristig aussteigen können, wenn die Kündigungsfristen gegenüber der Fondsgesellschaft zu lange dauern. Handelspartner ist aber nahezu ausschließlich – auch über die Börse – die Kapitalanlagegesellschaft.
Diese Börsenkurse weisen gegenüber den offiziellen Preisberechnungen der Fonds Abschläge von 10 Prozent oder mehr aus. Das heißt, man könnte den Fonds 10 Prozent günstiger über die Börse kaufen als zu dem vom Gutachter bewerteten Kurs. Oder mit 10 Prozent Abschlag verkaufen. Letzteres nehmen auch einige Anleger in Anspruch. Deren Überlegung ist es, dass die Kündigungsfrist so lange dauert, dass die Bewertung des entsprechenden Fonds um mehr als 10 Prozent zurückgeht. Die ersten Neubewertungen von Gutsachtern, zum Beispiel im Uniimmo: Wohnen ZBI (ISIN: DE000A2DMVS1), weisen sogar eher auf Abschläge von 20 Prozent hin, womit ein Ende mit Schrecken via Börsenverkauf tatsächlich noch die bessere Alternative sein kann, als eine Kündigung mit ungewissem Ausgang.
Wer einen sehr langen Anlagehorizont hat, kann natürlich auch eine Erholung der Immobilienpreise abwarten, allerdings dürfte der Bewertungsbruch bei Gewerbeimmobilien (Handel, Büro) durchaus struktureller Natur sein durch veränderte Lebensgewohnheiten, sprich Internethandel oder weniger Bürobedarf durch Arbeit von unterwegs. Diesmal könnte die Erholung bei offenen Immobilienfonds daher länger dauern.
Über den Autor:
Michael Thaler ist Vorstand der Vermögensverwaltung Top Vermögen in München und Starnberg.
