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Nachhaltiger Vertrauensschaden bei offenen Immobilienfonds
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Björn Drescher diskutiert die Probleme der offenen Immobilienfonds
Björn Drescher diskutiert die Probleme der offenen Immobilienfonds. | Foto: Drescher & Cie AG + Canva

Mit dem Uniimmo: Wohnen ZBI wertet nach dem Leading Cities Invest der Kanam Grund im November 2023 nun schon ein zweiter offener Immobilienfonds sein Portfolio von einem Tag auf den anderen massiv ab. In der Folge darf, oder besser gesagt, muss, das Vertrauen der Anleger in das Erwartungsmanagement einzelner Anbieter offener Immobilienfonds, in die Wertstabilität dieser Anlageform und in die Bewertungssystematik, auf die sich die Preisbildung der Fonds stützt, als nachhaltig geschädigt angesehen werden. Was nicht ohne Konsequenzen für die Branche bleiben kann.

Aber der Reihe nach: Wie aus einer aktuellen Mitteilung der ZBI Fondsmanagement, einer Tochter der Union Asset Management Holding hervorgeht, sah sich die Gesellschaft angesichts drastisch veränderter Marktfaktoren (rasanter Zinsanstieg, explodierende Baukosten und zunehmende Regulatorik) gezwungen, eine Sonderbewertung des gesamten Immobilienbestandes des knapp 5 Milliarden Euro großen Uniimmo: Wohnen ZBI zum 23.06.2024 zu veranlassen. Im Ergebnis reduziert sich der Anteilspreis nun um 8,48 Euro, was einer Wertminderung von 16,71 Prozent entspricht.

Hoffnungsvoller Ausblick 

Bemerkenswert erscheinen aus der Anlegerinformation der Union Investment neben der Wertreduktion als solcher, die aus Sicht der Anteilinhaber vieler Jahre der Wertaufholung bedarf und auch die Renditepfade von Wettbewerbern in Frage stellt, vor allem zwei Passagen:

In der einen wird erklärt, dass im Zuge der Liquiditätsbeschaffung für Anteilrückgaben zuletzt deutlich geworden sei, „dass die Gebotslage potenzieller Käufer nicht mehr zu den per Ertragswertverfahren korrekt ermittelten Bewertungen erfolgen konnte“. Dieser Hinweis erklärt zumindest technisch, warum die laufenden, vierteljährlichen Neubewertungen aller Objekte (gemäß Rechenschaftsbericht im März 2024 noch 771) in den letzten beiden Jahren nicht schon zu noch größeren schrittweisen Wertminderungen geführt haben.

 

 

Er legt aber auch die Frage nahe, ob das Ertragswertverfahren, dass den Going Concern, also das Fortführungsprinzip unterstellt, das alleinige Maß der Dinge bleiben sollte. Was nutzen aufwändige, vierteljährliche Wertermittlungen durch zwei unabhängige Gutachter, die gemäß Prospekt die Ballung von Neubewertungen zu bestimmten Stichtagen vermeiden sollen, wenn die ermittelten Bewertungen in Stresssituationen allem Anschein nach fast gleichzeitig in Schall und Rauch aufgehen? Ein Gedanke, der übrigens auch andere illiquide Güter streift, die in semiliquiden Anlageformen verpackt werden.

In dem anderen Abschnitt, dem Ausblick, geht man zwar von einer Beruhigung in der zukünftigen Anteilspreisentwicklung aus, da der Großteil der Bewertungsanpassungen aus heutiger Sicht vollzogen ist. „Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sich das Marktumfeld nicht weiter verschlechtert, sowie die Anteilscheinrückgaben nicht weiter deutlich ansteigen“. Frei übersetzt: Hören Sie liebe Anteilinhaber auf, Ihr Geld zurückzuverlangen, dann müssen wir auch nicht weiter abwerten.

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Wichtiger als die Ursachenforschung, die unter anderem einen rasanten und prozyklischen Portfolioaufbau des erst 2017 aufgelegten Fonds zu hohen bis höchsten Marktpreisen zutage fördern könnte, dürften in der aktuellen Situation Gedanken zu den Auswirkungen dieser Abwertung sein. Schließlich zeigt sich nach dem Fall des Leading Cities Invest nun schon ein zweites Mal, dass man als Anleger an einem Tag in einen vermeintlich sicheren und wertstabilen Fonds investieren und schon am nächsten Tag mit einem Kursverlust konfrontiert sein kann, der seinesgleichen selbst an den Aktien- und Kryptomärkten suchen muss.

 

 

Wer ist der nächste? So lautet die unausgesprochene Frage im Raum und wird das Vertriebsklima in den kommenden Monaten prägen und nimmt die Konkurrenz ob zu Recht oder zu Unrecht in Sippenhaft. Und angesichts der Tatsache, dass es sich bei der ZBI Fondsmanagement um eine Gesellschaft des genossenschaftlichen Verbundes handelt, hat an dieser Stelle auch der Nimbus der Resilienz offener Immobilienfonds aus großen Konzernstrukturen mit hauseigenen Absatzwegen, Schaden genommen. Ebenso verliert übrigens auch das Narrativ an Überzeugungskraft, dem zufolge sich die Wohnimmobilienmärkte angesichts erkennbaren Nachfrageüberhangs im Umfeld der Zinswende als deutlich wertstabiler als die Büro- und Gewerbeimmobilien erweisen sollten.

Man kann es drehen und wenden, wie man will. Die Probleme der Immobilienfondsbranche, wir können gerne auch von Herausforderungen sprechen, was bekanntlich Zuversicht ausdrücken soll, sind mit dieser Sonderbewertung gerade nicht kleiner geworden. Der Verkaufsdruck wird anhalten, sich ggf. sogar noch verstärken und das Neugeschäft weiter lahmen bis ausbleiben. Und die Diskussionen, zur Risikoehrlichkeit, den Wertermittlungstechniken und der Angemessenheit der erzielbaren Renditen offener Immobilienfonds in Relation zur Kapitalbindungsdauer, werden immer lauter geführt werden. 


Über den Autor:

Björn Drescher ist Vorstand bei Drescher & Cie.

Weitere Artikel von Drescher & Cie finden Sie hier: https://drescher-cie.de/fonds-scout

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