Pamela Hoerr, Chefin des Asset Management bei der Patrizia Deutschland

Pamela Hoerr, Chefin des Asset Management bei der Patrizia Deutschland

Pamela Hoerr von Patrizia Deutschland

„Value-Add-Investments machen heute am meisten Sinn“

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Im gewerblichen Immobiliensegment in Deutschland gilt: Core-Immobilien sind aus preislicher Sicht kaum noch attraktiv. Das ist bekannt. Das Segment der so genannten Value-Add-Immobilien steht daher seit einiger Zeit im Fokus der Investoren. Sie versprechen Wertsteigerungspotenzial, sei es durch Revitalisierung, Umnutzung, Baurechtschaffung oder andere aktive Wertschöpfung an der Immobilie.

Nun steigen auch bei Value-Add-Investments die Einstiegskosten – und ein Teil der möglichen Wertsteigerung wird vom Verkäufer in der Regel bereits eingepreist. Das ist an sich kein Grund zur Beunruhigung.

Die Entwicklung ist aus meiner Sicht nachvollziehbar, und Chancen für Käufer sind im deutschen Immobilienmarkt nach wie vor vorhanden. Ich würde sogar so weit gehen zu sagen, dass Value-Add-Investments das Segment sind, das heute grundsätzlich am meisten Sinn macht.

Allerdings darf das Risiko, bereits gezahlte Wertsteigerungen am Ende vielleicht doch nicht realisieren zu können, keinesfalls unterschätzt werden. Oft sind die Grenzen zum opportunistischen Investment fließend.

Dies gilt gerade bei den klassischen gewerblichen Nutzungsarten wie Büro und Einzelhandel. Bei den etwas exotischeren Nischen wie Logistik- oder Pflegeimmobilien sowie bei Hotels ist der Trend, Wertsteigerungen einzupreisen, noch etwas weniger ausgeprägt.

Was folgt aus der Entwicklung? Der Ankaufsprüfung kommt eine besondere Bedeutung zu. Es gibt vermeintlich aussichtsreiche Bürostandorte, die bei genauer Betrachtung auch in zehn Jahren definitiv immer noch aussichtsreich sein werden, mehr aber nicht.

Auf die richtigen Annahmen für den Ankaufs Business Plan kommt es an. Sind die eingepreisten künftigen Wertsteigerungen legitim oder eher nur im Ansatz nachvollziehbar? Und der Umsetzungskompetenz kommt eine besondere Bedeutung zu.

Ob Dachgeschossausbau oder Refurbishment – oft handelt es sich um komplexe Bauaufgaben, die sich gut rechnen mögen, in der Realität aber anders aussehen können.

Das Thema Baukosten- und Bauzeitenrisiko ist nicht nur ein Thema von Großprojekten, sondern durchaus auch für vermeintlich kleine Investments entscheidend. Und letztlich ist auch das Vermietungsrisiko ein Wort, das auf „Risiko“ endet.

Nur, wer diese wesentlichen Erfolgsfaktoren - Ankaufsprüfung, Bewertung und Umsetzungskompetenz - spielen kann, wird auf Dauer Freude an seinem Value-Add-Investment haben.

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