Pfusch am Bau

Offene Immobilienfonds sind wieder einmal geschlossen. Der Konstruktionsfehler der Produkte lässt sich nicht durch Kosmetik beheben. Nur ein radikaler Umbau der Regeln kann sie retten

Julian Taylor hatte keine Wahl. 67 Millionen Euro sollte das schwedische Bürogebäude ihm in die strapazierte Fondskasse spülen. Doch kurz vor dem geplanten Verkauf platzte das Geschäft mit einem deutschen offenen Immobilienfonds: Kein Geld für neue Käufe, hieß es am 3. November aus Frankfurt. Schließlich haben viele offene Immobilienfonds nicht einmal mehr Geld, um Anlegern ihre Anteile abzunehmen. Zwölf Fonds sind derzeit geschlossen.

Taylor zog nach und schloss seinen Aviva European Property für zunächst 28 Tage. Seine Kassenquote sank von 26 Prozent im Januar auf unter 9 Prozent im Oktober, weil immer mehr Anleger flohen. Derweil frieren auch Australier Immobilienfonds ein, Franzosen bewerten die Gebäude in ihren Immobilienfonds neu, und die ungarische Finanzaufsicht hat den Handel mit Immobilienfonds-Anteilen kurzfristig komplett untersagt.

Immobile Werte in mobilen Vehikeln

Einmal mehr erweist sich, wie tückisch es sein kann, immobile Werte in äußerst mobile Vehikel wie Fonds zu verpacken. „Es gibt mittlerweile eine Menge Bedenken darüber, dass diese Fonds als Alternative zu Aktien und Renten verkauft wurden“, sagt Mick McAteer, bei der Europäischen Union Berater der Verbraucherschützer. „Privatanleger müssen die mit den Fonds verbundenen Risiken begreifen, und vor allem die Liquiditätsrisiken sind ihnen häufig nicht klargemacht worden.“

In Deutschland treten sie bereits zum zweiten Mal innerhalb von gut drei Jahren deutlicher hervor, als Anleger sich das wünschen können. Schon Ende 2005 hatte die Deutsche Bank ihren Immobilienfonds geschlossen, und andere Anbieter waren nachgezogen. Verkaufen können Anleger Anteile der betroffenen Fonds, die über rund 40 Prozent der in offenen Immobilienfonds in Deutschland angelegten Gelder verfügen, auch heute wieder allenfalls an der Börse – freilich mit Abschlägen.

Ganz offensichtlich haben die kosmetischen Änderungen an der Regulierung der Fonds, die der Gesetzgeber Ende 2007 vorgenommen hat, zu wenig bewirkt. Jetzt soll es wieder neue Regeln geben. Der Präsident des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI), Wolfgang Mansfeld, glaubt, eine striktere Beschränkung für institutionelle Anleger sei ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. „Wir müssen die Fonds vor institutionellen Investoren schützen“, sagt er. Bereits Anfang 2006 hatte der Verband vorgeschlagen, Großinvestoren mit einem Anlagevolumen von mindestens einer Million Euro über eine einjährige Kündigungsfrist zu disziplinieren.

Sauren zieht rund 500 Millionen ab

Ein Vorschlag, der die aktuelle Entwicklung möglicherweise entschärft hätte. Denn es waren vor allem Dachfonds und Vermögensverwalter, die den Liquiditätsengpass verursacht haben: Eckhard Sauren beispielsweise hielt noch Ende Juni allein in seinem Dachfonds Sauren Global Defensiv Anteile an 17 Immobilienfonds im Wert von mehr als 670 Millionen Euro. Ende Oktober waren es noch etwa 180 Millionen Euro, und sieben der Zielfonds aus dem Sommer waren geschlossen. „Wir sind uns der hohen Verantwortung bei Anteilsrückgaben stets bewusst“, kommentiert Sauren. „Durch den frühen Zeitpunkt unserer Rückgaben haben wir keinen Fonds in direkte Bedrängnis gebracht.“ Mindestens aber in indirekte, denn Sauren begründet seinen Rückzug nicht nur mit Liquiditätsbedarf, sondern auch mit „signifikanten Problemen an bedeutenden Immobilienstandorten wie London“. Das dürfte auch Privatanleger aufhorchen lassen.

Es wäre folglich halbherzig, nur Profis zu verpflichten, Kündigungsfristen einzuhalten, und Privatanleger wie bisher täglich ein- und aussteigen zu lassen. Niemand kann sicher sein, dass sie nicht vor sich selbst geschützt werden müssen. Der Aviva European Property musste zumachen, weil britische Privatanleger, nicht Institutionelle, ihr Geld aus Angst vor Verlusten abgezogen haben.

Sinnvoll erscheint, Anlegern gar nicht erst Mobilität vorzugaukeln, wo es um Immobilien geht. So sieht immerhin der Entwurf für eine europaweite Regelung für Immobilienfonds vor, dass Anteile nur in größeren Abständen ge- und verkauft werden dürfen. In der Diskussion sind auch Mindesthaltedauern und Rücknahmegebühren. Fonds wie der Axa Immosolutions und der CS Property Dynamic haben bereits nach der Krise 2006 gestaffelte Rücknahmegebühren eingeführt und sind heute fast nicht betroffen.

Europa-Regeln: Ende der Stabilität

Europaweite Regeln, die analog zu den Ucits-Vorschriften funktionieren und den grenzüberschreitenden Vertrieb ermöglichen sollen, hätten freilich weitere Konsequenzen: Die EU-Kommission will einheitliche Regeln zur Bewertung der Immobilien in den Fonds aufstellen.

Sofern die auch nur ansatzweise die britischen Bewertungsmethoden berücksichtigen, wäre es für die allerdings erst in einigen Jahren zu erwartenden Open End Real Estate Funds (Oeref) vorbei mit der Stabilität: Julian Taylor hat mit dem Aviva European Property allein 2008 bis Ende November 15 Prozent verloren.

Christopher Nachtweh

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