Projektentwicklung Seestern 3 in Düsseldorf aus dem Portfolio des Uni Immo: Europa. (Quelle: Union Investment)

Projektentwicklung Seestern 3 in Düsseldorf aus dem Portfolio des Uni Immo: Europa. (Quelle: Union Investment)

Projektentwicklungen

Verjüngungskur für mehr Rendite

„Wer 6 Prozent Rendite will, kommt mit klassischen Core-Immobilien nicht mehr weiter“, sagt Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfoliomanagements der Hamburger Privatbank Marcard, Stein & Co. Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen sind die Objekte zur Mangelware und damit teuer geworden.

Das bekommen auch die Manager offener Immobilienfonds zu spüren – und reagieren: Laut einer Umfrage der Fondsgesellschaft Union Investment verlassen immer mehr von ihnen die ausgetretenen Pfade und sind bereit, höhere Risiken in Kauf zu nehmen.

„Wir gehen davon aus, dass Projekt- und Bestandsentwicklungen künftig eine stärkere Rolle bei den Investoren spielen werden“, sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate. „Etwa die Hälfte unseres eigenen Investmentvolumens der vergangenen beiden Jahre von rund 4,5 Milliarden Euro entfiel bereits auf Projektkäufe.“

Einen klaren Trend kann Stefan Bone-Winkel, Geschäftsführer der Beos-Projektentwicklung, derzeit zwar noch nicht erkennen, wohl aber „die Absicht, wieder früher in die Wertschöpfungskette einzusteigen“. Somit kämen auch sogenannte Forward Deals mit Entwicklern infrage.

„Das heißt, ein Projekt wird vor Fertigstellung übernommen, und der Verkäufer bekommt Kaufpreisteilzahlungen, wenn bestimmte zuvor festgelegte Meilensteine etwa beim Baufortschritt oder dem Vermietungsstand erreicht worden sind“, erklärt Bone-Winkel, der auch Honorarprofessor für Immobilienentwicklung an der Universität Regensburg ist und dort den Schwerpunkt auf Projektentwicklung legt.

Spekulative Tendenzen, also Vorratsbau ohne Vorvermietung, seien im Moment aber nicht zu erkennen. Zunehmend sichtbar sei dagegen, dass offene Immobilienfonds ältere Bestandsobjekte in Eigenregie sanieren und neu an den Markt bringen.

Laut Maik Rissel ergibt das durchaus Sinn: „Foward Deals sind heute fast die einzige Alternative, um attraktive, fertige Immobilien innerhalb von zwei Jahren ins Portfolio zu bekommen“, sagt er. Das bedeute allerdings auch, dass man nicht nur die Zeit, sondern auch das Knowhow mitbringen muss: „Das ist schon süßes Gift.“

Können die Manager offener Immobilienfonds das überhaupt leisten? „Sie haben eine hohe Immobilienkompetenz, sodass ich eine Beimischung von Projektentwicklungen durchaus für sinnvoll und auch beherrschbar halte“, sagt Steffen Sebastian, wie Bone-Winkel ebenfalls Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. „In den Mainstream-Bereichen Büro und innerstädtische Geschäftshäuser können die meisten Fonds sicherlich die Expertise ihrer Asset-Manager nutzen“, so Bone-Winkel.

„Bei komplexeren Projekten allerdings, insbesondere in den weniger gängigen Asset-Klassen wie Logistik oder Unternehmensimmobilien, sollten die Fonds eher auf externe Entwickler setzen.“ Entscheidend ist laut Sebastian zudem auch der Umfang der Engagements insgesamt. „Aus einem offenen Immobilienfonds darf kein Projektentwicklungsfonds werden“, so der Professor.

Danach sieht es derzeit allerdings definitiv nicht aus, wie eine Umfrage von DAS INVESTMENT unter den fünf größten offenen Immobilienfonds ergab. Mit Union Investment und Deutsche Asset & Wealth Management (DeAWM) drehen auch die am stärksten in diesem Segment vertretenen Gesellschaften nur ein kleines Rad.

Im Uni Immo: Europa (WKN: 980 551) stellen Projektentwicklungen 3 Prozent des Fondsvermögens, im Uni Immo: Deutschland (980 550) 3,5 Prozent und im Grundbesitz Europa (980 700) 4 Prozent. Im Hausinvest von Commerz Real finden Anleger mit der „Neuen Direktion Köln“ indes nur eine einzige Projektentwicklung und in den Fonds der Sparkassentochter Deka überhaupt keine.

Der Wettbewerb ist groß

Doch trotz der zaghaften Investitionen sind sich alle Befragten einig, dass Projektentwicklungen durchaus attraktiv sind – sofern sie bestimmte Bedingungen erfüllen. „Für uns sind eine erstklassige Lage, herausragende Qualitätsstandards, eine hohe Vermietungsquote auf Basis langfristiger Verträge und nicht zuletzt die Kooperation mit erfahrenen Projektentwicklern unabdingbare Voraussetzungen“, betont etwa Mario Schüttauf, Manager des Hausinvest.

So eine Konstellation sei jedoch ausgesprochen rar. Schüttauf: „Entsprechend groß ist der Wettbewerb um diese Projekte. Zumindest unter den wenigen Marktteilnehmern, die in diesem Bereich über die erforderliche Fachkompetenz verfügen.“

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