Reaktion auf erwartete Zinserhöhungen „Der US-Immobilienmarkt zeigt aktuell 2 Gesichter“
Im Dezember hat die US-amerikanische Notenbank Fed die Zinsen zum vierten Mal im Jahr 2018 erhöht. Gleichzeitig stellte sie für das Jahr 2019 zwei Zinserhöhungen und für 2020 eine weitere in Aussicht. Zuletzt kamen jedoch moderatere Töne von Notenbank-Chef Jerome Powell: Die Fed werde ihre Zinspolitik je nach Wirtschaftslage ausrichten.
Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank hingegen sieht frühestens Ende dieses Jahres einen ersten Zinsschritt vor. So lange will man an der Nullzinspolitik festhalten. Möglicherweise wird die EZB erst dann die erste Zinserhöhung vornehmen wollen, wenn die US-Notenbank ihrerseits das Ende der Zinserhöhungen sieht.
Eine solch gegenläufige Entwicklung der Notenbankpolitik der beiden größten Währungsräume der Welt über einen so langen Zeitraum gab es noch nie in der neueren Historie. Doch welche Konsequenzen hat die Zinspolitik in den USA für den Immobilienmarkt?
Ost- und Westküsten-Städte überbewertet
In den vergangenen Jahren haben sich inländische und ausländische Investoren massiv in den Metropolen an der Ost- und Westküste mit Immobilien eingedeckt. Standorte wie New York, Washington, Boston, Los Angeles und San Francisco haben von der Dynamik des wirtschaftlichen Aufschwungs in den USA profitiert. Die Mieten sind deutlich angestiegen und liegen teilweise auf einem sehr viel höheren Niveau als in den Jahren 2006 oder 2007, bevor die Finanz- und Wirtschaftskrise dem damaligen Aufwärtstrend ein abruptes Ende setzte.
Mit den fallenden Zinsen in den USA zwischen 2009 und 2016 stiegen die Kaufpreis-Multiples auf schwindelerregende Höhen. Nicht mehr die 15-fache oder die 18-fache Nettojahresmiete wurde zur Kaufpreisbewertung herangezogen, Faktoren von jenseits der 20 wurden zur Norm. Teilweise zahlten Käufer das 25-Fache und mehr. Entsprechend befanden sich die Cap-Rates im Sinkflug auf zum Teil unter vier Prozent. Immer in der Erwartung, die Mieten würden im Zeitablauf weiter dynamisch steigen.
Die US-Notenbank könnte dieser Entwicklung nun aber einen Strich durch die Rechnung machen und damit viele Erwartungen jüngster Käufer nicht erfüllen. Die Cap-Rates werden sich wieder deutlich zurückbilden, und auch die weitere Mietentwicklung ist angesichts verhaltener Wirtschaftsaussichten keineswegs zwingend nach oben gerichtet. Letztlich werden es dann wieder Enttäuschungen sein, die einen Abwärtstrend in Gang setzen. Doch gilt das grundsätzlich für den gesamten US-Immobilienmarkt?
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Differenzierung am US-Immobilienmarkt
Mit einer gemäßigten Wachstumsdynamik verbunden, wird es in den USA zu Verschiebungen regionaler Trends kommen. Verschiedene Faktoren werden hierfür verantwortlich sein. Negativ betroffen sein werden insbesondere jene Regionen, die sehr hohe Mietniveaus aufweisen, eine hohe Bundesstaatensteuer haben und in denen die Lebenshaltungskosten in den vergangenen Jahren explodiert sind. Eine dieser Regionen ist Kalifornien. Dort ist zu beobachten, dass immer mehr Menschen den Bundesstaat verlassen und in andere Bundesstaaten umziehen. Profitieren können dagegen Staaten wie Texas, Florida oder Nevada.
Das wird an einem Beispiel deutlich: In den kalifornischen Metropolen San Francisco, Los Angeles, San Diego und San José liegt der Median-Hauspreis bei etwa 934.000 US-Dollar. Weniger als ein Viertel muss dagegen in Las Vegas für ein Median-Haus bezahlt werden. Und auch die Büromieten dort liegen weit unter kalifornischem Niveau. Trotzdem werden in Nevada nur Faktoren von 14 oder 15 bezahlt, sodass man es im Grunde mit zwei „Immobilienwelten“ zu tun hat. Auf der einen Seite das teure und renditeschwache Kalifornien und auf der anderen Seite das günstige und renditestarke Nevada.
Die zwei Gesichter des Immobilienmarktes
In der Tat zeigt der US-Immobilienmarkt aktuell zwei Gesichter: die hochpreisigen, weil in den vergangenen Jahren stark nachgefragten Immobilien-Hotspots – hierzu gehören neben kalifornischen Standorten auch New York und Washington – und die günstigen Standorte in Nevada oder Texas. Für europäische Investoren birgt diese Zweiteilung des Marktes natürlich Chancen. Zum einen bietet es die Gelegenheit, sich von den hochpreisigen Standorten zu verabschieden und Immobilienbestände abzubauen, zum anderen aber die Gelegenheit, in die günstigen Standorte zu investieren.
Selbstverständlich sind diese Märkte keine Selbstläufer. Auch dort heißt es, sehr genau hinzuschauen und im gegenwärtigen Marktumfeld selektiv zu investieren. Denn dem Abwertungsdruck durch steigende Zinsen werden auch sie sich nicht vollständig entziehen können, weshalb auf moderate Kaufpreise zu achten ist. Den US-Immobilienmarkt vollständig zu ignorieren, würde für europäische Anleger jedoch bedeuten, große Chancen links liegen zu lassen.
Die USA bilden den größten und liquidesten Immobilienmarkt der Welt. Die Konjunktur ist intakt. Ein Investment im Dollarraum ermöglicht darüber hinaus eine Währungsdiversifikation. Und vor allem: Die Renditen am US-Immobilienmarkt sind aufgrund seiner größeren Volatilität strukturell höher als auf den Kernmärkten Europas. Wer nicht dem Herdentrieb folgt, kann einem weiteren Zinsanstieg in den USA gelassen entgegensehen.
