Real Estate Investment Trusts Verkennt der Markt die Stärke des Immobiliensektors?
Etwas mehr als ein Jahrzehnt nach der globalen Finanzkrise, die eine lange Periode niedriger Zinsen auslöste, geht diese außergewöhnliche Periode lockerer Finanzbedingungen zu Ende. Da sich die Inflation in den USA und Europa als unerwartet hartnäckig erweist, setzt sich zunehmend die Erkenntnis durch, dass die 2010er Jahre eine Ausnahme waren. Es sieht so aus, als ob die Zinssätze „länger“ höher und näher am Vorkrisenniveau sein werden – mit Auswirkungen auf zinssensible Sektoren wie Immobilien.
Mitte 2024 deutet die Forward-Rate-Kurve darauf hin, dass die Leitzinsen der Zentralbanken in den nächsten zwölf Monaten zwar zurückgehen, aber nicht in die Nähe der Tiefststände von 2022 sinken werden. Angesichts dieser Unsicherheit werden Immobilienaktien unter ihren mittelfristigen Durchschnittsbewertungen gehandelt.
Die Anlageklasse reagiert besonders sensibel auf hohe Zinssätze, die die Immobiliennachfrage und so die Bewertungen dämpfen können und die Kosten für Fremdfinanzierungen hochtreiben. Dennoch erscheinen die Fundamentaldaten der Immobilienunternehmen in guter Verfassung, sodass die Aktienkurse wohl überempfindlich auf die Zinsaussichten reagieren.
Zu diesem robusten Bild trägt auch bei, dass der Sektor so breit diversifiziert ist wie nie zuvor und entsprechend der Bedürfnisse seiner Mieter diverse Immobilienarten umfasst. Diese Diversifizierung macht Anlageinstrumente wie REITs im Falle von unerwarteten Schocks widerstandsfähiger.
Robuste Fundamentaldaten im US-Immobilienaktienmarkt
Eine Auswertung der Daten aus dem gesamten US-Immobilienaktienmarkt, dem größten weltweit, zeigt, dass die Auslastung generell gesund ist, während sich die Verschuldung in vernünftigen Grenzen hält. Die vorliegende Analyse konzentriert sich auf die Vereinigten Staaten, da dort die meisten Daten zur Verfügung stehen. Entsprechend ihrer Größe haben die USA auch den bei weitem größten Anteil in breit gefächerten Immobilieninvestmentvehikeln.
Ausgangspunkt jeder Analyse ist die Auslastung und die ist in fast allen Teilsektoren hoch: Industrie-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien florieren, wie aus den Daten zu den US-Aktien-REITs hervorgeht. Die Ausnahme bilden Büros, die nach dem anhaltenden Strukturwandel hin zu hybriden Arbeitsformen, der durch die Covid-19-Pandemie forciert wurde, weiter unter Leerständen leiden.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Überdies sind REITs heute weit konservativer finanziert als zur Zeit der Finanzkrise. Der niedrige Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Gesamtvermögen lässt erwarten, dass sie weniger anfällig für Schocks sind – sei es durch unvorhergesehene Steigerungen der Finanzierungskosten oder einen plötzlichen Rückgang der Auslastung.
Schließlich decken die Cashflows der REITs (vor allem die Mieten) trotz der hohen Zinssätze die Zahlungen für ihre Bankkredite problemlos ab, wie die nachstehende Grafik zeigt. Dies ist natürlich ein Durchschnittswert – es kann Ausnahmen geben.
Viel zu niedrig bewertet?
Angesichts des gesunden Zustands der REITs erscheinen die Bewertungen des Sektors von der Realität abgekoppelt. Betrachtet man die globalen Märkte durch verschiedene Bewertungsbrillen, liegen sie unter ihren mittelfristigen Durchschnittswerten.
