REITs: Was für ein Comeback der Immobilienaktien spricht

Rote Zahlen, Abwertungen im Bestand, gestoppte Neubau-Projekte: Die Krise am Immobilienmarkt war auch bei großen, börsennotierten Immobilienkonzernen wie dem Dax-Unternehmen Vonovia zu spüren, Aktienkurse sackten ab. Nun kommen aus der Branche wieder optimistische Stimmen. Geoffrey Dybas, Fondsmanager des Nordea Global Real Estate, sieht vor allem sogenannte Real-Estate-Investment-Trusts, kurz: REITs, vor einem Comeback: „Zahlreiche positive Faktoren sprechen für eine Erholung.“

Bei REITs handelt es sich um eine spezielle Form der indirekten Immobilienanlage, die wie Aktien gehandelt werden. Ein besonderes Merkmal ist die steuerliche Sonderbehandlung. Im Gegenzug müssen die Unternehmen einen Großteil der Erträge an Aktionäre ausschütten – das sorgt für hohe Dividenden.

5 Gründe sprechen für eine Aufholjagd bei REITs

Experten sehen fünf Gründe, die nun für eine Aufholjagd der börsennotierten, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaften sprechen:

Geldpolitik: Große Zentralbanken haben in den vergangenen Monaten die Zinswende eingeläutet – das gibt der Immobilienbranche Auftrieb. „Die Anlageklasse reagiert besonders sensibel auf hohe Zinssätze, die die Immobiliennachfrage und so die Bewertungen dämpfen können und die Kosten für Fremdfinanzierungen hochtreiben“, erklärt Vaneck-Anlageexperte Dmitrii Ponomarev. Für das kommende Jahr erwartet Fondsmanager Dybas weitere Zinssenkungen: „Die Realzinsen sind noch zu hoch.“

Bewertung: Die Kurse zogen jüngst zwar bereits an, Experten halten den Bereich aber immer noch für unterbewertet: „Globale Immobilienaktien werden weiterhin mit einem Abschlag zum privaten Immobilienmarkt gehandelt. Zudem sind sie im Vergleich zum breiteren Aktienmarkt günstig bewertet“, sagt Nordea-Fondsmanager Dybas. Das sieht auch Dmitrii Ponomarev von Vaneck so. Die Fundamentaldaten der Immobilienkonzerne seien robust, der Sektor so breit diversifiziert ist wie nie zuvor. Zudem seien REITs mittlerweile deutlich konservativer finanziert als zur Zeit der Finanzkrise. „Der niedrige Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Gesamtvermögen lässt erwarten, dass sie weniger anfällig für Schocks sind – sei es durch unvorhergesehene Steigerungen der Finanzierungskosten oder einen plötzlichen Rückgang der Auslastung“, analysiert Ponomarev.

Gewinnprognosen: Nach dem schwierigen Jahr 2022 gaben die börsennotierten Unternehmen konservative Gewinnprognosen ab. Für das kommende Jahr haben diverse Immobilienkonzerne und REITs ihre Prognosen bereits angehoben. Das dürfte die attraktiven Dividendenrenditen börsennotierter Immobilienkonzerne untermauern, meint Geoffrey Dybas. US-REITs müssen 90 Prozent ihrer Erträge an Anleger ausschütten. In Deutschland liegt die sogenannte Mindestausschüttungsquote ebenfalls bei 90 Prozent.

Nachfrage: In vielen Ländern stockt der Neubau. Das trifft auf unterschiedliche Segmente des Immobilienmarkts zu. In Deutschland ist unter anderem der Wohnungsbau betroffen. Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge müssten jährlich 372.600 Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Im vergangenen Jahr wurden allerdings nur etwa 260.000 neue Wohnungen genehmigt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch. Das treibt die Preise und kommt Immobilieneigentümern zugute.

Übernahmen: Die günstigen Bewertungen dürften Verkäufe, Übernahmen und Zusammenschlüsse in der Immobilienbranche vorantreiben. „Da nicht alle REITs bedeutende Wertsteigerungen erfahren haben, entdecken Investoren weiterhin REITs, die mit hohen Abschlägen zum Nettovermögenswert gehandelt werden und identifizieren potenzielle Übernahmekandidaten“, heißt es in einer Analyse von PGIM, für die die Immobilien-Experten des Asset Managers, Rick Romano, Daniel Cooney und Michael Gallagher, den Markt im dritten Quartal untersucht haben. Demnach treiben auch Private-Equity-Akteure, die nach günstigen REITs suchen, die Aktienkurse. „Große private Fonds haben erhebliche Mittel eingesammelt, die investiert werden müssen“, sagt auch Dybas. „Wir haben 2024 von M&A-Aktivitäten in unserem Portfolio profitiert und sehen auch für 2025 unverändert Potenzial.“

Wie sich REITs in verschiedenen Regionen entwickeln

Der Aufwärtstrend der Immobilienaktien zeigt sich auch beim Blick auf den Index FTSE EPRA/NAREIT Developed, der die größten börsennotierten Immobilienkonzerne in Industrieländern abdeckt. Auf Jahressicht hat das Marktbarometer um 8,5 Prozent zugelegt. Der Langfristvergleich zeigt allerdings noch Erholungspotenzial: Über fünf Jahre liegt der Index noch mit fast zwölf Prozent im Minus.

USA führen Erholung an

Die Vereinigten Staaten dominieren den Markt für große, börsennotierte Immobilienkonzerne – zu den größten REITs zählen American Tower Corporation, Crown Castle und Prologis. Profi-Investoren haben daher besonders den US-Markt im Blick. Das Land führe die Erholung an, schreiben die Immobilienexperten von PGIM. So verzeichneten US-REITs zwischen Juli und September dieses Jahres eines ihrer stärksten Quartale und fuhren Überrenditen gegenüber Aktien ein. Der Index S&P United States REIT, der den US-Markt abbildet, stieg seit Jahresbeginn um knapp 13 Prozent, auf Jahressicht waren es sogar 20 Prozent.

Treiber waren vor allem der lange schwächelnde Büromarkt sowie für kurze Zeit vermietete Lagerräume, englisch: Self-Storage. An einigen Orten zeige sich die Erholung bei Büroimmobilien besonders deutlich, darunter in New York City, so die PGIM-Experten. In den vergangenen zwei Jahren wurden deutlich weniger Gewerbeimmobilien gebaut, die Nachfrage sei aber weiter hoch. Eine schwächere Nachfrage habe es dagegen bei Einfamilienhäusern zur Vermietung sowie Hotels gegeben.

Europa holt auf

In der ersten Jahreshälfte 2024 blieben europäische REITs hinter US-Immobilienkonzernen zurück, holten aber im dritten Quartal des Jahres auf. Durch die Zinswende angetrieben, erzielten alle Länder der PGIM-Analyse zufolge positive Renditen – angeführt von Deutschland, Frankreich und Schweden. Eine Ausnahme bildet Großbritannien: Dort trugen das höhere Zinsniveau, langsamere Zinssenkungen und die politische Unsicherheit der neuen Regierung zu einer schwächeren Performance im Vergleich zum restlichen Europa bei.

Die sinkenden Zinsen dürften REITs auch weiterhin stützen, so die Prognose von PGIM: „Die Zinswende führt zu einer Bodenbildung bei den Immobilienwerten nach einer Phase anhaltender und bedeutender Rückgänge.“ REITs in Europa seien zwar im Vergleich zu US-Unternehmen im Schnitt höher verschuldet, allerdings profitiere die Branche von Refinanzierungen und Übernahmen. Das dürfte auch zu höheren Gewinnen beitragen, heißt es weiter.

Asien-Pazifik profitiert von Zinssenkungen

Auch der asiatische REIT-Markt profitierte jüngst von den Zinssenkungen – vor allem die Fed-Zinswende sorgte in vielen Ländern für Auftrieb. So hätten im dritten Quartal etwa Immobilienkonzerne aus Hongkong und Australien starke Renditen erzielt. Japan blieb dagegen zurück.

Ein vielversprechendes Segment mit hoher Vermietungsnachfrage seien Rechenzentren. „Wir erwarten, dass die KI-getriebene Nachfrage angesichts des begrenzten Angebots aufgrund limitierter Standortverfügbarkeit, schwieriger Baugenehmigungen und hoher Energiebedarfe weiter anhält“, heißt es von den PGIM-Experten.

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Diese 3 Immobilien-Segmente treiben das Wachstum

REITs sind in vielen Bereichen tätig – per Definition dürfen die Konzerne nicht nur Immobilien verwalten und finanzieren, sondern auch in Grundstücke, Agrar- und Waldflächen sowie Infrastruktur wie Sendemasten investieren. Wie speziell REITs aufgestellt sein können, zeigt das Beispiel Innovative Industrial Properties aus den USA. Der Konzern setzt auf Immobilien für die medizinische Cannabisindustrie, darunter Gewächshäuser und Produktionsanlagen. Neben REITs, die auf ein Segment setzen, gibt es auch Unternehmen mit einem gemischten Immobilien-Portfolio. Ein Beispiel, ebenfalls aus den USA, ist W. P. Carey.

Wachstumstreiber sind Experten zufolge aktuell besonders drei Bereiche:

• Datencenter: Nicht nur in Asien treibt der Hype um KI die Nachfrage nach Rechenzentren. Die Standortsuche ist oft schwierig, auch aufgrund des hohen Energiebedarfs. Das Angebot dürfte daher begrenzt bleiben. Beispiele für entsprechende REITs sind die Rechenzentren-Betreiber Equinix und Digital Realty.
• Gesundheitsgebäude/ Health Care: In vielen Industrieländern steigt der Altersdurchschnitt der Bevölkerung und damit auch der Bedarf an Gesundheitseinrichtungen wie Arztpraxen und Pflegeheimen.
• Wohnimmobilien: Der Bedarf an Wohnungen bleibt in vielen Ländern hoch, das Angebot in Ballungszentren knapp. Neben Apartments seien auch Einfamilienhäuser zur Miete, Studentenwohnheime und Fertighaus-Gemeinschaften für Investoren spannend, meint Nordea-Fondsmanager Dybas.

Zudem sieht Dybas Chancen in den Segmenten Industrie, Hotels, Büros, freistehender Einzelhandel, Einkaufszentren, Fachmärkte, Telekommunikation sowie Forstwirtschaft.

Stehen Büroimmobilien vor einem Comeback?

Mit der Corona-Krise kam der Einbruch bei Büroimmobilien. Stehen die Zeichen nun auf Comeback? Je nach Markt und Region sei das sehr unterschiedlich, so die Experteneinschätzung. „Wir konzentrieren uns auf Unternehmen, die hochwertige, gut gelegene und solide finanzierte Gebäude besitzen“, sagt Fondsmanager Dybas. Stärkere Bilanzen seien in der aktuellen Lage entscheidend, da viele Immobilieneigentümer nicht in der Lage seien, Ausbauten für neue Mieter sowie Maklerprovisionen zu finanzieren.

Insbesondere in Schlüsselmärkten und an Standorten in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, darunter in Midtown Manhattan, im Marunouchi-Distrikt in Tokio sowie im West End von London bleibe die Nachfrage hoch. Solche Immobilien bieten den Mietern die Möglichkeit, Mitarbeiter anzuziehen und zu halten, analysiert Dybas. Der Büromarkt mache allerdings mit etwa 5 Prozent nur einen kleinen Teil des börsennotierten Immobilienuniversums aus. Vor zehn Jahren lag ihr Anteil noch bei 15 Prozent. Damit verliere das Segment bei Investoren an Bedeutung.

Was Anleger bei REITs beachten müssen

Für Anleger seien REITs eine gute Beimischung im Portfolio, meint Fondsmanager Dybas. Historisch gesehen hätten börsennotierte Immobilienkonzerne eine geringe Korrelation zu Aktien und Anleihen gezeigt. Darüber hinaus könnten Investoren mitunter höhere Dividendenerträge erzielen als am breiten Aktienmarkt.

Im Vergleich zu privaten Immobilieninvestments könnten Anleger mit REITs zudem in Bereiche wie Rechenzentren, Gesundheitseinrichtungen oder Studierendenwohnheime investieren, die ein starkes Wachstum versprechen und von Konjunkturabschwüngen weniger betroffen sein dürften. Mit REITs seien Investoren zudem flexibler als mit einer eigenen Immobilie, da sie die Wertpapiere jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen können.

Allerdings müssen Anleger bei börsennotierten Immobilienkonzernen auch starke Schwankungen hinnehmen. So verzeichnet etwa der HSBC FTSE Epra/Nareit Developed ETF, der den Branchenindex FTSE Epra/Nareit Developed nachbildet über drei Jahre eine Volatilität von knapp 17 Prozent. Auf Jahressicht sind es 13 Prozent.

Wer in einzelne REITs investiert, ist zudem stark von der Entwicklung des Marktes in einem Segment oder Land abhängig. Um das Risiko zu reduzieren, können Anleger auf Fonds oder ETFs setzen, die in Immobilienaktien und REITs investieren. Nordea-Fondsmanager Dybas sieht aktive Strategien im Vorteil: Erfahrene Fondslenker könnten aus dem Immobilienuniversum die vielversprechendsten Titel herausfiltern und durch ihre Auswahl der Aktien, Branchen und Regionen auf die Wirtschaftslage reagieren.

Die besten Fonds für Immobilienaktien und REITs 2024

Welche Fonds für Immobilienaktien und REITs haben 2024 am besten abgeschnitten? Wir zeigen die zehn Top-Performer unter den aktiven Fonds – sortiert nach der Performance im laufenden Jahr (Stand der Daten: 13. Dezember 2024):

1. Wellington Global Property (ISIN: IE00BKPTXP72): 13,4 Prozent
2. Janus Henderson Global Real Estate Equity Income (IE0033534441): 13,3 Prozent
3. Neuberger Berman US Real Estate Securities (IE00B0T0GQ85): 13,1 Prozent
4. Erste Stock Real Estate (AT0000A07YK9): 12,2 Prozent
5. Nordea Global Real Estate (LU0705259769): 11,3 Prozent
6. AB Global Real Estate Securities Portfolio (LU0074935502): 11,0 Prozent
7. LLB Aktien Immobilien Global (LI0028614944): 10,9 Prozent
8. Morgan Stanley INVF Quant Active Global Property (LU0266114312): 10,4 Prozent
9. Invesco Responsible Global Real Assets (LU1775977595): 10,2 Prozent
10. Abrdn Global Real Estate Securities Sustainable (LU0277137690): 9,7 Prozent

Die besten ETFs für Immobilienaktien und REITs 2024

Welche ETFs für Immobilienaktien und REITs haben 2024 am besten abgeschnitten? Wir zeigen die zehn Top-Performer unter den passiven Fonds – sortiert nach der Performance im laufenden Jahr (Stand der Daten: 13. Dezember 2024):

1. iShares US Property Yield ETF (ISIN: IE00B1FZSF77): 17,1 Prozent
2. Invesco Real Estate S&P US Select Sector ETF (IE00BYM8JD58): 15,2 Prozent
3. Vaneck Global Real Estate ETF (NL0009690239): 11,9 Prozent
4. HSBC FTSE Epra/Nareit Developed ETF (IE00B5L01S80): 10,4 Prozent
5. Amundi Index FTSE Epra Nareit Global ETF (LU1737652823): 10,3 Prozent
6. iShares Developed Markets Property Yield ETF (IE00BFM6T921): 10,2 Prozent
7. SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (IE00BH4GR342): 10,0 Prozent
8. Amundi FTSE Epra/Nareit Global Developed ETF (LU1832418773): 9,7 Prozent
9. Wisdomtree New Economy Real Estate ETF (IE000MO2MB07): 6,1 Prozent
10. iShares European Property Yield ETF (IE00B0M63284): 2,3 Prozent