Rendite-Risiko-Ranking
Das sind die besten Städte für Wohnimmobilien-Investments
Wo lohnt sich Wohnen als Investment? Das hat der Immobiliendienstleister Lübke Kelber untersucht. Für das aktuelle Rendite-Risiko-Ranking wurden 135 deutsche Städte analysiert – eingeflossen sind Daten zu Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreisen sowie Lebensqualität. Daraus haben die Analysten von Lübke Kelber für jeden Standort einen Score berechnet. Dabei gilt: je höher der Wert, desto geringer ist das jeweilige Standortrisiko.
Das Attraktivitätsranking wird von einer mittelgroßen Stadt in Ostdeutschland angeführt. Unter den Top Ten – die wir in unserer Bildergalerie zeigen – befinden sich zudem große Metropolen, aber auch kleinere Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern. Das zeigt: Marktgröße allein ist kein verlässlicher Indikator für Investmentqualität.
Hidden Champions: Städte der zweiten und dritten Reihe punkten
Im zweiten Schritt haben die Analysten von Lübke Kelber das Attraktivitätsranking in Relation zur erwarteten Rendite gesetzt und sogenannte Hidden Performance Champions herausgefiltert. Dabei handelt es sich – weitgehend – um Städte der zweiten und dritten Reihe mit verhältnismäßig niedrigen Kaufpreisen, die nicht unbedingt im Fokus von Großinvestoren stehen.
Je nach Risikoprofil halten die Analysten unterschiedliche Standorte für besonders spannend für Investoren (siehe Tabelle). Dabei tauchen einige Städte in verschiedenen Risikokategorien gleichzeitig auf. Das sei der Fall, wenn die Überrendite besonders ausgeprägt ist, erklären die Analysten.
Für die 135 untersuchten Märkte prognostiziert Lübke Kelber insgesamt Eigenkapitalrenditen im Bestand – über einen Haltezeitraum von zehn Jahren – zwischen 5,6 Prozent und 9,8 Prozent in guten Lagen sowie 5,9 Prozent und 10,5 Prozent in mittleren Lagen.
Im Neubau beträgt der Durchschnitt aller untersuchten Städte 6,6 Prozent für gute und 7,3 Prozent für mittlere Lagen. Als Prognose geben die Analysten zwischen 5,3 Prozent und 8,3 Prozent in guten Lagen sowie zwischen 5,9 Prozent und 10,0 Prozent in mittleren Lagen aus.
Geopolitische Unsicherheit als Treiber?
Insgesamt bleibt das gesamtwirtschaftliche Umfeld zwar herausfordernd. Allerdings könnte der Bereich „Wohnen Deutschland“ davon am Ende sogar profitieren, so die Immobilienexperten: „In unsicheren Zeiten sucht Kapital tendenziell eher sichere Anlagen.“ Der deutsche Wohnimmobilienmarkt gelte international als besonders transparent und liquide.
Hinzu kommt die große Nachfrage. Vielerorts bleibt Wohnraum knapp, es wird zu wenig gebaut. Das treibt Mieten und Kaufpreise – und sorge gleichzeitig dafür, dass viele Menschen ins Umland ausweichen. Im vergangenen Jahr sind die Angebotsmieten im Bestand im Schnitt um 4,6 Prozent gestiegen, im Neubau um 5,1 Prozent. Gleichzeitig haben sich die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser um durchschnittlich 5,5 Prozent erhöht.
Ausblick: Mehr Transaktionen, steigende Preise
Für 2026 erwartet Lübke Kelber mehr Transaktionen am Markt bei weiter anziehenden Kaufpreisen. Als Basisszenario wird ein Wertzuwachs von rund 10 Prozent in ausgewählten Märkten angenommen. Auf längere Sicht mahnen die Studienautoren jedoch zur Vorsicht: Der demografische Wandel und eine geringere Zuwanderung könnten die Nachfrage bremsen.
„In einem Umfeld mit moderater gesamtwirtschaftlicher Dynamik werden Binnenwanderungen und Leistbarkeit zu entscheidenden Treibern“, sagt Mark Holz, Leiter Strategie und Research bei Lübke Kelber. Städte der zweiten und dritten Reihe mit hoher Lebensqualität und moderatem Preisniveau dürften überproportional profitieren, so die Einschätzung.
Diese zehn Städte führen das Attraktivitätsranking an
Ausschlaggebend für das Ranking ist das Marktrisiko. Je höher der Score, desto geringer ist das jeweilige Standortrisiko.
