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Das Einkaufszentrum Mall of Berlin wurde unter anderem von einem Kreditfonds der Fondsgesellschaft BNP Paribas Real Estate Investment Management finanziert Foto: Getty Images

Das Einkaufszentrum Mall of Berlin wurde unter anderem von einem Kreditfonds der Fondsgesellschaft BNP Paribas Real Estate Investment Management finanziert Foto: Getty Images

Rendite und Verlustschutz

Darum sind Immobilienkreditfonds attraktiv

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Eine echte Innovation“, „ein bemerkenswerter Schritt“ und „ein wichtiges Signal für den Fondsstandort Deutschland“, hieß es Mitte Mai dieses Jahres, als die Finanzdienstleistungsaufsicht Bafin ihre Verwaltungspraxis änderte. Die Aufseher erlauben Fondsmanagern künftig nicht nur die direkte Darlehensvergabe, sondern auch die Restrukturierung und Verlängerung der Kredite. Bisher durften die Manager zwar unverbriefte Darlehen über eine vorgeschaltete Bank kaufen. Doch bei der Verwaltung stießen sie regelmäßig an regulatorische Grenzen: Die Bafin zählte Restrukturierung und Verlängerung von Krediten zu den Bankgeschäften, für die man eine Banklizenz braucht. Die lohnt sich für Fondsgesellschaften meist nicht. „Und dann war man schnell in der Situation, unerlaubte Bankgeschäfte zu tätigen“, erklärt Michael Morgenroth, Vorstand der auf Immobilienkreditfonds spezialisierten Caerus Debt Investments in Düsseldorf. Im Zweifelsfall musste erst ein Rechtsanwalt den Sachverhalt prüfen. Die meisten Gesellschaften haben ihre Kreditfonds darum in Luxemburg oder Großbritannien aufgelegt: Dort ist die direkte Kreditvergabe bereits seit langem erlaubt. Morgenroth: „Jetzt gibt es Chancengleichheit. Das ist gut.“ Er sieht die alternativen Kreditgeber weiter wachsen. Dass jetzt eine Flut von echten Kreditfonds auf den Markt kommt, ist jedoch unwahrscheinlich. „Kreditprüfung und Monitoring der Darlehen sind zwar kein Hexenwerk, aber das muss man sich erarbeiten“, sagt Jörg Stotz, Geschäftsführer von Hansainvest. „Darum kann man nicht gleich übermorgen Kredite aus Fonds vergeben.“ Die Hamburger Fondsgesellschaft hat für ihre institutionellen Investoren Fonds mit verbrieften und unverbrieften Darlehen im Angebot.  Vergrößern >> Warum Kreditfonds attraktiv sind Seit der Finanzkrise werden Immobilienkreditfonds immer beliebter. Das hat vor allem zwei Gründe: Sie bieten eine vergleichsweise attraktive Rendite und sind darum bei Anleihe-Investoren gefragt, die Rendite und Verlustschutz suchen. Ebenso bei Immobilienanlegern, die aufgrund des mangelnden Angebots und der inzwischen stark gestiegen Preise für Core-Objekte einen lohnenderen Weg in die A- und B-Lagen suchen. Außerdem können Versicherungen und Banken mit Kreditfonds die regulatorischen Vorschriften der Eigenkapitalunterlegung umgehen, Stichworte Basel III und Solvency II. So müssen etwa Versicherungen ihre direkten Immobilieninvestments mit 25 Prozent Eigenkapital unterlegen. Bei den Kreditfonds wird in der Regel nur die Hälfte fällig. Hinzu kommt: Wegen der niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten so hoch, dass es sich einige Banken und Sparkassen wegen der Eigenkapitalhinterlegung kaum noch leisten können, weitere Darlehen in ihre Bilanzen zu nehmen. Da kommt die Auslagerung wie gerufen. Von 2007 bis 2014 hat sich das europaweit verwaltete Vermögen in Immobilienkreditfonds versiebzehnfacht, heißt es vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Inzwischen verwalten die Produkte 44,5 Milliarden Euro. Nach Angaben der europäischen Vereinigung von Investoren in nicht börsengelistete Immobilienfonds, kurz Inrev, sind europaweit 29 investierbare Fonds im Angebot. Es sind ausschließlich institutionelle Produkte, in der Regel geschlossene Fonds mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren. Das ist sinnvoll, denn Immobilienkredite sind illiquide und nur schwer zu verkaufen. Der Großteil der Fondsmanager verfolgt eine der drei folgenden Strategien:  Sie kaufen entweder sogenannte Senior-Darlehen mit einem Beleihungsauslauf, kurz LTV, von 0 bis 60 Prozent des Beleihungs- beziehungsweise Marktwerts der Immobilie. Um den LTV zu berechnen, teilt man den Darlehensbetrag durch den Beleihungswert des Objekts. Je niedriger die Kennzahl, desto niedriger ist das Verlustrisiko. „Diese Fonds sind sehr defensiv und gleichen eher einem Rentenfonds“, sagt Michael Zerda aus dem Kredit-Team von Lasalle Investment Management. Oder der Manager kauft Junior- und Mezzanine-Kredite mit einem LTV von 60 bis 80 Prozent. Zerda: „Das ist eher ein Immobilieninvestment.“ Die dritte Strategie heißt Whole Loan und verbindet Senior- mit Mezzanine-Darlehen. Das LTV liegt zwischen 0 und 75 Prozent.

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