Risikomanagement So rutschen offene Immobilienfonds nicht in die nächste Krise
Zurück in die Zukunft. So ließ sich das Risikomanagement offener Immobilienfonds noch vor ein paar Jahren beschreiben. „Doch inzwischen hat es sich von einem nachgelagerten Prozess der Kennzahlenmessung hin zu einem deutlich dynamischeren und proaktiven System entwickelt“, sagt Klaus-Erik Berger, Leiter Riskikomanagement bei SEB Asset Management. Auslöser war die Finanzkrise 2008. Damals offenbarte sich schmerzlich, dass der tägliche Handel von Fondsanteilen nicht zu einer wenig liquiden Anlageklasse wie Immobilien passt. Vor allem Dachfonds zogen ihre Gelder kurzfristig aus den Immobilienfonds ab und stürzten sie dadurch in eine schwere Krise.
Seitdem hat auch der Gesetzgeber reagiert. „Das Kapitalanlagegesetzbuch hat die Bedeutung des Risikomanagements auf eine Stufe mit dem Portfoliomanagement gestellt“, so Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin im Bereich Asset Management der Unternehmensberatung Pricewaterhouse Coopers. „Dadurch bekommen die Risikomanager eine größere Bedeutung, was generell zu begrüßen ist.“
Allerdings müssten die Risikomanagement-Systeme weiterentwickelt werden. Schwerpunkt sei nicht mehr die Immobilie an sich, sondern die Portfolio- und Fondsebene mit allen dabei möglichen Korrelationen. Eickermann-Riepe: „Es geht nicht mehr nur darum, die Objekt- und Mietrisiken zu analysieren. Auch Liquiditäts-, Bonitäts-, Markt- und Währungsrisiken sowie rechtliche und steuerliche Risiken müssen bewertet werden, ebenso die Korrelationen zwischen diesen Risiken.“
Die meisten Fondsgesellschaften haben das längst erkannt. „Wir haben in den vergangenen Jahren an vielen Stellschrauben gedreht und unser Risikomanagement weiterentwickelt“, sagt etwa Heiko Beck, Geschäftsführer von Union Investment Real Estate. „Risikomanagement begleitet heute die gesamte Wertschöpfungskette, vom Kauf über die Haltedauer bis hin zum Exit.“
Die Systeme sind hoch mathematisch und für Laien nur schwer zu verstehen. Eine kleine Geschmacksprobe: „Auf Basis eines 60-monatigen Plandaten-Satzes werden die Haupt-Risiko- und -Renditetreiber mit Verteilungsannahmen belegt“, so Beck. Mit einer Monte-Carlo-Simulation ermittele das System dann den künftigen Wert des Portfolios und die Rendite.
„Das Liquiditätsrisiko ist allerdings immer noch einer der bedeutendsten Risikofaktoren, aber es wird von den Anbietern mittlerweile viel professioneller gemanagt“, sagt Annika Dylong, Leiterin Risikomanagement bei der Service-KVG Intreal. „Was mir noch fehlt: Die Risikomanager sollten einerseits die Liquiditätsströme und andererseits die Illiquidität der Immobilien prognostizieren und managen. Das ist schwierig, aber machbar“, so Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung der Universität Regensburg. Ansonsten seien die Risikosysteme aber in gutem Zustand.
Kann es noch einmal zu einer Krise der Immobilienfonds kommen? „Große Risiken mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit, ein Erdbeben oder eben die Finanzkrise, waren in der Vergangenheit oft Auslöser kritischer Phasen“, so Eickermann-Riepe. „Verhindern kann man sie nicht, aber man kann daran arbeiten, sie rechtzeitig zu erkennen, und Lösungen entwickeln, um die damit verbundenen Risiken zu mindern.“ Grundsätzlich gilt: „Viele Risiken sind beherrschbar. Aber wie gut der Manager auf die Risikodaten reagiert, macht letztlich die Qualität eines Fonds aus“, so Dylong. Und das ist nur schwer vorherzusagen.
Seitdem hat auch der Gesetzgeber reagiert. „Das Kapitalanlagegesetzbuch hat die Bedeutung des Risikomanagements auf eine Stufe mit dem Portfoliomanagement gestellt“, so Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin im Bereich Asset Management der Unternehmensberatung Pricewaterhouse Coopers. „Dadurch bekommen die Risikomanager eine größere Bedeutung, was generell zu begrüßen ist.“
Allerdings müssten die Risikomanagement-Systeme weiterentwickelt werden. Schwerpunkt sei nicht mehr die Immobilie an sich, sondern die Portfolio- und Fondsebene mit allen dabei möglichen Korrelationen. Eickermann-Riepe: „Es geht nicht mehr nur darum, die Objekt- und Mietrisiken zu analysieren. Auch Liquiditäts-, Bonitäts-, Markt- und Währungsrisiken sowie rechtliche und steuerliche Risiken müssen bewertet werden, ebenso die Korrelationen zwischen diesen Risiken.“
Die meisten Fondsgesellschaften haben das längst erkannt. „Wir haben in den vergangenen Jahren an vielen Stellschrauben gedreht und unser Risikomanagement weiterentwickelt“, sagt etwa Heiko Beck, Geschäftsführer von Union Investment Real Estate. „Risikomanagement begleitet heute die gesamte Wertschöpfungskette, vom Kauf über die Haltedauer bis hin zum Exit.“
Die Systeme sind hoch mathematisch und für Laien nur schwer zu verstehen. Eine kleine Geschmacksprobe: „Auf Basis eines 60-monatigen Plandaten-Satzes werden die Haupt-Risiko- und -Renditetreiber mit Verteilungsannahmen belegt“, so Beck. Mit einer Monte-Carlo-Simulation ermittele das System dann den künftigen Wert des Portfolios und die Rendite.
„Das Liquiditätsrisiko ist allerdings immer noch einer der bedeutendsten Risikofaktoren, aber es wird von den Anbietern mittlerweile viel professioneller gemanagt“, sagt Annika Dylong, Leiterin Risikomanagement bei der Service-KVG Intreal. „Was mir noch fehlt: Die Risikomanager sollten einerseits die Liquiditätsströme und andererseits die Illiquidität der Immobilien prognostizieren und managen. Das ist schwierig, aber machbar“, so Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung der Universität Regensburg. Ansonsten seien die Risikosysteme aber in gutem Zustand.
Kann es noch einmal zu einer Krise der Immobilienfonds kommen? „Große Risiken mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit, ein Erdbeben oder eben die Finanzkrise, waren in der Vergangenheit oft Auslöser kritischer Phasen“, so Eickermann-Riepe. „Verhindern kann man sie nicht, aber man kann daran arbeiten, sie rechtzeitig zu erkennen, und Lösungen entwickeln, um die damit verbundenen Risiken zu mindern.“ Grundsätzlich gilt: „Viele Risiken sind beherrschbar. Aber wie gut der Manager auf die Risikodaten reagiert, macht letztlich die Qualität eines Fonds aus“, so Dylong. Und das ist nur schwer vorherzusagen.
