Schroders‘ große Immobilienstudie Welche Trends Immobilieninvestoren jetzt nutzen sollten
Angesichts der wahrscheinlich steigenden Zinsen scheint es vernünftig anzunehmen, dass auch Immobilienrenditen zwischen 2019 und 2021 steigen werden. Wir nehmen jedoch an, dass die Renditen um lediglich 0,25 bis 0,5 Prozent zunehmen.
Dafür sehen wir drei Gründe: Erstens sind Immobilienrenditen zwar auf einen historischen Tiefstand gefallen, aber sie sind im Verhältnis zu den Renditen von Staatsanleihen immer noch hoch. Daher ist eine parallele Entwicklung unwahrscheinlich. Momentan liegt das Gefälle zwischen den Renditen von Spitzenimmobilien und den Renditen zehnjähriger Staatsanleihen bei über drei Prozent und damit über dem langfristigen Durchschnittswert von zwei Prozent, wie Abbildung 4 zeigt.
Zweitens werden Immobilienerträge auch erheblich von den Aussichten auf Mietwachstum beeinflusst und dürften kaum markant steigen, solange der Ausblick für die Wirtschaft der Eurozone günstig ist und die Zahl der Neubauprojekte moderat bleibt.
Drittens gibt es in Asien viele Anleger, die Immobilien auf dem europäischen Festland ins Visier nehmen. Während Teile dieses Kapitals taktisch gelenkt werden und die Renditen maximieren sollen, denken ziemlich viele asiatische Investoren langfristig strategisch und streben eine Risikostreuung jenseits ihres heimischen Marktes an.
Abbildung 4: Immobilienrenditen nach Sektoren im Vergleich zu den Renditen zehnjähriger Staatsanleihen
Struktureller und thematischer Wandel bietet Kaufgelegenheiten
Trotz der positiven Aussichten für die Wirtschaft in der Eurozone konzentrieren wir uns auf die Segmente des Marktes, von denen wir ausgehen, dass sie von Strukturveränderungen profitieren und sich im Verlauf der gesamten Konjunkturzyklen als robust erweisen werden. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Industrie- und Logistiksektor. Er profitiert nicht nur von einem zyklischen Aufschwung der Nachfrage seitens der Hersteller, sondern auch vom langfristigen strukturellen Wachstum im Onlineshopping.
Über zehn Prozent des Umsatzes im Einzelhandel werden in Nordeuropa jetzt online abgewickelt und jede zusätzliche Milliarde Euro, die im Onlineverkauf erzielt wird, schafft eine Nachfrage für 100.000 Quadratmeter zusätzlicher Lagerfläche. Onlinehändler benötigen größere Lagerflächen als traditionelle Einzelhändler: Sie können Waren nicht im Laden lagern, müssen viel mehr kleinere Aufträge ausliefern und wickeln mehr Retouren ab.
Etwa ein Viertel aller online bestellten Kleidung und Schuhe wird zurückgeschickt. Obwohl Immobilienentwickler reagiert haben und mehr bauen, hinkt das Angebot in den meisten Großstädten dennoch der Nachfrage hinterher. Wir gehen davon aus, dass sich sowohl bei großen Lagerhallen in strategischen Verteilerzentren als auch großstadtnahen kleineren Lagern „vor Ort“ in den nächsten Jahren ein nachhaltiges Mietwachstum abzeichnen wird.
Auch bei Datenzentren sehen wir eine sehr starke Nachfrage. Diese ist vor allem der Datenexplosion bei Mobiltelefonen und anderen Endgeräten zuzurechnen: Das Volumen an gespeicherten Daten soll sich Prognosen zufolge zwischen 2016 und 2025 verzehnfachen (Quelle IDC). Dies spiegelt auch das veränderte Verhalten von Unternehmen wider, die vermehrt von betriebseigenen auf Cloud-basierte IT-Dienstleistungen wechseln, welche – ähnlich wie Strom – bei Bedarf zugekauft werden können.
Zwar hat sich das Angebot an Datenzentren ebenfalls vergrößert und der Leerstand nahm beispielsweise in Frankfurt und Amsterdam kürzlich zu. Jedoch mangelt es an verfügbaren Standorten mit der erforderlichen Stromversorgung, und die Mieten für Datenzentren werden mit großer Wahrscheinlichkeit mittelfristig anziehen.
Ein anderes Marktsegment, das wir bevorzugen, sind Tech-Cluster in europäischen Metropolen wie zum Beispiel Berlin, Amsterdam, Paris oder Stockholm, und in bestimmten kleineren Universitätsstädten wie etwa Leipzig, Karlsruhe, Grenoble, Lund, Malmö sowie Utrecht.
Prognosen zufolge gehören IT und digitale Medien zu jenen Segmenten der Wirtschaft, die in den kommenden fünf Jahren am stärksten wachsen werden, aber die Branche konzentriert sich stark auf bestimmte Großstädte, in denen es einen Pool an Experten gibt. Einmal etabliert, ziehen solche Pools üblicherweise Menschen aus anderen Orten ab. Die Herausforderung für Immobilieninvestoren besteht darin, Tech-Nutzern die richtigen Räumlichkeiten zu bieten und vorherzusehen, wohin sich die Cluster ausdehnen.
Zudem beobachten wir eine wachsende Nachfrage von Unternehmen aus dem biowissenschaftlichen Bereich nach Büros und Laboren in Großstadtzentren, die sich in der Nähe von Universitäten und Forschungsinstituten befinden.
Auch in bestimmten Teilen von Großstädten, die voraussichtlich von großen Freizeiteinrichtungen und neuen Transportverbindungen profitieren, sehen wir Potenzial.
