Eine Besprechung hinter den Glasfenstern eines Bürogebäudes: Büros bleiben für den Austausch und die persönlichen Kontakte relevant.  | © imago images / Westend61 Foto: imago images / Westend61

Schroders-Immobilienleiter zum Arbeiten nach Corona

Homeoffice kann Büropräsenz nicht ersetzen

Mark Callender, Immobilienleiter bei Schroders

Eine der alltäglicheren Folgen des Coronavirus bestand darin, dass Büros plötzlich evakuiert wurden. Der massenhafte Trend hieß: Homeoffice. In den USA arbeiten derzeit schätzungsweise 40 bis 50 Prozent der Menschen hauptsächlich von zu Hause aus. 2019 waren es lediglich 5 Prozent. Da Regierungen die Menschen aufforderten, zu Hause zu bleiben, haben sich die Arbeitsgewohnheiten weltweit verlagert.

Die wichtigste Frage für Immobilieninvestoren lautet nun: Wird dieses erfolgreiche Experiment in Sachen Homeoffice zu einem Paradigmenwechsel bei der Belegung von Büroflächen und somit zu einem strukturellen Rückgang der Nachfrage nach diesen Immobilien führen?

Mehr Platz für weniger Menschen

Die Vorschriften zur sozialen Distanzierung bedeuten, dass die Unternehmen ihre Büroflächen auch nach einer Lockerung der Lockdown-Regeln kaum verkleinern dürften – ganz im Gegenteil: Es könnte sogar sein, dass pro Person mehr Fläche notwendig sein wird. Ob Unternehmen zusätzliche Flächen anmieten können, ist im derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld jedoch zu bezweifeln.

Die meisten Unternehmen stehen vielmehr vor der Frage, wie viele ihrer Mitarbeiter sie auf sichere Weise in ihren bestehenden Büros unterbringen können. Die Antwort variiert je nach Gestaltung des Gebäudes und je nachdem, ob es sich um Großraum- oder Zellenbüros handelt. Raumplaner schätzen jedoch, dass die meisten Büros derzeit wohl für nur 25 bis 40 Prozent der Mitarbeiter ein sicheres Arbeitsumfeld bieten können.

Zusätzlich zur sozialen Distanzierung müssen Unternehmen außerdem die Hygienemaßnahmen erhöhen. Das reicht von der Installation von Spendern für Handdesinfektionsmittel und regelmäßigen Tiefenreinigungen über die Erhöhung der Luftfeuchtigkeit und der Modernisierung der Luftfilter bis hin zu Fiebermessen an Gebäudeeingängen oder mobilen Apps, mit denen sich die Bewegungen von Personen innerhalb des Gebäudes nachverfolgen lassen.

Hinzu kommt die Herausforderung, wie die Mitarbeiter überhaupt ins Büro gelangen. Denn vor allem in Städten wie München, Berlin oder Frankfurt nutzt ein Großer Teil der Angestellten auf dem Weg zur Arbeit den öffentlichen Verkehr – und würde sich in Zeiten der Pandemie auf dem Arbeitsweg einem erhöhten Ansteckungsrisiko aussetzen.

Hauptverkehrsmittel der Pendler, nach Stadt

Quelle: Eurostat, 201

Dauerhafter Wandel?

Werden diese Trends fortbestehen, wenn die Gefahr des Coronavirus gebannt ist? Wird das Homeoffice zu einer echten Alternative zur Büropräsenz? Und werden Unternehmen die von ihnen belegten Büroflächen verringern?

Einige Unternehmen haben bereits beschlossen, ihre Büros zu verkleinern. Facebook und Twitter haben jeweils Pläne für eine dauerhafte Verlagerung ins Homeoffice angekündigt, und Barclays und Morgan Stanley überprüfen derzeit offenbar ihren Bedarf an Büroflächen. Als erheblicher Kostenfaktor sind Miete sowie Neben- und Betriebskosten vielen Unternehmen ein Dorn im Auge. Und auch für Mitarbeiter hat das Homeoffice seine Vorzüge, etwa durch das Wegfallen des Arbeitsweges, der in Großbritannien und den USA im Schnitt etwa eine halbe Stunde in Anspruch nimmt – und zwar in eine Richtung. Darüber hinaus verringert Homeoffice die Anzahl der Autos und verbessert damit nicht nur den Verkehrsfluss, sondern auch die Luftqualität (zumindest solange noch Verbrennungsmotoren die meisten Autos antreiben).

Die Rolle des Büros

Doch warum ist Homeoffice angesichts dieser Vorteile für Arbeitgeber und Arbeitnehmer vor dem Ausbruch des Coronavirus nicht weiter verbreitet gewesen? Der Druck zu Einsparungen ist für Unternehmen schließlich nichts Neues. Und auch E-Mail und Videokonferenzen gibt es bereits seit 25 Jahren. Der Hauptgrund, weshalb so viele Unternehmen weiterhin Büros betreiben, dürfte die Produktivität sein. Trotz technologischer Fortschritte ist das Büro nach wie vor der beste Ort, um mit Kollegen zu kommunizieren, neue Ideen voranzutreiben, Werte zu teilen und sich mit Kunden zu treffen.

Man darf aber nicht übersehen, dass auch Mitarbeiter aus der Büropräsenz Vorteile ziehen. Persönliche Treffen sind für den Aufbau von Beziehungen und von Vertrauen äußerst wichtig. Studien legen nahe, dass sich Menschen, die vor allem von zu Hause aus arbeiten, häufig isoliert fühlen und nicht nur Gefahr laufen, ihre Motivation für die Arbeit zu verlieren, sondern auch bei Beförderungen eher übersehen zu werden und ein langsameres Gehaltswachstum zu verzeichnen. Darüber hinaus gefällt vielen Menschen die räumliche Trennung zwischen der Arbeit und ihrem Zuhause. Und besonders jüngere Mitarbeiter, die in Wohngemeinschaften oder kleinen Wohnungen leben, ziehen es eventuell vor, im Büro zu sein, insbesondere bei zentraler Lage und in der Nähe anderer Anlaufstellen wie Fitnessstudios, Bars und Geschäften.

Aus diesen Gründen haben viele Unternehmen, darunter Technologieriesen wie Apple und Google, in den vergangenen Jahren in neue Büroflächen investiert. Das Büro ist neben dem Gehalt und anderen Leistungen zu einem zusätzlichen Aspekt geworden, mit dem Unternehmen versuchen, Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden.

Rückkehr zur Büropräsenz?

Dass das Büro ein überholtes Konzept sei, wäre eine voreilige Aussage. Dafür weist es nach wie vor zu viele Vorteile auf. Einige Unternehmen werden zwar versucht sein, nach der Pandemie weiterhin in großem Umfang mit Telearbeit fortzufahren und ihren Bedarf an Büroflächen zu senken. Wir erwarten jedoch, dass die Mehrheit zu früheren Arbeitsmustern zurückkehren wird, auch wenn es künftig wohl mehr Mitarbeiter geben wird, die einen Tag in der Woche von zu Hause aus arbeiten oder anderweitig ihre Büropräsenz flexibler gestalten als vor der Corona-Krise.

Unseres Erachtens stellen vielmehr neue Technologien wie Blockchain, robotergestützte Prozessautomatisierung und Spracherkennung wahrscheinlich eine größere Bedrohung für das Büro dar. Denn durch sie wird sich die Anzahl der in Callcentern und der Backoffice-Administration tätigen Personen verringern. Die Nachfrage nach Büros in Stadtzentren und Universitätsnähe dürfte unserer Meinung nach dennoch weiterhin zunehmen, angetrieben durch das Wachstum in den Bereichen Technologie, Life Sciences und professionelle Dienstleistungen.

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