Immobilien 4 Grafiken von Morningstar zeigen die Anfälligkeit von Europas Wohnungsmarkt
Ein Mangel an Wohnraum und niedrige Zinsen befeuerten den Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren. Umso heftiger ist nun angesichts der Zinswende der Absturz. In kaum einer Region wird das so deutlich wie in Skandinavien.
Seit dem Peak im Frühjahr 2022 haben die Immobilienpreise in Schweden etwa um 15 Prozent nachgegeben – das ist ein stärkerer Rückgang als bei der Finanzkrise 2008/2009. In einigen Regionen betrug das Minus sogar bis zu 40 Prozent. Das stellt die schwedische Wirtschaft zunehmend vor Herausforderungen.
Denn zum einen gehört die Verschuldung in Schweden zu den höchsten in der Europäischen Union. 2022 lag sie durchschnittlich bei knapp 200 Prozent des verfügbaren Jahreseinkommens. 15 Jahre zuvor lag dieser Wert noch bei 150 Prozent.
Zum anderen hat der schwedische Immobilienmarkt eine Besonderheit, die vielen Wohnungs- und Häuserbesitzern nun zum Verhängnis wird: Die meisten Kredite haben keine Zinsbindung, sondern sind mit variablen Zinsen ausgestattet. Nur 18 Prozent haben eine feste Laufzeit von drei Jahren oder mehr. In Deutschland dagegen werden die Zinsen für ein Darlehen in der Regel auf 10 bis 20 Jahre festgeschrieben.
Schweden trifft Zinswende besonders heftig
Je nach Marktlage verändert sich die Höhe der Zinsen also schlagartig. Und genau das erleben viele schwedische Haushalte seit einem Jahr: Im Februar 2022 lagen die Zinsen noch bei 0,1 Prozent, ein Jahr später war das Niveau im Februar 2023 auf 3,1 Prozent angestiegen. Allein für Darlehenszinsen fallen auf diesem Niveau je nach Kreditsumme vier- bis fünfstellige Summen an, die Tilgung ist dabei noch nicht enthalten. Für viele Privathaushalte wird die Zinswende so zur Härteprobe.
Und Schweden ist nicht der einzige Immobilienmarkt in Europa, der nun besonders heftig von der Zinswende getroffen wird. Das zeigt eine Auswertung des Unternehmens Morningstar.
Grafik 1: Anstieg der Immobilienpreise seit 2015
Zwar haben sich die Preise im vergangenen Jahr deutlich abgekühlt, insgesamt liegt das Niveau in vielen Märkten aber immer noch über dem von 2015. In Deutschland beträgt der Preisanstieg immer noch 57 Prozent, in Schweden 33 Prozent. In Tschechien (115 Prozent) und Ungarn (156 Prozent) liegt das Niveau nach wie vor mehr als doppelt so hoch.
Grafik 2: Variabler oder fester Zinssatz?
Wer einen Immobilienkredit sucht, steht vor der Frage: Fixzins oder variable Zinsen, welches Modell ist das Richtige? Fixe Zinsen bleiben über eine im Vorfeld festgelegte Laufzeit gleich und bieten somit eine bessere Planbarkeit, während sich variable Zinsen in der Regel mehrfach ändern.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
In Frankreich entscheiden sich die meisten Kreditnehmer für eine feste Laufzeit, nur jeder 20. Kredit hat einen variablen Zinssatz. In Deutschland liegt die Quote von variablen Zinssätzen bei Wohndarlehen bei 13 Prozent. In Schweden sind es dagegen 63,4 Prozent, in Norwegen sogar 93,4 Prozent. Polen ist mit 99,2 Prozent Spitzenreiter in Europa. Dadurch bekommt man im Norden und Osten Europas den rauen Wind der Geldmärkte derzeit umso stärker ab.
Grafik 3: Hier drehten die Preise ins Minus
Für diese Grafik wurde die Entwicklung der Immobilienpreise vom dritten zum vierten Quartal in 30 Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums und Großbritannien untersucht. Insgesamt gab es 2022 nur in wenigen Ländern Preisrückgänge.
In Schweden (minus 3,6 Prozent von Q3 auf Q4) etwa braute sich eine Mischung aus variablen Zinssätzen und stark gestiegenen Preisen in den letzten Jahren zu einem Sturm an den Immobilienmärkten zusammen, ebenso in Finnland. In Deutschland macht der Mix aus hohen Preisen und ausufernden Baukrediten, die schneller ansteigen als die Löhne, den Immobilien-Interessierten zu schaffen.
Grafik 4: Die Belastung steigt
Die Immobilienpreise sind Jahr für Jahr nach oben geklettert, die Einkommen sind aber nicht im gleichen Maß gewachsen. Dementsprechend stieg der Anteil, der für die Tilgung von Schulden ausgegeben werden musste.
Die folgende Grafik zeigt das Verhältnis zwischen ausstehenden Krediten und verfügbarem Einkommen. Hier liegt Schweden mit 184,5 Prozent neben Schweiz (243,3 Prozent), Niederlande (178,6 Prozent), Dänemark (175,4 Prozent) und Norwegen (174,4 Prozent) im Spitzenfeld Europas. Zum Vergleich: In Deutschland liegt das Verhältnis mit 78,7 Prozent nicht einmal bei der Hälfte.
Die steigenden Immobilienpreise haben das Lohnwachstum in den letzten Jahren in den Schatten gestellt, was dazu führt, dass ein großer Teil des Haushaltsbudgets für den Schuldendienst verwendet wird. Auch das ist ein Alarmsignal.
