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Scope-Analyse Die Luft wird dünner für offene Immobilienfonds

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Wette auf die zukünftige Mietentwicklung

Der Grund: wann und zu welchen Konditionen eine Projektentwicklung zu vermieten sein wird, ist aufgrund von Fertigstellungsrisiken mit Unsicherheiten verbunden. „Bei Projektentwicklungen mit Vermietungs- oder gar Planungs- und Baukostenrisiken gehen die Fondsmanager eine Wette auf die zukünftige Mietentwicklung ein“, sagt die Analystin.

Bislang ist der Mietmarkt intakt, deshalb sieht Knorr derzeit trotz stark gestiegener Immobilienpreise kurzfristig noch keine Gefahr für die Wertentwicklung von Immobilienfonds. Denn sie wird nicht nur von der Wertsteigerung der Gebäude beeinflusst, sondern auch von den laufenden Erträgen aus den Mieteinnahmen. Somit hängt sie auch von der Konjunktur ab.

Offene Immobilienfonds investieren zum großen Teil in gewerbliche Immobilien – stottert der Konjunkturmotor, sinken auch die Mieteinnahmen, weil mehr Flächen aufgrund von Flächenreduktionen und Insolvenzen leer stehen. Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds liegt aktuell bei zirka 94 Prozent, was einen soliden Wert darstellt.

Renditen könnten unter Druck geraten

„Wenn die Konjunktur sich eintrübt, könnten auch die Vermietungsquoten und die Renditen der Immobilienfonds unter Druck geraten“, so Knorr. Schlimmstenfalls droht eine Abwärtsspirale: Wenn die Mieteinnahmen stagnieren oder infolge einer abkühlenden Konjunktur sinken, fallen auch die Immobilienpreise. Das würde die Renditen der Fonds zusätzlich belasten.

„Durch steigende Zinsen könnten die Fonds darüber hinaus in der Anlegergunst leiden, denn die Alternativanlagen würden damit wieder an Bedeutung gewinnen. Wenn sich ein solches Szenario konkretisiert, wird der Druck auf die Ratings der Fonds steigen“, erwartet Knorr.

Durchschnittliche Liquiditätsquote gesunken

Vorerst sieht es danach aber nicht aus, zumal viele Fonds ihre Zuflüsse auch begrenzen können, um die Liquidität und damit den Anlagedruck nicht zu stark anschwellen zu lassen. Das bestätigt auch die aktuelle durchschnittliche Liquiditätsquote, die zuletzt um 60 Basispunkte auf 21 Prozent gesunken ist.

Die Deka-Fonds der Sparkassen etwa arbeiten mit Obergrenzen, wie viel Geld der Vertrieb pro Jahr von Anlegern einsammeln darf. Die Volksbank-Tochter Union Investment begrenzt den Zufluss neuer Mittel, wenn die Liquidität der Fonds ein kritisches Maß erreicht.

Für Knorr ist das kein unwahrscheinliches Szenario: „Es ist durchaus möglich, dass die Zuflussgrenzen in diesem Jahr wieder bei dem ein oder anderen Fonds greifen.“

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