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Scope: Offene Immobilienfonds sind nicht überbewertet

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„Aktuell konnte keine auffällige Überbewertung auf Portfolioebene festgestellt werden“, erklärt Scope in einer Mitteilung. Bei einer Reihe von Fonds sind bereits in den vergangenen Monaten Bewertungskorrekturen bei zahlreichen Objekten erfolgt. Gleichzeitig haben Insolvenzen und Personalabbau bei Mietern die Leerstände branchenweit ansteigen lassen. Insbesondere Mietverträge, die in den kommenden zwei bis drei Jahren auslaufen, stellen laut Scope ein großes Risiko dar. „Die Vermietungsquote auf Branchenebene ist erkennbar rückläufig: Sie beträgt aktuell 94,89 Prozent“, so Scope weiter. Die schlechtesten Vermietungsquoten weisen dabei ältere Fonds auf, die neben auslaufenden Mietverträgen auch den höchsten Modernisierungsbedarf bei den Fondsobjekten haben. Besonders schlimm steht es dabei um den1988 aufgelegten Hansa Immobilia (WKN 981770): Die Vermietungsquote betrug zum Stichtag am 30. Juni nicht einmal 86 Prozent. Am zweitschlechtesten ist mit 86,6 Prozent der Euro Immo Profil (WKN 982001) vermietet. Der Fonds befindet sich bereits seit mehr als vier Jahrzehnten auf dem Markt. „Die unbefriedigende Vermietungsquote beim Hansa Immobilia ist vor allem auf hohe Leerstände in deutschen und belgischen Objekten zurückzuführen“, erklärt die Rating-Agentur. Der Leerstand in diesen Ländern liege bei diesem Fonds im Durchschnitt bei über 30 Prozent. Jüngere Fonds profitieren doppelt Jüngere Fonds profitieren hingegen von den erst vor wenigen Jahren abgeschlossenen langfristigen Mietverträgen. Darüber hinaus weisen die Immobilien in ihrem Portfolio in der Regel ein geringeres wirtschaftliches Alter auf. Damit lassen sie sich flexibler an den Mieterbedarf anpassen, benötigen geringere Bewirtschaftungskosten und lassen mehr Spielraum bei der Preisgestaltung. Dies schlägt sich auch bei der Besetzung der Spitzenplätze bei der Vermietungsquote nieder. Der Fonds mit dem aktuell geringsten Leerstand ist ein institutionelles Produkt – der Westinvest Immo Value (WKN 980143) der Deka-Tochter Westinvest. Bei den Publikumsfonds führen der Kanam Grundinvest (WKN 679180), der TMW Immobilien Weltfonds (WKN A0DJ32) und der Degi International (WKN 800799) mit einer Vermietungsquote zwischen 98,9 und 98 Prozent. Alle vier Fonds wurden zwischen 2001 und 2005 aufgelegt. Hansa Immobilia: Knapp 39 Prozent der Mietverträge laufen bis Ende 2010 aus Die aktuellen Leerstände mindern bereits heute die Fondseinnahmen und sind in den Fondsrenditen berücksichtigt. Die Risiken der in den kommenden Jahren auslaufenden Mietverträge sind dagegen in der Regel noch nicht in der Performance der Produkte eingepreist. Gefährdet sind hier laut Scope insbesondere Fonds mit starkem Asien-Fokus, da Mietverträge in dieser Region in der Regel nur auf Sicht von zwei bis drei Jahren abgeschlossen werden. In der aktuellen Situation führen auslaufende Mietverträge aber auch im Rahmen der Neuvermietung häufig zu geringeren Cash Flows für den Fonds, da die Miete bei der Verlängerung auf das niedrigere Marktniveau angepasst wird. Auch hier schneidet der Hansa Immobilia am schlechtesten ab. Mit 65,2 Prozent hat der Fonds den höchsten Anteil auslaufender Mietverträge. 38,8 Prozent davon stehen bereits im kommenden Jahr zur Nachvermietung an. Mit 50,8 Prozent laufen auch beim Euro Immo Profil über die Hälfte der Mietverträge in den kommenden 3 Jahren aus. Methodik der Scope-Bewertungsanalyse Nach einer Befragung sämtlicher Kapitalanlagegesellschaften und der anschließenden detaillierten Datenübermittlung durch die Degi, Deka Immobilien, Rreef Investment, Commerz Real, Kanam Grund, Morgan Stanley, Union Investment Real Estate sowie Westinvest hat Scope Analysis auf Basis der nachhaltigen Mieten und der Verkehrswerte der Objekte zunächst sämtliche Renditen auf Objektebene berechnet. Als zweiten Schritt hat Scope Analysis die Renditen der Einzelobjekte mit ihren Verkehrswerten gewichtet und anschließend für jeden Fonds einen durchschnittlichen Bewertungsfaktor auf Portfolioebene errechnet. Die Untersuchung ergab, dass die Fonds Anpassungen ihrer Wertansätze im Wesentlichen bereits vorgenommen haben. Auf Portfolioebene lässt sich aktuell überwiegend eine durchschnittliche bis konservative Bewertung feststellen. Der Bewertungsfaktor auf Portfolioebene liegt im Branchenmittel bei 15,82. Das entspricht einer durchschnittlichen Rendite aller bei den Fonds in den Büchern stehenden Immobilien von 6,3 Prozent.

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