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Scope zu Immobilienfonds: Ratings, Zahlen, Euroreal

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Hohe Liquidität und Abwertungen drücken Fondsperformance

Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau lagen, sind weiter gesunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht der SEB Immo-Portfolio Target Return Fund zusammen mit dem Grundbesitz Europa der RREEF mit 3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka und Union Investment liegen im Bereich zwischen 1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a.

Auf die Renditen drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung. Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei ab: Der Grundbesitz Europa erreichte einen Wertzuwachs bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent, der Grundbesitz Global von 0,8 Prozent. Ansonsten erzielte nur noch der SEB Immo-Portfolio Target Return Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letzten Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen.

Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch schlechtere Mietkonditionen bedingt

Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften. In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwierige Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen. Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und damit auch auf die Verkehrswerte aus.“

Solide Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung setzen erfreuliches Signal

Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Faktoren Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite von 4 Prozent oder mehr – darunter die beiden Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von Deka Immobilien, der Hausinvest sowie der Uni-Immo: Europa, der Uni-Institutional European Real Estate und der Inter Immo-Profil.

Transaktionen werden von Verkäufen dominiert

2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen am Volumen mehr als doppelt so viel wie sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits 2010 auf rund 6 Milliarden Euro gesunken waren, investierten die KAGen 2011 nur noch rund 2 Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen zu erwerben. Die Preise für die begehrten Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die günstigen Marktbedingungen und trennten sich von Objekten, dies insbesondere in London. Der Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die KAGen rund 2 Milliarden Euro in Immobilien investierten, wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden Euro veräußert.

Perspektiven des CS Euroreal Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB Immo-Invest von einer Chance für den CS Euroreal aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS Euroreal immerhin über 25 Prozent Netto-Liquidität. Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben zur Verfügung“, erläutert Sonja Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das Immobilienportfolio des CS Euroreal nach Scope-Analyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige des SEB Immo-Invest. Von der Anlegerstruktur hingegen ähnelten sich beide Fonds, so Knorr.

Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der Märkte

Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilienfonds in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai 2012 muss Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen fünf Jahre statt der bisherigen drei zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte und der zur Verfügung stehenden Zeit geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend problemlos werden aufnehmen können.

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