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Service-KVG Was Immobilienfonds-Manager wollen

Michael Sehm ist Geschäftsführer der Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft (Foto: Jörg Schwalfenberg)
Michael Sehm ist Geschäftsführer der Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft (Foto: Jörg Schwalfenberg)
Es gibt kein Entkommen: Nur ein kleiner Teil der Asset-Manager und Fondsanbieter kann den Anforderungen des KAGB entgehen, indem es von einer der Ausnahmeregelungen wie beispielsweise der „kleinen KVG“ profitiert.

Der Großteil muss die Anforderungen jedoch vollumfänglich erfüllen. Asset-Manager und Fondsanbieter müssen also entweder eine eigene KVG-Zulassung anstreben oder einen Partner – das heißt eine Service-KVG – suchen, der über die Zulassung verfügt.

Bei der Kooperation mit der Service-KVG sind aus Sicht des Asset Managers vor allem Flexibilität und das Anbieten von individuellen Zusatzleistungen von Bedeutung. Viele KVGen sehen jedoch eine strikte Aufgabenteilung vor.

In der Regel erbringt die Service-KVG eine Reihe von Basisleistungen wie die Fondsadministration die Fondsverwaltung (Fondsbuchhaltung) und das Risikomanagement.

Des Weiteren übernimmt die Service-KVG das Berichtswesen, das Reporting, die Meldepflichten gegenüber der Aufsichtsbehörde und den Kontakt zur Verwahrstelle.

Bei den beiden wichtigen Funktionen Risikomanagement und Portfolio-Management sieht die klassische Aufgabenteilung wie folgt aus: Die Service-KVG konzentriert sich auf das Risikomanagement, der Asset Manager hingegen auf das Portfolio-Management.

Allerdings wünschen Asset-Manager beim Portfolio-Management oft, eine individuelle Aufgabenteilung und die Übernahme von Teilleistungen durch die Service-KVG.

Dies kann so aussehen, dass der Asset-Manager beispielsweise die Zuständigkeit für Transaktionen, für die Portfoliostrategie, die Fondsplanung, das monatliche Anleger-Reporting, das Liquiditätsmanagement oder für das Kreditmanagement an die Service-KVG überträgt – entweder zur eigenen Entlastung oder weil er die notwendigen Kompetenzen nicht besitzt oder nicht aufbauen möchte.

Für die Service KVG heißt dies: Will sie diese Leistungen anbieten, muss sie entsprechende Kompetenz vorhalten. So muss die KVG beispielsweise die Immobilienmärkte kennen und laufend beobachten, um Chancen identifizieren und die Mandanten beraten zu können.

Daneben gibt es weitere Zusatzleistungen von Service-KVGen, für die eine Nachfrage besteht: So benötigen viele Asset-Manager in der Phase der Fondsauflegung Unterstützung bei der Fondskonzeption.

Viele Service-KVGen bieten diese Leistung jedoch nicht an, da sie nicht dafür eingerichtet sind. Sie wollen nur ihre Standardleistungen als Service-KVG wahrnehmen und gehen davon aus, dass die Konzeptionsarbeit bereits erledigt ist.

Ein weiterer Punkt ist die Unterstützung im Vertrieb. Viele Asset-Manager – vor allem solche, die institutionelle Investoren ansprechen wollen, sind vertrieblich nicht ausreichend vorbereitet. Ihnen fehlt der Kontakt zu institutionellen Investoren.

Daher besteht gerade eine Nachfrage nach einer vertrieblichen Unterstützung durch die Service-KVG, die als Zusatzleistung auch den Kontakt zu institutionellen Investoren herstellen kann.

Ein Problem dabei:  Die Vertriebsunterstützung kann bei den Service-KVGen zu Interessenkonflikten führen, wenn sich beispielsweise mehrere identische Fonds zeitgleich in der Vertriebsphase befinden.

Um den Nutzen einer flexiblen Aufgabenteilung zwischen KVG und Asset Manager zu optimieren, lohnt es sich, das Service-KVG-Modell über den Standard hinaus weiterzuentwickeln. Der Vorteil einer Trennung von KVG und Asset Manager liegt in der Spezialisierung der Aufgaben.

Der Asset Manager kann dann fokussiert an den Werthebeln der Immobilie arbeiten. Aus Sicht der KVG stellt sich dabei die Frage nach der Auswahl der Asset-Manager, mit denen zusammen gearbeitet werden soll.

Wichtige Faktoren sind dabei Track-Record, Spezialisierung und erfolgsabhängige Vergütung. Das Ziel der KVG ist immer, die Zusammenarbeit mit dem jeweils besten Asset Manager.

Dann fallen auch die Interessenskonflikte bei Vertriebsunterstützung durch die KVG weg. Denn: Je Nutzungsart und Region wird die KVG nur einen Asset Manager exklusiv auswählen.

Insgesamt zeigt sich, dass die Nachfrage von Asset Managern und Fondsanbietern nach Service-KVG-Leistungen oft nicht mit einem Standard-Paket bedient werden kann.

Will eine Service-KVG künftig neue Mandate gewinnen, muss sie auf die Bedürfnisse der Asset-Manager eingehen und individuelle Leistungspakete gestalten und anbieten.
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