Recht Diesen Einfluss hat die EU-Taxonomie auf Immobilien-Investments
Die EU hat mit der Taxonomie einen wichtigen Schritt unternommen, mehr Transparenz und Klarheit zu schaffen, was genau ökologisch nachhaltig ist. Zweifellos bringt sie für Anleger bei Immobilien-Investments eine wichtige Orientierung und lenkt Kapitalanlagen in nachhaltige Richtungen. Allerdings gibt es noch viele offene Fragen in der praktischen Umsetzung und es mangelt an einheitlichen länderübergreifenden Datenstandards. Auch steht die Branche vor der Herausforderung, an die für nachhaltige Immobilien-Investments relevanten Daten überhaupt zu gelangen und diese adäquat auszuwerten sowie zu reporten. Darüber hinaus befindet sich die Taxonomie noch am Anfang und wird sich weiterentwickeln. Für Investitionen in Immobilien, die per se langfristige Projekte sind, bedeutet das, auf ein bewegliches Ziel hinzuarbeiten.
Immobilienbranche mit großem Aufholpotenzial
Klar ist, dass sich auch die Immobilienbranche bewegen muss, damit die Klimaziele der EU mit Klimaneutralität im Jahr 2050 erreicht werden. Denn mehr als ein Drittel der CO2-Emissionen und 40 Prozent des Energieverbrauchs in der EU entfallen auf Gebäude. Beim Neubau von Immobilien werden noch immer große Mengen an Energie verbraucht und CO2 freigesetzt. Noch größeres Aufholpotenzial für Ressourcenschonung und Klimaschutz bietet der Bestand, dieser macht aktuell in Deutschland 80 Prozent der Bautätigkeit aus. Das birgt wiederum Chancen für Innovation und Transformation in der Immobilienbranche, damit emissionsarme und klimafreundliche Technologien und Werkstoffe verwendet und ganz neue Prozesse etabliert werden. Das ist auch deshalb dringend notwendig, um nicht in einen Angebotsengpass zu geraten. Denn bereits jetzt sind nachhaltige Immobilien ein knappes Gut und die Nachfrage wird weiter steigen.
Problem der Daten-Verfügbarkeit – Rolle der Zertifikate
Die Taxonomie bietet zwar verbindliche Definitionen für nachhaltige Investments. Allerdings erfordert das auch Strukturen, um einheitliche Daten zu erheben und vergleichbar zu machen. Aber das befindet sich momentan noch in der Entwicklung. Beispielsweise soll als Maßstab für die Beurteilung von technischen Bewertungskriterien im Rahmen von Investitionen in taxonomiekonforme Immobilien die Performance der 15 Prozent leistungsstärksten Immobilien des lokalen Markts herangezogen werden. Die Schwierigkeit besteht indes darin, dass in vielen Regionen Vergleichsdaten gar nicht verfügbar sind. Die Herausforderung ist zudem, die Kriterien über die Tiefe der Wertschöpfungskette zu erhalten – angefangen von den Mietern über die Property- und Assetmanager bis hin zu Fondsmanagern.
Doch woran können sich Investoren orientieren? Es existieren momentan zwar unabhängige Nachhaltigkeitszertifizierungen wie DGNB, LEED und BREEAM, diese können jedoch nur einen ersten Anhaltspunkt für Investoren und Nutzer bieten. Denn diese Labels binden Anforderungen der Taxonomie noch nicht stark genug mit ein und berücksichtigen nicht sämtliche ESG-Kriterien. Aber fehlt diesen Zertifizierungssystemen insbesondere eines: die Vergleichbarkeit. Das verhindert ein Benchmarking für Immobilien.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Mit der Initiative „ESG Circle of Real Estate“ (ECORE) befindet sich ein europäischer Branchenstandard in der Entwicklung, um Nachhaltigkeit in Immobilienportfolios transparent, messbar und vor allem vergleichbar zu machen. Dieser ganzheitliche ESG-Scoring-Standard zeigt anhand einer Punkteskala von null bis 100, wie nachhaltig die Immobilie oder das Portfolio ist. Zudem wird ein konkreter Fahrplan geliefert, mit welchen Maßnahmen ESG-Ziele erreicht werden können. Das Modell wird kontinuierlich an regulatorische und gesellschaftliche Anforderungen angepasst mit überschaubarem Aufwand der Datenerhebung. Das macht diesen Branchenstandard zukunftsfähig und marktfähig – portfolio- und länderübergreifend. Davon profitiert die gesamte Branche, nicht nur Investoren und Mieter. Es hilft Unternehmen, ihren Dekarbonisierungspfad gezielt weiter zu beschreiten und zunehmende regulatorische Anforderungen zum Beispiel bei Offenlegungs- und Steuerungspflichten von Nachhaltigkeitsrisiken und -chancen zu erfüllen.
Stärkere Objekt-Selektion – weitere Preisaufschläge wahrscheinlich
Manager von Fonds werden sich künftig noch stärkere Zielvorgaben für den Anteil taxonomiekonformer Investments setzen. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass sie von heute auf morgen komplett auf Taxonomiekonformität gehen, solange sich die Taxonomie noch weiterentwickelt. Gleichzeitig wäre dies durch die Angebotsverknappung in dem Bereich noch gar nicht darstellbar. Vor allem ist zunächst am Anfang damit zu rechnen, dass taxonomiekonforme Bauten sich aufgrund des fehlenden Produkts noch verteuern werden. Auch das Core-Segment von Immobilien dürfte perspektivisch kleiner werden, weil neben der Lage noch weitere Kriterien – analog ESG – hinzukommen dürften. Das wird sich ebenfalls auf die Preise auswirken.
Es ist zu erwarten, dass Risikoprämien für Immobilien in besonders stark vom Klimawandel betroffenen Regionen steigen werden. Anpassungen an den Klimawandel, Maßnahmen zu mehr Energieeffizienz und weitere Nachhaltigkeitsrisiken werden sich in steigenden Kaufpreisen von Immobilien widerspiegeln. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit dürfte es zu einer weiteren Verteuerung vor allem von nachhaltigen Baustoffen kommen und schließlich ist auch mit stetig steigenden Energiekosten zu rechnen.
Fazit: Vereinheitlichung, Kollaboration und Veränderung des Angebots sind gefragt
Die Taxonomie hat wichtige Anreize geschaffen, Kapitalflüsse nachhaltiger zu gestalten. Die Entwicklung ist aber noch nicht abgeschlossen, sondern der Markt braucht einheitliche Standards und Regulierungen sowie die länderübergreifende Zusammenarbeit von Gesellschaft, Politik, Regulierern, Wissenschaft und Wirtschaft. Die Herausforderung in der Immobilienbranche wird sein, mit neuen Technologien und Konzepten Nachhaltigkeit voranzutreiben und die Angebotsstruktur für nachhaltige Immobilien-Investments zu verbessern.
Über den Autor: Jochen Schenk ist Vorstandsvorsitzender des Asset Managers Real I.S.
