Wohnimmobilien „So nutzen Privatanleger die Wohnraum- und die Finanzierungslücke“

Malte Thies, Geschäftsführer der One Group GmbH. | © One Group GmbH

Malte Thies, Geschäftsführer der One Group GmbH. Foto: One Group GmbH

Vor fünf Jahren gab es viele Investoren, die Wohnimmobilien in deutschen Großstädten aus Überzeugung abgelehnt haben. „Viel zu teuer“, lautete damals deren Urteil. Wer es trotzdem gewagt hat, freut sich heute über hohe Wertzuwächse. Seither haben sich die Vorzeichen nicht wesentlich verändert. Die Ankaufspreise sind weiter gestiegen, die Mietrenditen noch weiter geschrumpft. Dennoch können Wohnimmobilien mit der richtigen Strategie immer noch ein rentables Investment darstellen, auch für Privatanleger. Denn die Nachfrage ist ungebrochen hoch, sowohl nach neuem Wohnraum in deutschen Großstädten als auch nach Kapital seitens der Neubauentwickler. Von diesem doppelten Bedarf können Investoren doppelt profitieren – und gleichzeitig dazu beizutragen, die mutmaßlich „größte soziale Frage unserer Zeit“ zu lösen.

Kaufpreise steigen langsamer als Mietpreise

In den deutschen Städten mangelt es an Wohnraum. Nach Angaben des Verbändebündnis Wohnungsbau hat sich bundesweit zwischen 2009 und 2018 ein Defizit von einer Million Wohnungen aufgestaut. Dem jüngst erschienenen „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019“ des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zufolge wird die anhaltende Angebotsknappheit auch 2019 zu weiteren Kaufpreissteigerungen führen. Doch da die Mieten nicht mit der gleichen Geschwindigkeit gestiegen sind, liegen die Bruttoanfangsrenditen auf Tiefstwerten. In München und Berlin fielen sie beispielsweise in den ersten drei Quartalen 2018 auf unter drei Prozent.

Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum schnellstmöglich zu schließen, ist ein gesamtgesellschaftliches Interesse und steht weit oben auf der Agenda der Bundesregierung. Erschwert wird das Vorhaben jedoch durch eine zweite Lücke: Die Finanzierungslücke auf Seiten der Projektentwickler. Diese haben mitunter Schwierigkeiten, an ausreichend Fremdkapital zu kommen. Banken sind an gewisse regulatorische Anforderungen gebunden. Bei kapitalintensiven Projektentwicklungen halten sie sich zunehmend zurück, da sie ein hohes Eigenkapital vorhalten müssten.

Viele Entwickler sind daher auf alternative Finanzierungsvehikel angewiesen. Laut einer Umfrage des Immobilienfinanzierungsspezialisten BF.direkt beobachten aktuell rund 60 Prozent der befragten Immobilienfinanzierer, dass alternative Finanzierungsinstrumente stärker nachgefragt werden – doppelt so viele wie zwei Jahre zuvor. Institutionelle Investoren nutzen diesen Kapitalengpass seit Jahren als rentable Anlageform.

„Klassischer Weg“ der Bestandsankäufe wird schwieriger

Der „klassische Weg“ – Bestandsimmobilien ankaufen, mindestens zehn Jahre halten und verwalten, von den Mieteinnahmen profitieren und gewinnbringend verkaufen – wird im aktuellen Markt- und Preisumfeld zunehmend schwierig. Viele Fondsanbieter und professionelle Investoren sind daher darauf umgeschwenkt, früher in der Wertschöpfungskette einzusteigen und von den höheren Renditepotenzialen von Projektentwicklungen zu profitieren. Welche Möglichkeiten bestehen dabei für Privatanleger?