Immobilien, Infrastruktur & Co.
So steigen Privatkunden über Fondspolicen in Private Equity und Private Debt ein
Flamingo Crossings Village in Florida liegt keine zwei Kilometer von Disney World entfernt. Hier wohnen US-Collegestudenten, die im Rahmen des Disney College Programms ein Praktikum in Disney-Parks und -Resorts absolvieren. Für 227 bis 275 Dollar pro Woche wohnen die jungen Menschen in Apartments mit Edelstahlgeräten, Waschmaschine und Smart-TV, umgeben von Pools und Fitnesscenter. Insgesamt über 2.600 Apartments mit mehr als 10.000 Betten stehen den Praktikanten zur Verfügung. Hinter dem 154 Hektar großen Wohnkomplex steht American Campus Communities, einer der größten Entwickler von Studentenwohnungen in den USA.
Flamingo Crossings Village hat etwas mit dem Flughafen Brüssel, dem französischen Netzwerkbetreiber Altitude dem britischen Abfalltransport- und Verarbeitungsunternehmen Cory und dem deutschen Betreiber von Life-Science-Parks Infrareal gemeinsam: Alle diese Unternehmen befinden sich im Portfolio einer fondsgebundenen Rentenversicherung von Swiss Life, die Privatanlegern Zugang zu Alternativen Investments bietet.
Der Begriff „Alternative Investments" fasst verschiedene Anlageformen zusammen, die sich von den üblichen Aktien und Anleihen unterscheiden. Konkret geht es um:
Private Debt: Kredite an Unternehmen, die nicht über klassische Banken oder den Kapitalmarkt laufen.
Private Equity: Beteiligungen an Unternehmen, die nicht an der Börse gehandelt werden. Spezialisierte Fonds kaufen solche Firmen, entwickeln sie weiter und verkaufen sie nach einigen Jahren idealerweise mit Gewinn wieder.
Immobilien: Investitionen in Gewerbe- und Wohnimmobilien, die laufende Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerungen bringen.
Infrastruktur: Beteiligungen an wichtigen Versorgungseinrichtungen wie Energie- und Wassernetzen, Verkehrswegen oder Glasfasernetzen.
Erneuerbare Energien: Projekte im Bereich Solar- und Windkraft, Wasserkraft oder Bioenergie. Im weiteren Sinne zählen auch Immobilien- und Infrastrukturinvestments zu Private Equity, werden aber aufgrund ihrer spezifischen Eigenschaften oft als eigenständige Kategorien behandelt.
Alternative Investments haben einige Besonderheiten: Sie sind in der Regel nicht täglich handelbar und das Geld bleibt länger gebunden. Dafür entwickeln sie sich oft unabhängig von den Schwankungen der Aktienmärkte: Wenn die Börsen fallen, bleiben diese Anlagen häufig stabil. Zudem sorgen sie durch regelmäßige Einnahmen – etwa aus Mieten oder Stromverkäufen – für planbare Erträge.
Auf der anderen Seite bergen Alternative Investments auch spezifische Risiken. Hierzu zählt vor allem das Liquiditätsrisiko: Da viele dieser Anlagen nicht börsengehandelt sind, können sie nicht ohne weiteres schnell verkauft werden, wenn Investoren ihr Geld rausziehen wollen.
Eine weitere Herausforderung ist die Bewertung: Mangels transparenter Marktpreise stützen sich Bewertungen oft auf Modell-Verfahren, was das Bewertungsrisiko erhöht und die Nachvollziehbarkeit für Anleger einschränkt. Zinsänderungen, Spread- und Währungsschwankungen sowie Änderungen nationaler oder internationaler regulatorischer Rahmenbedingungen stellen weitere Risiken dar.
Lange Zeit waren Alternative Investments vor allem Großanlegern vorbehalten. Das ändert sich gerade: Seit Oktober 2024 gelten neue europäische Regeln für sogenannte Eltifs (European Long-Term Investment Funds). Diese Langfrist-Investmentfonds wurden deutlich anlegerfreundlicher gestaltet: Die Mindestanlagesummen wurden gesenkt, die Regeln für Rückgaben vereinfacht und die Anforderungen an die Kostentransparenz verschärft. Frühere Hürden – wie eine Mindestanlage von 10.000 Euro oder die Regel, dass höchstens 10 Prozent des Vermögens in solche Fonds fließen durften – sind weggefallen. Das Ergebnis: 2024 kamen so viele neue Eltifs auf den Markt wie nie zuvor – insgesamt 55 Fonds. In den ersten drei Quartalen 2025 kamen weitere 82 neue Produkte hinzu.
Deutsche Versicherer als Vorreiter
Deutsche Versicherungsgesellschaften sind schon seit den 90er-Jahren in Private Markets aktiv. Eine aktuelle Untersuchung des Bundesverbands Alternative Investments (BAI) zeigt: Etwa 37 Prozent der befragten Versicherer bezeichnen sich selbst als Experten auf diesem Gebiet. Rund 87 Prozent investieren in Private Equity, über 93 Prozent in Infrastruktur und 95 Prozent in Immobilien.
DAS INVESTMENT hat mehrere große deutsche Lebensversicherer gefragt, welche Rolle Alternative Investments bei ihnen spielen. Die Strategien unterscheiden sich dabei erheblich.
Allianz Leben investiert rund 35 Prozent der Kundengelder – etwa 93 Milliarden Euro – in alternative Anlagen. Der Fokus liegt dabei auf Infrastrukturprojekten und erneuerbaren Energien sowie auf Mittelstandsfinanzierung. Weitere 9 Prozent legt der Versicherer in nicht börsengehandelte Immobilienfinanzierungen an. Etwa 5 Prozent der alternativen Anlagen seien in Private Equity investiert.
Alte Leipziger Lebensversicherung setzt seit 2016 auf Infrastruktur – sowohl in Debt als auch in Equity. Seit 2022 kamen Private-Equity-Investments hinzu. „Unsere Investitionen in Infrastruktur sind in der Vergangenheit ungefähr im Verhältnis 50/50 in Equity und Debt erfolgt. Seit dem Zinsanstieg 2022 haben Fremdkapitalinvestitionen an Attraktivität gewonnen", erklärt Alexander Mayer, Vorstand Kapitalanlagen und Finanzen bei der ALH Gruppe. Private Equity befinde sich weiterhin im Aufbau.
Bei HDI liegt die Aufteilung aktuell bei 62 Prozent Private Equity und 38 Prozent Private Debt. In der gesamten Asset Allokation beträgt der Anteil von Private Debt 9 Prozent und der von Private Equity 14 Prozent. „Das höhere Exposure in Private Equity ist teilweise darauf zurückzuführen, dass ein Produktangebot für institutionelle Anleger in Europa erst ab 2015 entstanden ist", erklärt HDI.
Anders bei Zurich: Hier beträgt das Verhältnis von Private Debt zu Private Equity etwa 4:1. „Gründe dafür sind, dass Private Debt konservativer ist, regelmäßige Cashflows liefert und teilweise auch durch langlaufende Investitionen Duration aufgebaut werden kann, welche innerhalb des Asset-Liability-Management-Prozesses benötigt wird", erklärt der Versicherer. Generali gewichtet aktuell Private Debt ebenfalls leicht über. „Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus erscheinen diese Investments aktuell risikoadjustiert vorteilhaft", so das Unternehmen. Auch bei Gothaer liegt der Schwerpunkt auf Private Debt.
