Blick aufs Wasser: Land statt Stadt. Foto: Getty Images

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Stadtflucht

Investition in ländliche Immobilien

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Der Blick auf die Mietpreise in Deutschlands größten Städten beweist vor allem eines: Ob in der Hansestadt Hamburg, der Finanzmetropole Frankfurt am Main oder der südlichsten Großstadt der Republik, München: Überall müssen Mieter heute für eine normale Zweizimmerwohnung hohe drei- bis vierstellige Mietpreise einkalkulieren. Wer es größer haben möchte, muss auch noch mehr bezahlen.

Wie die Karten beweisen, müssen diese Objekte dabei nicht einmal in bester Lage zu finden sein. Es reicht oftmals schon, dass die Straße oder das Viertel tatsächlich zum jeweiligen Stadtgebiet gehören. In der Vergangenheit konnten Anleger hier viel Geld machen, indem sie auf Luxus- und andere Wohnungen setzten. Aber wie viele andere Trends, so neigt sich momentan auch die Ära „Immobilieninvestment in der Innenstadt“ einem vorläufigen Ende entgegen. Der Grund dafür: Die Preise haben mittlerweile ein Level erreicht, welches von sogar von Bessergestellten, geschweige denn Durchschnittsverdienern kaum noch bedient werden kann.

Wem monatlich 2500 Euro oder weniger zum Leben zur Verfügung stehen, der kann es sich schlicht nicht leisten, fast die Hälfte dieser Summe für die Miete einzukalkulieren. Nicht zuletzt sind auch die generellen Lebenshaltungskosten in Städten hoch.

In der Vergangenheit zeigte sich in solchen Phasen immer wieder, dass dann die Vorstädte als Wohnort großen Zulauf erhielten. Da aber auch diese aus den gleichen Gründen mittlerweile oft an ihre Kapazitätsgrenzen geraten, ziehen viele gänzlich raus aus dem Umfeld der Stadt und aufs Land. Und das hat gleich mehrere Vorteile: Für die Betroffenen winken vergleichsweise extrem günstige Mieten und Kaufpreise. Gleichzeitig sorgt der voranschreitende Ausbau des Internets in Verbindung mit steigenden Möglichkeiten des Home Office dafür, dass das größte Problem der ländlichen Gebiete – die schlechte Verkehrsanbindung und die langen Wege – nicht mehr in dem Maß einschränkend wirkt, wie noch vor wenigen Jahren.

Zudem bedeutet dieser Trend für Anleger vor allem eines: In Deutschlands kleinen Dörfern liegen nicht nur diverse Möglichkeiten zur Anlage. Viel mehr könnte in diesen Gemeinden der unrestaurierten Altbauten noch eine echte Goldgräberstimmung für Anleger möglich sein. Und dies aus mehreren Gründen, wie nachfolgend zu lesen sein wird.

Jedoch sei bereits gesagt: Wer gewohnt ist, sein Geld bequem in einen Immobilienfonds anzulegen, wird hier etwas umdenken müssen. Anlage auf dem Land bedeutet unter anderem auch noch etwas „Handarbeit“, die nur von den wenigsten Fondsmanagern erledigt wird. Wichtig: Auch für Großanleger sind auf dem Land keine Renditen im zweistelligen Bereich zu holen. Dafür aber verhältnismäßig sichere Erträge über längere Zeiträume.

Grund 1: Günstiger Kauf – aber mit Haken

In den kleinen Dörfern der Republik herrscht viel baulicher Nachholbedarf: Häuser wurden in den „Guten Zeiten“ der 1950er bis 1970er errichtet, als auch Normalverdiener vergleichsweise viel freies Einkommen zur Verfügung hatten. Das bedeutet in vielen Fällen: Nicht nur die Immobilien selbst wurden äußerst großzügig geplant und gebaut, sondern auch das Umfeld von Hof bis Garten. Wo der Besitzer eines Hauses in einem typischen Neubaugebiet heute froh über einige Quadratmeter Wiese hinter seinem Haus ist, verfügen solche Objekte nicht selten über mehrere tausend Quadratmeter.

Gleichzeitig stehen diese Immobilien je nach Region äußerst günstig zur Verfügung. Im Prinzip wiederholt sich hier das, was in den 1970ern und 80ern in Deutschen Innenstädten passierte: Das zur Verfügung stehende Geld der Bewohner wurde geringer. Es entstand Wartungsstau, sodass die Technik der Immobilie nicht mehr aktuellen Standards angepasst wurde. Und hierin liegt nicht nur der Grund für die heute niedrigen Kaufpreise, sondern auch die einige Zeilen zuvor erwähnte „Handarbeit“:

Wer sein Geld hier mit einer späteren Vermietung oder einem Verkauf im Hinterkopf investieren möchte, wird nicht umhin kommen, radikal zu modernisieren. Dabei reicht es beileibe nicht, das Haus mit einem zeitgemäßen Internetanschluss und attraktiven Innenräumen ausstatten zu lassen: Um eine echte Rendite zu erzielen, muss in eine Kernsanierung investiert werden:

•    Vollständige Sanierung nach energetischen Gesichtspunkten (Dach- und Fassaden- sowie Fensterdämmung).
•    Einbau zeitgenössischer Technik (Heizung, Elektrik, ggf. Photovoltaik oder andere Verfahren).
•    An- oder Umbauten weiterer Gebäude auf dem Grundstück.

Von großem Vorteil für den Investor kann hier die Größe vieler Grundstücke sein: Erlaubt es der Bebauungsplan, können hier weitere Häuser entstehen: So steht beispielsweise das ursprüngliche Haus als kernsaniertes Prestigeobjekt zum Verkauf – zudem mit einem preisfördernden Garten versehen – und die auf dem restlichen Grundstück erbauten Wohnungen können vermietet werden.  Der Investitionsspielraum kennt hier kaum Grenzen.

Eine weitere Option wäre es, in die bundesweit am Rande vieler Orte entstehenden Neubaugebiete zu investieren: Der Vorteil ist der, dass auch großflächig mit mehreren Immobilien gearbeitet werden kann, ohne die Nachteile, die eine Sanierung bedeutet. Gleichsam lässt sich so der Wunsch vieler Interessenten nach Neubauten in Verbindung mit ruhiger Lage bedienen – eine Rolle, die vor einigen Jahren noch den unmittelbaren Vorstädten innewohnte.



Grund 2: Nach wie vor günstige Bauzinsen

Der zweite große Vorteil der Investition im ländlichen Raum liegt in den nach wie vor äußerst geringen Zinsen für Baukredite. Für Investoren lohnt sich das gleich in mehrfacher Hinsicht: So können selbst langfristige Laufzeiten so gestaltet werden, dass die Zinsen von Kauf und Umbau von Mietpreissteigerungen und der Inflation nahezu getilgt werden. Wichtig ist dabei nur, dass Anleger die Laufzeit der Zinsbindung im Auge behalten und sich frühzeitig mit Anschlussfinanzierungen befassen, damit die Kosten ähnlich niedrig bleiben. Wie das Portal Financescout24 empfiehlt, geschieht dies idealerweise bereits fünf Jahre vor Ende der Bindungsfrist. Interessant können dabei auch Sondertilgungen sein. Diese sind meist gebührenfrei möglich und lassen es zu, die Restschuld unkompliziert zu verringern.

Dabei sollten auch Kleinanleger nicht den typischen Anfängerfehler machen und dort investieren, wo sie selbst wohnen. In vielen Regionen Deutschlands, etwa den Dörfern im Brandenburgischen rund um Berlin, sieht es momentan noch trüb mit dem vermeintlichen Interesse aus und dementsprechend gering liegen auch die Kosten. Doch diese Regionen, in denen es vor einiger Zeit noch kaum ein Halten für junge Menschen gab, sind definitiv wieder im Kommen – die Stichworte hier lauten Internet und Home Office, wie im nächsten Abschnitt zu lesen ist.



Grund 3: Keine Überzeugungsarbeit vonnöten

Selbst die luxuriöseste Stadtwohnung ist immer ein gewisser Kompromiss: Es winken räumliche Näheund die gute Infrastruktur. Doch selbst wer sich solche Immobilien leisten kann, muss meist mit Zusätzen wie „Gute Lage“, „Blick aufs Wasser“ oder einer simplen Tiefgarage zusätzlich gelockt werden. Auf dem Land hingegen verschwindet hingegen momentan ein Großteil der Hemmnisse, wegen derer Interessenten in der Vergangenheit noch den Städten den Vorzug gaben:

  1. Generell steigt in Deutschlands Führungsetagen die Bereitschaft, den Angestellten mehr Freiheit in Form des Home Office zu erlauben. Dies vor allem aus finanziellen Gründen: Ein Mitarbeiter, der zuhause arbeitet, benötigt keinen teuren Arbeitsplatz. Das bedeutet, dass diese neue Offenheit den Angestellten oft erst ermöglicht, aufs Land zu ziehen – mit all den Annehmlichkeiten, die mit dieser Wohnsituation verbunden werden.

  2. Die voranschreitende digitale Revolution ermöglicht erst solche dezentralen Arbeitsplätze: Das Internet mit sämtlichen Funktionen bis hin zu Videotelefonie ist dabei eine, wenn nicht die Schlüsseltechnik, die ländliches Wohnen konkurrenzfähig macht. Wer auf dem Land in Immobilien investieren möchte, sollte daher in erster Linie auf eine vorhandene oder zumindest für die nähere Zukunft geplante Highspeed-Internetanbindung achten. Wo solche Anschlüsse bereits existieren, übernehmen sie vieles, was ohne Internet schlicht nicht möglich wäre: Etwa den Einkauf von Möbeln bis hin zu Kinderspielzeug. Und zudem gibt es hier weitere Investitionsmöglichkeiten: Die Bundesregierung sucht laut ARD händeringend nach Investoren zum Ausbau des Internets in entlegenen Gebieten und lockt dabei mit Zuschüssen von bis zu 70 Prozent der Kosten.

  3. Auch wenn das Stadtleben dank seiner Infrastruktur komfortabel ist, so steht doch auch die Tatsache im Raum, dass der Mangel an Natur sowie der oftmals große Dauerlärm des Verkehrs für viele Menschen eine Qual bedeutet. Die Möglichkeit einer verkehrstechnisch gut angebundenen Wohnung auf dem Land kann hier oftmals den Ausschlag geben: Eine ruhige Umgebung, die dank des Internets mit den meisten Annehmlichkeiten einer Stadt ohne deren Nachteile aufwarten kann, stellt nicht nur für Familien oft einen Wunschtraum dar, sondern auch für Singles, die über den Mangel an Nachtleben auf dem Land hinwegsehen können.
Fazit: Jetzt investieren

Auf dem Land herrscht Aufbruchsstimmung. Noch existieren viele unrestaurierte Altbauten, große Grundstücke, noch nicht mit Häusern vollgebaute Neubaugebiete und Internetanschlüsse, für die Investoren gesucht werden. Das Interesse auf Kundenseite ist definitiv vorhanden. Wer jetzt günstig einsteigt und sich die Vorteile niedriger Zinsen zunutze macht, kann sein Portfolio um einige attraktive Optionen als „Landhausbesitzer“ erweitern. Und: Auch die Kommunen haben dies begriffen und werben bereits um Investoren.

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